【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：國賓大苑
📍 地址：新北市新店區太平路18號4樓
📍 結構：鋼骨結構
📍 樓層：4樓/13樓
📍 屋齡：13年（完工日：102年10月23日）
📍 用途：旅館客房
📍 格局：現由第三人居住使用，內含B4平面坡道式停車位（編號：75號）
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：臺灣台北地方法院投標室（台北市中正區重慶南路一段124號）
📍 保證金：452萬
📍 社區：大廳挑高5.3米、一般樓層3.4米，飯店式管理，閱覽室.游泳池.健身房.籃球場.桌球室.SPA.休閒步道等設施, 戶戶美人湯溫泉(碳酸氫鈉泉)
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：100.37坪
▶️ 主建坪：44.88坪
▶️ 公設坪：28.32坪
▶️ 停車坪：19.33坪
▶️ 附屬坪：7.84坪
▶️ 增建坪：0坪
▶️ 土地坪：10.73坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：碧潭風景區商圈、光明街美食商圈、新店站前商圈、大坪林商圈（車程約8分鐘）。
✅ 學校：新店國小、文山國中、新店高中。
✅ 政府機關：新店區公所、新北市政府警察局新店分局、新店碧潭郵局。
✅ 醫院與藥局：佛教慈濟醫療財團法人台北慈濟醫院（車程約10分鐘）、耕莘醫院（車程約8分鐘）、北新路沿線知名連鎖藥局。
✅ 公園：碧潭風景區、太平宮公園、獅頭山登山步道。
✅ 賣場與大型百貨：捷運新店站碧潭廣場（Bitan Plaza）、家樂福新店店（車程約8分）。
✅ 超市與傳統市場：新店老街傳統市場、全聯福利中心新店北新店。
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店。
✅ 交通、捷運與公車：捷運綠線新店站（步行約10-12分鐘）、太平路口公車站。
✅ 快速道路、橋與高速公路：新店路、北新路主要幹道、碧潭大橋、新店溪畔快速道路、國道三號（新店交流道）。
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【法院筆錄摘要】 ●點交情形→不點交●
📢 本件建物於查封前已有第三人居住使用，且涉及名義登記糾紛，故拍定後確定不點交。
📢 現場目前由債務人之外甥女即第三人郭O婕居住占有，並配置地下4層編號75號之平面車位使用。
📢 第三人郭O婕陳稱系爭建物為其付款買受，僅借名登記於債務人名下，現已對債務人提起訴訟，產權有重大爭議。
📢 經向柏克錸物業管理公司查證，原屋主自民國114年4月起即積欠社區管理費（每月9,413元），欠額由拍定人自行查明解決。
📢 經向新北市政府工務局、消防局及警察局函查，建物查無高氯離子列管（海砂屋）、無震災受損危險分級紀錄、107年至今無火災報案紀錄，亦無非自然死亡（凶宅）情事。
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【他項權利】債權總額：3,934萬
📌 台灣中小企業銀行股份有限公司，金額 3,252 萬，設定日 112.2.7
📌 台灣中小企業銀行股份有限公司，金額 82 萬，設定日 112.2.7
📌 呂OO，金額 600 萬，設定日 112.3.28
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/03/24｜4,410.0萬｜43.94萬／坪｜不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/04/21｜3,528.0萬｜35.15萬／坪｜不點交｜流標
📍 第三拍｜2026/05/19｜2,823.0萬｜28.13萬／坪｜不點交｜流標
📍 第四拍｜115/07/07｜2,259.0萬｜22.51萬／坪｜不點交｜目前拍次
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【案件特色】
🎇 碧潭風景區水岸頂級豪邸：座落於新店知名的溫泉度假社區「國賓大苑」，開窗即享水岸綠意，全棟僅88戶，出入單純。
🎇 鋼骨造百坪傳家開闊空間：總權狀達100.37坪，主建物高達44.88坪，全棟使用高端鋼骨構造，抗震性能與結構安全極佳。
🎇 黃金中低樓層且無違建瑕疵：位於最舒適的4樓位置，且全屋純登記、零非法未保存登記之增建，產權結構非常規整。
🎇 地下4層專屬平面車位配備：附帶社區最便利的坡道平面大車位（車位編號：75號），在寸土寸金的水岸特區極具稀缺性。
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【優勢與亮點】
🏆 價格嚴重超跌，四拍超狂修正：第四拍總底價修正至2,259萬，單價跌破市場眼鏡，換算每坪僅22.51萬元，具備極強的資金安全避風港效益。
🏆 無任何違建，硬體屋況乾淨：經地政與法院實地排查確認全無增建，亦無列管海砂屋或凶宅等重大物之瑕疵，適合長線置產。
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【注意事項】
⚠️ 借名登記訴訟與不點交重大風險：現況由第三人郭O婕占有且主張借名登記，目前已提起告訴，產權與占用法律關係極度複雜，法院公告不點交，拍定人須自負後續訴訟排除之龐大時間與法律成本。
⚠️ 建物主要用途為旅館客房限制：謄本登記主要用途為「旅館客房」，購置時需注意無法申請部分住宅型政府優惠貸款，或需留意稅率之規範。
⚠️ 積欠大額社區管理費：原屋主自114年4月起積欠每月9,413元的高昂管理費，拍定人交屋前須自行與管委會及物業協商清償。
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【實價參考】
💰 目標路段行情比對：【新店區太平路、碧潭風景區周邊半徑500公尺內】之同社區「國賓大苑」及周邊相似中古豪宅大樓成交明細。根據第三方整合平台最新統計，同社區同型態之產品近一年內（114年10月）共有5筆實價登錄成交紀錄，市場平均成交行情落在 每坪 49 萬（標準100.37坪總價約達 4,920 萬）。本案第四拍總底價 2,259 萬（以總坪數100.37坪計算每坪單價僅 22.51 萬）已嚴重背離並大幅低於市場合理行情。
💰 投酬率評估：若能順利在第四拍以底價 2,259 萬標得，對比市場同大樓成交市價總額 4,920 萬，得標將立刻創造高達 117.8% 的資產翻倍溢價利潤空間。此極大溢價是用於補償不點交與借名登記訴訟之風險，若未來透過法律程序順利接管並將其翻修或出租，其中長期潛在被動收入（passive income）資產翻轉回報將極為可觀。
💰 前手成交價：111年12月18日成交 4,000萬 每坪39.9萬，3房2廳2衛，1平面車位
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【投標諮詢】
📞 代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
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