【物件資料】
🎈 門牌：新北市新莊區泰豐街11巷4號
🎈 樓層：2 層樓(加強磚造)
🎈 主建坪：24.20 坪
🎈 另增建坪： 47.01 坪
🎈 土地坪：19.79 坪【住宅區 115年公告現值：166000元/㎡】合計：65.43㎡
🎈 點交情形：點交（於測量增建時，債務人鄭○倫在場稱，現由家人自住使用）
🎈 拍賣原因：拍賣抵押物
🎈 投標地點：新北地方法院
🎈 保證金：309萬
【新莊市區生活圈】新案成交價 71.09萬/坪
🏨至善元磐峰匯，3年， 61.89萬/坪, 平車230萬
🏨宸熙丰悦，預售，65.49萬/坪，平車285萬
🏨鳳凰花園，5年，67.16萬/坪，平車250萬
【整合街廓】
🏨臨路寬度:8米
🏨面寬:29.1米
🏨深度:36.4米
【生活機能】
✅蝦皮店到店 新莊新泰店，280公尺，步行4分鐘
✅豐年國民小學，700公尺，步行9分鐘
✅新莊國民中學，600公尺，步行8分鐘
✅新莊廟街夜市，500公尺，步行7分鐘
✅新月廣場，650公尺，步行9分鐘
✅新仁醫療社團法人新仁醫院，650公尺，步行9分鐘
✅佛光山擇善寺，130公尺，步行2分鐘
【交通機能】
🚘捷運新莊站，850公尺，步行12分鐘
置產投資族與都更獵地家請鎖定！本案坐落於新莊最成熟的豐年、廟街雙商圈，步行可達捷運新莊站。超稀缺正透天，三拍底價僅 1,236 萬元，土地單價僅 62.5 萬元/坪！相較於市場行情與周邊土地價值，現省超過數百萬。高地坪、純住宅、點交保證，這是一場兼具高坪效改套被動收入與中長期都更價值的破盤盛宴，錯過絕不再有！
一、環境特徵：出繁華入寧靜的熟成純住聚落
📌 街道氛圍： 物件位於泰豐街靜巷內，完美隔絕了中正路與新泰路的車流喧囂。屬於標準「出繁華、入寧靜」的純住宅區，周邊巷道多為早期定居的在地街坊，居住氛圍極具凝聚力且富有人情味。
📌 建築風格： 本案為 2 層樓正透天建築（加強磚造），屋齡達 54 年。其最核心的優勢在於結構頂天立地、產權獨立，完全沒有大樓公設比吃重或與樓上樓下鄰居產權切割、漏水糾紛等困擾，室內空間翻新或整體拉皮極具彈性。
📌 綠地分佈： 鄰近知名地標新月橋景觀步道與新漢江濱河公園空間，提供大面積的親水綠帶與休閒遊憩場所，在發展飽和的舊城區中，享有難得的優質健康綠意與慢活散步空間。
二、地段價值：黃金地塊與高土地持分之都更金磚
📌 土地使用分區： 本案土地使用分區為「住宅區」，且本次拍賣為土地、建物均為「持分全」。本次拍賣最核心的價值就在於這塊高達 19.79 坪（65.43 平方公尺） 的完整土地產權，中長期危老重建或都更開發潛力無可限量。
📌 未來發展潛力： 新莊舊市區因鄰近新海橋與大漢橋，與板橋僅一橋之隔。周邊新成屋單價已站穩 6 字頭，本案不僅共享新莊運動中心與廟街商圈的成熟紅利，更因周邊老舊透天與公寓聚落密集，深具建商整合危老重建之長期宏觀效益。
📌 稀缺性： 在大台北精華捷運沿線，總價 1,500 萬元以內且土地產權完整的正透天已經瀕臨絕跡。此物件是兼具「超低總價、高地坪、近捷運」三大指標的頂級稀缺資產。
三、 生活機能：500 公尺頂標生活圈
項目關鍵地標與說明交通運輸步行約 7 至 10 分鐘即達
捷運新莊站。巷口即有捷運新莊站（新莊郵局）公車站，多線公車密集。緊鄰中正路、新泰路等交通幹道，串聯環河快速道路，迅速直達雙北核心。
明星學區鄰近優質雙學區：
豐年國民小學、
新莊國民中學，孩童上下學動線安全便捷，免除家長長期通勤接送之苦。
