【物件資料】
📍 類型：華廈
📍 社區：興富發莊園Ｂ區
📍 地址：新北市汐止區東勢街201巷1-5號1樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：1層/6層樓
📍 屋齡：約8年
📍 用途：集合住宅
📍 格局：現況1樓住宅空間（附B1平面車位編號82號）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：士林地方法院
📍 保證金：198萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：23.57坪
▶️ 主建坪：15.39坪
▶️ 土地坪：10.48坪
▶️ 公設坪：2.78坪
▶️ 停車坪：3.61坪
▶️ 附屬坪：1.79坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈特徵：本物件位於汐止東勢街山區的大型別墅型社區內，緊鄰南港中研院生活圈。屬於低密度開發的高級住宅區，周邊綠意盎然、環境清幽，遠離城市喧囂，享有極佳的空氣品質與如渡假村般的隱私環境。
✅ 休閒綠地：社區內部規劃有中庭花園，鄰近橫科後山步道，是休閒散步、親近自然的好去處。
✅ 生活文教：學區涵蓋白雲國小、青山國中小，日常採買可至白雲菜市場或開車前往南港市區。
✅ 交通機能：開車約 8~10 分鐘可達捷運南港展覽館站、捷運南港站（三鐵共構），並可快速銜接國道三號（號交流道）與環東大道，對於開車通勤台北市中心、信義計畫區或南港軟體園區的族群十分便利。
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【案件特色】
🎇 稀有一樓附平面大車位：一樓物件進出極其便利，且總價已內含一個 B1 的獨立平面大車位（編號82號），滿足山區進出之剛性車位需求。
🎇 極低公設室內空間大：本案屋齡僅約8年，公設坪數僅2.78坪，相較於現代高公設比的新成屋，室內實際可用空間（得房率）非常高。
🎇 除去租賃產權明確：原先由第三人承租至115年9月的租賃關係，已遭法院依法執行命令「除去租賃關係」，大幅降低法拍點交風險。
🎇 價格落入高安全邊際：第三拍總底價降至988萬，相較於首拍1542萬已打了將近六四折，價格極具市場競爭力。。
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【法院筆錄摘要】
●點交情形→詳如備註（本案拍定後點交）●
📢 1. 租賃關係已除去：本案原由債務人親屬出租予第三人張O冉（租期至115年9月10日），案經法院依法「除去租賃關係」，拍定後主建物（3002建號）配合法院強制執行點交。
📢 2. 車位一併點交：本案內含B1之平面車位編號82號，雖原隨同房屋出租，但因租賃已遭法院除去，故車位部分拍定後亦配合點交。
📢 3. 公設土地不點交：3052建號公設、479地號土地屬於拍賣不動產之應有部分（持分），依規定拍定後不點交。
📢 4. 積欠管理費：經社區管理員表示，本戶目前已積欠約半年的社區管理費，投標人應自行查明實際積欠金額並注意相關民事負擔。
📢 5. 遺產管理人維護：本案債務人由法院指定楊O評律師擔任遺產管理人進行債務清償。
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【優勢與亮點】
🏆 【法拍市場破盤價】：本案第三拍總價僅 988 萬，換算扣除車位後的每坪單價僅約 41.9 萬。對比社區近一年平均行情 44.6 萬以及低樓層成交價，本拍次價格已明顯低於市場行情，進場即具備實質利潤空間。
🏆 【點交條件明確】：法院已正式發文除去原本的民間租賃合約，將原本棘手的不點交案件轉為「點交案件」，大幅降低拍定後取得房屋實質使用權的難度與時間成本。
🏆 【建商口碑與高土地持分】：興富發建設於中研山莊旁打造的大型花園華廈社區，公設規劃完善。本案因位於1樓，持分土地坪數高達 10.48 坪，資產保值性與抗跌性極佳。
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【注意事項】
⚠️ 管理費與車位現況確認：債務人有積欠半年管理費之紀錄，應買人需自行與管委會核對明細。此外，開標前建議向管委會再次確認車位目前實際使用狀態。
⚠️ 租賃關係除去之抗告風險：雖然法院已公告除去租賃，但實務上需注意利害關係人是否提起抗告，可能稍微影響後續點交取得時間，但本案拍定後點交之原則不變。
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/01/22｜1542萬｜約 65.4 萬／坪｜流標
📍 第二拍｜2026/05/07｜1234萬｜約 52.4 萬／坪｜流標
📍 第三拍｜2026/06/11｜ 988萬｜約 41.9 萬／坪｜目前拍次
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【實價參考】
💰 市場行情檢索：參考「樂居網」與「實價登錄比價王」針對新北市汐止區東勢街「興富發莊園」社區周邊半徑500公尺內之實價登錄明細顯示，該社區近一年成屋市場成交均價落在約 44.4 ~ 46 萬／坪。本案第三拍公告底價之每坪單價僅約 41.9 萬／坪（嚴格以謄本總坪數23.57坪計算），已明顯低於社區市場平均行情。
💰 投資回報率估算：依據同路段周邊500公尺內、屋齡相似之一樓住宅近兩年歷史成交紀錄（一樓23.6坪案例，成交總價約1322萬，每坪單價56萬），若以本拍次底價 988 萬元順利標得，其與周邊一樓實價行情相比，潛在的增值獲利空間與價差幅度（預估投報）高達 33.8%，具備極高的資產安全邊際與增值潛力。
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