新北市三重區公寓法拍

【物件資料】

🎈門牌:新北市三重區忠孝路三段50巷62號4樓

🎈樓層:4樓/共4層樓(加強磚造)

🎈主建坪23.90坪

🎈附屬坪1.81坪

🎈另增建坪2.36坪(頂樓部分有增建一間廁所及一間儲藏室，據債權人陳稱頂樓曾遭拆除大隊拆除，故僅有塑膠隔板圍著)

🎈土地坪:9.17 坪 【住宅區■115年公告現值：175000元/㎡】合計：30.30㎡

🎈點交情形:點交(本件四樓房屋查封時由債務人之母親及妹妹占有使用，惟現由第三人承租，第三人係於查封後占有，不得對抗查封效力)

🎈注意事項:陽台及浴室有漏水至樓下，之前有打過官司

🎈租賃情形:租期自114年3月10日起至115年3月10日止，每月租金一萬七千元；另自115年3月10日起至116年3月10日止，每月租金一萬七千元，共簽兩本租約

🎈拍賣原因:《執行外國確定判決》

🎈投標地點:新北 法院

【生活機能】

✅二重國民小學 , 600公尺，步行9分鐘

✅三重力行菜市場, 750公尺，步行11分鐘

✅三民公園 ，100公尺，步行2分鐘

✅聯邦公園，270公尺，步行4分鐘

✅7-ELEVEN 田豐門市，96公尺，步行1分鐘

✅新北市立圖書館三重田中分館，260公尺，步行4分鐘

【交通機能】

🚘捷運菜寮站，1.2公里，步行17分鐘

🚘東海中學公車站，130公尺，步行2分鐘

坐落三重核心忠孝路商圈，緊鄰二重疏洪道重劃區。強勢迎來毀滅性第四拍，總價驚爆下殺至 697 萬元，每坪單價僅 24.8 萬元，對標同區市價相當於直接打 64 折！法院公告「查封後租約無效、保證點交」，附帶頂樓超實用增建大空間。無論是首購小資族卡位，或是改套收租，皆是 2026 年雙北絕無僅有的超低總價獲利神話！

一、環境特徵：忠孝商圈文教靜巷，繁華與綠意的完美交織

📌 街道氛圍： 物件位於三重區忠孝路三段 50 巷靜弄內，成功阻隔了主幹道的車流喧囂。出巷口即是生活機能成熟的忠孝路與力行路商圈，呈現「出則繁華、入則寧靜」的優質純住宅特質，是在地客指名度極高的傳統安居聚落。

📌 建築風格： 本案為 4 層樓結構之經典加強磚造公寓，屋齡 50 年。整棟公寓零公設比、無管理費，主建物加陽台登記面積達 25.71 坪（公告內計價坪數包含增建達 28.07 坪），實得得房率達 100%。在現今新案高公設比的市場中，具備極強的實用空間競爭力與高度裝修彈性。

📌 綠地分佈： 步行 6-8 分鐘即可抵達二重埔黃金核心的「新北大都會公園」（二重疏洪道親水公園），坐擁 424 公頃全台最大綠地腹地，為高密度的都市生活提供最奢華的休閒、運動與綠意空間。

二、地段價值：重劃區外溢軸線，超大土地持分都更金磚

📌 土地使用分區： 本案坐落於精華住宅區，本戶土地持分高達 9.17 坪（面積達 30.30 平方公尺）！在寸土寸金、土地飽和的三重市中心，擁有近 10 坪的獨立土地產權，資產抗跌保值性極強，更是未來危老重建、都市更新時爭取高容積與分配價值的頂級籌碼。

📌 未來發展潛力： 緊鄰近年發展最火熱的「二重疏洪道兩側重劃區」，受惠於新北第二行政中心、媒體園區動工，周邊新案實價登錄單價已穩站 65 萬～75 萬/坪。本案位於成熟舊市區，受重劃區新案外溢與拉抬效應極其強勁。

📌 稀缺性： 大台北地區「總價 700 萬以內、有點交、且土地持分近 10 坪」的標準公寓在中古市場早已絕跡。本案因執行外國確定判決而一路流至第四拍，屬於法拍市場極罕見的絕對價格真空帶標的。

三、 生活機能：500 公尺頂標生活圈

四、 法拍價格競爭力與利潤分析

根據實價登錄最新數據，三重忠孝路三段、二重埔商圈周邊屋齡約 45-50 年的公寓，近一年市場成交均價已穩站 37 萬～40 萬/坪。本案目前第四拍總底價 697 萬元，依基本公告坪數 28.07 坪計，預估單價僅約 24.8 萬/坪，直接跌破市場 2 字頭，相較於區域市價 39 萬，驚人讓利幅度高達 36.41%！