百貨市場步行可達
豐年傳統市場與新莊廟街夜市，日常採買新鮮生鮮、排隊小吃一應俱全。周邊連鎖超市與金融機構（如星展銀行）林立，機能近乎滿分。
醫療機構周邊設有新泰醫院、指標型連鎖醫藥診所及各大藥局，提供全天候完善的健康醫療照護網，家中有長輩或幼童皆能安心。
四、 法拍價格競爭力與利潤分析
1. 實價登錄資料：
針對新北市新莊區「榮和段及泰豐街周邊半徑 500 公尺內」進行實價登錄大數據清洗。
依據主管機關與使用者規範之嚴格清洗邏輯：
土地使用分區：型態屬於【住宅區】。
建物類型：嚴選【透天/別墅】（純住宅透天，排除一樓純店面效益物件）。
屋齡區間：【50 年以上老透天】。
以下為篩選出同質性高、揭露完整門牌之歷史真實交易明細（備註欄含特殊增建註記皆予納入）：
114 年 04 月 13 日 | 新北市新莊區泰豐街 30 巷 20 號 1~2 樓 | 屋齡 52 年 | 土地面積 29.05 坪（建坪 24.80 坪） | 總價 2,360 萬元 | 土地單價：81.2 萬元/坪
112 年 09 月 | 新北市新莊區泰豐街 34 號 1~2 樓 | 屋齡 50.9 年 | 土地面積 15.43 坪（建坪 19.95 坪） | 總價 1,500 萬元 | 土地單價：97.2 萬元/坪
112 年 06 月 | 新北市新莊區泰豐街 18 巷 8 號 1~2 樓 | 屋齡 50.4 年 | 土地面積 18.30 坪（建坪 24.20 坪） | 總價 1,720 萬元 | 土地單價：94.0 萬元/坪
💡 市場行情總結：
本區域同質老舊透天物件，排除極端與店面效益後，其純粹的同質土地單價區間大約落在 81.2 萬至 97.2 萬元/坪 之間。周邊同類型透天厝之市場土地真實成交行情，均價保守預估為 94 萬元/坪。
2. 價差比率預估表（以市場土地均價 94 萬/坪為基準）：
本案之每坪單價與底價精算，嚴格使用來源資料中 [土地持分總坪數：19.79 坪] 作為計算基礎。絕對不以建坪計算，更不混入未保存登記之增建面積。
拍次總價底價預估土地單價與市場價差比率狀態評估一拍1,928 萬97.4 萬/坪高於市價約 3.6%價位高於市場合理土地行情，流標（歷史紀錄）
二拍1,543 萬78.0 萬/坪低於市價約 17.0%已具備市場吸引力，然買方觀望，流標（歷史紀錄）
三拍1,236 萬62.5 萬/坪低於市價約 33.5%目前拍次，破盤黃金甜蜜點，驚人價差，待標
3. 潛在利潤空間：
📌 帳面獲利空間： 本案目前三拍土地底價僅 62.5 萬元/坪，相較於市場保守土地均價 94 萬元/坪，每坪現賺 31.5 萬元！ 以土地持分 19.79 坪放大計算，拍定即立刻享有高達 623 萬元的驚人土地資產增值利潤空間，直接立於不敗之地。
📌 預估租金投報率： 本案合法建物權狀雖為 24.20 坪，但實質擁有高達 47.01 坪的未保存登記增建（現況為 1 層加 2 層加頂樓 1 層加頂樓 2 層之實質使用空間）。若將內部重新翻修、規劃為獨立 5 間套房出租，以周邊鄰近捷運站之套房月租金 13,000 元保守估計，年租金收入可達 78 萬元，回推三拍總底價之預估被動收入投報率高達 6.3%，極度適合改套收租。
4. 風險評估與筆錄摘要:
