【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：松山華城10區
📍 地址：台北市松山區光復北路210巷43號7樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：7樓/13樓
📍 屋齡：約25年
📍 用途：集合住宅
📍 格局：2房2廳1衛（依同社區實價登錄格局推估）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓（金服公司）
📍 保證金：489.3萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：36.85坪
▶️ 主建坪：18.27坪
▶️ 公設坪：15.67坪
▶️ 停車坪：包含於公設坪（標的6127建號共有部分）
▶️ 附屬坪：2.91坪
▶️ 增建坪：0坪
▶️ 土地坪：26.89坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：台北小巨蛋商圈、南京東路金融商圈、民生社區商圈
✅ 學校：民生國小、介壽國中
✅ 賣場與超市：全聯福利中心、公有龍城市場
✅ 交通與捷運：捷運台北小巨蛋站、光復北路及南京東路多線公車
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【法院筆錄摘要】 ●點交情形→主要住宅5344建號拍定後點交，地下室停車場6127建號拍定後不點交●
📢 查封與占有狀況：法院於114年6月5日查封時現場無水無電、似無人居住。後於115年4月21日履勘時，現場有現住人葉男、余男主張自114年12月1日起至119年12月1日止向債務人承租，月租金25,000元。但因承租時間係在法院查封（114年4月21日）之後，不得對抗查封效力，故主要住宅部分（5344建號）拍定後點交。
📢 車位與優先承買權：地下二層（6127建號）現作停車場使用，債務人表示因車位不足採抽籤決定，未中者每月可領回饋金900元。因謄本未記載車位編號，故此部分拍定後不點交，且共有人無優先承買權。
📢 瑕疵與註記說明：經主管機關函覆，本建物自95年迄今無火災紀錄，非列管之海砂屋或地震受創建築物，亦無核能輻射污染紀錄及非自然死亡（凶宅）案件。 📢 限制與規範事項：地下二層（6127建號）謄本註記本建物不得加設夾層，違者無條件拆除並負擔拆除費用。
📢 土地分區與現況：標的2-1、18、18-5地號土地使用分區均為第三種住宅區，其中18-5地號位於公有龍城市場北邊空地。
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【他項權利】債權總額：3,991萬
📌 永豐商業銀行，2,091萬，設定日：108.12.19
📌 中租迪和股份有限公司，1,300萬，設定日：112.7.31
📌 張OO（自然人），600萬，設定日：113.6.24
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2025/12/17｜3,822萬｜103.72萬／坪｜主要住宅點交，車位不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/01/07｜3,057.6萬｜82.97萬／坪｜主要住宅點交，車位不點交｜流標
📍 第三拍｜2026/06/24｜2,446.1萬｜66.38萬／坪｜主要住宅點交，車位不點交｜目前拍次
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【案件特色】
🎇 地處正松山區精華地帶，步行即可達捷運台北小巨蛋站，交通與商圈機能極為強大。
🎇 坐擁民生國小、介壽國中雙明星學區，為台北市傳統優質文教區，保值性極高。
🎇 25年優質電梯大樓，公設坪數內含地下室車位權利，可抽籤或穩定領取回饋金，資金配置靈活。
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【優勢與亮點】
🏆 超高價差與套利空間：第三拍底價每坪僅66.38萬，對比同社區歷史成交均價有高達20萬以上的單坪價差。
🏆 點交法拍件：主建物於法律上判定為查封後租約，承租人不得對抗查封效力，法院給予點交，投標風險大幅降低。
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【注意事項】
⚠️ 查封後租約交涉：雖然法院認定租約在查封後不具對抗力並執行點交，但現況仍有承租人實際居住，拍定後收回房屋可能需耗費較多的溝通或強制執行程序時間。
⚠️ 車位產權不點交：地下二層停車場因屬於大樓共同使用部分且無特定編號，拍定後不點交，需配合社區抽籤規則使用。
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【實價參考】
💰 根據樂居網與實價登錄比價王等第三方平台資料檢索，本案光復北路210巷「松山華城10區」同社區近期（114年1月至114年11月）實價登錄成交行情，大樓總面積約36坪之物件，歷史單價區間落在 84.75 萬／坪 至 94.20 萬／坪 之間，平均市場行情約為每坪 88 萬。本第三拍底價單價僅 66.38 萬／坪，明顯低於市價。 💰 以同社區平均市場行情總價約 3,243 萬（每坪88萬 × 謄本總坪數36.85坪）與第三拍總底價 2,446.1 萬計算，兩者價差高達 796.9 萬，預估此物件與市價相比的投酬率高達 32.57%。
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