1. 價差比率預估表（以市場均價 39.0 萬/坪為基準）：

2. 潛在利潤空間：

📌 帳面獲利空間： 若在第四拍以底價 697 萬順利得標，對標市場保守均價（基本產權 25.71 坪 × 39 萬 = 1,002 萬），一進場帳面現賺高達約 305 萬元！巨大的價差利潤足以完全覆蓋後續的室內修繕成本，投資利潤率高達 43.7%。

📌 預估租金投報率： 三重因過橋即達台北市，具備龐大的北市通勤族租屋需求。本案擁有 4 樓實坪大空間，且 4 樓頂樓增建包含一間廁所與儲藏室（現況以塑膠隔板圍繞，建議重鋪輕量鐵皮）。若將 4 樓規劃為標準 3 房整層出租（月租金約 2.5 萬），頂樓稍加整理作為高質感倉儲或微型工作室（月租 8,000 元），總月租可達 3.3 萬元。以四拍底價 697 萬推算，實質租金投報率預估可高達 5.1% ~ 5.7%，是極佳的現金流金雞母。

3. Risk Assessment & Note Summary（案號：114洪119365）：

📌 點交情形： 本案拍定後「保證點交」，產權乾淨安全。法院筆錄明確記載，本案假扣押查封時由債務人母親及妹妹占有使用。雖嗣後於 114 年 9 月履勘時發現有第三人林○捷之租約（至 116 年 3 月），但該第三人係於查封後始占有使用，依法不得對抗查封效力。法院已明文公告「拍定後點交」，完全無須擔心不點交之法律風險與惡意占用，屬最安全之標的。

📌 現況說明：

漏水抗性： 筆錄記載後陽台及浴室有漏水至樓下之情形，先前曾有官司訴訟。拍定人需預留約 15-20 萬元之防水工程修繕成本，徹底根治漏水問題。

頂樓增建狀況： 2715 建號為未辦保存登記之增建物（約 7.79 坪），需承擔被拆除風險。筆錄記載頂樓曾遭拆除大隊拆除，故目前僅有塑膠隔板與鐵皮棚架圍著，現由債務人妹妹使用。拍定後頂樓亦納入點交範圍，得得標人可收回重新規劃。

動產保管： 屋內遺留之動產不在拍賣範圍。拍定後需依法配合法院執行遺留物拍照、清冊陳報、限期領回等程序，需預留約 2-3 個月的點交時間成本。

📌 專家建議： 本案具備「二重重劃區旁、近10坪超大土地持分、毀滅性 64 折價差、保證全點交、5%超高投報率」五大極致完美的法拍致勝光環。如今進度已殺入第四拍 697 萬的絕對歷史低谷，總價已落入市場上剛性需求與資金門檻最低的「絕對真空帶」。預期 115/06/04 四拍開標當日，現場將引發多組敏銳的三重在地置產客、改套達人及大批自住小資族瘋狂進場搶標，絕無可能流標。最佳出價策略為：切勿抱持「用底價試試看」的撿漏心態，因為 24.8 萬/坪的單價在三重市中心是不可思議的破盤價。強烈建議在第三拍底價（870萬）與第四拍底價之間，採取「中度溢價」果斷出擊（建議出價落在 750 萬～780 萬），扣除預留的漏水修繕與動產保管時間成本後，精準截擊，成功將這座具備超狂增值潛力的核心金磚收入囊中！

 【法拍之道，專業為鑰】

🟠 標前審勢，明察房市漲跌，確立最佳競標策略。 
🟠 標中運籌，謀定後動，穩中求勝，助君得標。 
🟠 標後護航，產權過戶，點交無憂，一切妥帖。

 【經紀業:一零四法拍網股份有限公司】 

🏆 經紀人：林桂英 北市經證第1243號

🏆 營業員：劉怡吟 111年登字419331號

🏆 贏法拍專線: 0918-350-012 (同Line電話)

  贏法拍✅提供標購法拍房地全程服務✅只想為您贏得理想家園。

📞時不再來，機不可失！此等稀世之機，當速與贏法拍聯繫，共商競標大計

關於我們

🥇我們成立於民國75年，至今共39年的歷史。

🥇我們以法拍資訊起家，提供法拍投資者顧問諮詢的服務。從法拍資訊端開始，提供法拍屋相關課程，法拍屋合夥投資、法拍屋代標的一條龍務。

🥇我們是國內成立最早、規模最大，擁有八成的市佔率。

🥇我們資歷20年以上的員工佔7成以之，員工的流動率低，是提供客戶永續服務最有力的保證，我們不僅在法拍資訊深耕，首創法拍APP，更發展出結合預售與實價買賣行情的APP，全面掌握房地產的走向與趨式。

🥇我們從提供諮詢開始，到協助客戶取得使用權為止，都是採全程陪同、包辦交屋的方式。沒得標，免付費。

代標三不守則

01 不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款

02 不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用

03 不得賺取差價

代標服務

提供諮詢、篩選標的、過濾案件、實地勘查、銀行核貸(代墊尾款)、評估標價、法院投標、得標作業、取得所有權、辦理過戶、點交/不點交流程、取得使用權(交屋)