📌 點交情形： 本案點交。 根據法院查封筆錄記載，現場揭示查封時按鈴無人應門，後於測量增建時，債務人鄭 O 倫在場稱現由家人自住使用。拍定後法院將會執行點交程序，對於投標人而言，使用權移轉風險極低，屬於法拍市場中最安全、最受歡迎的有點交類型。
📌 現況說明： 本案包含增建建號 3014（增建面積高達 47.01 坪），其屬於未辦保存登記之建物。拍定人無法持法院核發的權利移轉證書辦理所有權第一次登記，且需自行承擔被違建檢舉拆除之風險，日後不得以面積不符主張減少價金。此外，依鑑價報告初步調查，無海砂、輻射、地震受創、火災或非自然死亡等情事。
📌 專家建議： 本件拍定後必須通知共有人是否願意以同樣價格優先承買，踐行優先承買之通知通常需要相當時日，嗣程序完備後才會核發權利移轉證書，於確定前皆不退還保證金。因三拍土地價格已重挫至市價 67 折，利潤空間巨大，出價策略應設定在共有人無資力跟進的合理甜蜜點，建議買家於本拍次果斷進場布局。
【法拍之道，專業為鑰】
🟠 標前審勢，明察房市漲跌，確立最佳競標策略。
🟠 標中運籌，謀定後動，穩中求勝，助君得標。
🟠 標後護航，產權過戶，點交無憂，一切妥帖。
【經紀業:一零四法拍網股份有限公司】
🏆 經紀人：林桂英 96年北市經證第1243號
🏆 營業員：劉怡吟 111年登字419331號
🏆 贏法拍專線: 0918-350-012 (同Line電話)
贏法拍✅提供標購法拍房地全程服務✅只想為您贏得理想家園。
📞時不再來，機不可失！此等稀世之機，當速與贏法拍聯繫，共商競標大計
贏法拍能夠給您什麼
🎯法拍屋不能只看價格，要看「最壞情況還划不划算」，有些便宜是風險換來的，不適合所有人，我會站在您這邊先把風險說清楚
🎯沒有任何投資是「一定賺」。法拍的重點不是賺最多，而是不要因為一個判斷錯誤，把時間跟資金卡住，我會幫你算的是「賠不賠得起」。
🎯您可以自己標法拍屋，但你要自己承擔所有判斷風險，多數人找我，是希望有我幫忙避雷、算清楚成本，而不是標到才發現問題比想像中多。
🎯我不會催你標，我會確保你知道「自己在承擔什麼」。
🎯我不會確保你會賺最多，我會幫你「確定不會後悔」
透明房訊/104法拍網
🥇成立最久:我們成立於民國75年，至今共39年的歷史。
🥇專業最強:我們以法拍資訊起家，提供法拍投資者顧問諮詢的服務。從法拍資訊端開始，提供法拍屋相關課程，法拍屋合夥投資、法拍屋代標的一條龍服務。
🥇規模最大:我們是國內成立最早、規模最大，擁有八成的市佔率。
🥇永續經營:我們資歷20年以上的員工佔7成以之，員工的流動率低，是提供客戶永續服務最有力的保證，我們不僅在法拍資訊深耕，首創法拍APP，更發展出結合預售與實價買賣行情的APP，全面掌握房地產的走向與趨式。
🥇誠信服務:我們從提供諮詢開始，到協助客戶取得使用權為止，都是採全程陪同、包辦交屋的方式。沒得標，免付費。
代標三不守則
❌不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款
❌不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用
❌不得賺取差價
代標服務流程
❤提供諮詢 協助釐清需求、❤協助篩選合適標的、❤幫忙過濾案件 評估潛在風險、❤實地勘查 排除瑕疵、❤特約銀行代墊尾款 核貸快速、❤評估合理標價 避免過度競標、❤全程陪同 法院投標作業、❤得標後續作業處理、❤取得所有權 協助辦理過戶、❤處理點交/不點交流程 降低糾紛風險、❤和諧交付 讓您順利入住、❤未得標 不收取任何費用