【基本資料】
📍 類型：公寓
📍 地址：台北市信義區基隆路一段35巷7-39號4樓
📍 結構：加強磚造
📍 樓層：4樓/4樓
📍 屋齡：約 58 年（完工日：057年08月26日）
📍 用途：住家用
📍 拍賣原因：分割共有物（變價）
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：305萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：27.70坪
▶️ 主建坪：27.70坪
▶️ 土地坪：10.44坪(住三)
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【生活機能】
✅ 交通機能：鄰近捷運市政府站、南京三民站、松山車站，緊鄰基隆路、環東大道及市民大道，公車班次密集，南來北往交通路網極其發達。
✅ 核心商圈：坐落於信義計畫區、松山文創園區、饒河街夜市與南京東路商圈交界，周邊各大百貨（新光三越、遠百信義A13、微風廣場）林立，生活機能達全台頂尖水準。
✅ 優質學區：鄰近興雅國小、興雅國中、永吉國中，優質文教環境，家長指名度極高。
✅ 綠地休閒：周邊擁有松山文創園區生態池、雅祥公園、松山公園及新店溪河濱綠帶，都市繁華中獨享靜謐休閒空間。
✅ 醫療機構：鄰近台北醫學大學附設醫院、國泰綜合醫院、松山醫院，享有最完善的醫療照護資源。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 本件拍賣標的現無人居住使用，經地政人員現場確認並無任何增建。
📢 土地使用分區為「第三種住宅區」，土地公告現值高，公告現值達 326,000 元/㎡。
📢 經法院向各大主管機關發函查詢，非屬列管之海砂屋或震損建築物，完成日期非輻射屋公告區間，且自民國95年迄今無火災救護紀錄，警察局亦查無非自然死亡（凶宅）情事。
📢 本件訴訟原因為「分割共有物」，係拍賣共有物之全部持分，法律規定共有人有優先承買權。
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【案件特色】
🎇 信義區核心地段：台北市最精華地段，抗跌保值性冠絕全台，稀有公寓釋出。
🎇 零公設零違建：實坪 27.7 坪完全無公設虛坪，且地政人員現場確認無增建違建，產權乾淨。
🎇 超高土地持分：坐擁 10.44 坪土地，且位於「第三種住宅區」，未來危老重建或都更價值高達數千萬。
🎇 坡平雙車道：街廓深35米，都更可規劃坡道平面雙車道
🎇 附近新成屋行情：璞園一隅 138.01萬/坪，地主分配比可達63%
🎇都更分回坪數:可一坪換一坪
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【優勢與亮點】
🏆 實坪無公設：主建物高達 27.70 坪，坪效百分之百，室內空間方正好規劃。
🏆 頂級都更潛力：屋齡 58 年符合危老都更最高獎勵標準，且每戶分得之土地持分極大，是長期投資置產、坐享資產翻倍的絕佳標的。
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【注意事項】
⚠️ 本案拍賣原因為分割共有物，依強制執行法規定「共有人有優先承買權」，若拍定後有共有人主張依同樣價格優先買回，第三人將無法順利取得產權。
⚠️ 屋齡已高（58年），拍定後需準備一筆老屋翻新與修繕工程資金，方能入住或進行資產活化。
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/08/18｜1,524.0 萬｜55.0 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/10/06｜1,219.2 萬｜44.0 萬／坪｜點交｜目前拍次
📍 第三拍｜八折降價｜975.4 萬｜35.2 萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】信義松山交會成熟純住聚落
📌 街道氛圍：座落基隆路一段35巷內，轉個彎即達永吉路與市民大道，享有成熟生活機能與純住巷弄氛圍。
📌 建築風格：標準加強磚造4層透天公寓之頂樓，零公設比，室內實坪大無虛坪。
📌 綠地分佈：鄰近雅祥公園與五常公園，提供日常散步與戶外活動休憩綠帶。
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【地段價值】信義計畫延伸核心與都更潛力軸帶
📌 土地使用分區：第三種住宅區，土地持分高達10.44坪，在台北市信義區寸土寸金環境下極具資產厚實度。
📌 未來發展潛力：緊鄰松山車站雙鐵共構樞紐與信義計畫區，周邊危老都更整合效益與改建增值空間極大。
📌 稀缺性：信義區總價僅1,200餘萬、土地持分逾10坪且現況點交之公寓產品，市場供給極為稀少。
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【案件特色】信義區超低總價大地坪點交美宅
🎇 土地持分高達10.44坪，土地公告現值即達約1,124.7萬元，資產底氣扎實。
🎇 謄本總坪數27.70坪全為主建坪，零公設浪費，室內實質得房率100%。
🎇 現況無人居住為空地/工地狀態，拍定後依現況點交，交屋程序明確。
🎇 第二拍底價僅1,219.2萬元（單價44.0萬/坪），入手信義區門牌門檻極低。
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【優勢與亮點】 信義區超低門檻・高土地持分・空屋點交
🏆 總價僅1,219.2萬元即可入主信義區，入手單價每坪僅44.0萬，大幅低於同區段市價行情。
🏆 土地持分超過10坪，具備強大抗跌防通膨與長線都市更新改建價值。
🏆 現場無人居住且無增建，點交權利清楚明確，免除複雜租約占用協商問題。
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【注意事項】
⚠️ 現場現況與屋況：警察局函覆現況已成工地無人居住，且屋齡約58年，得標人需預留室內全面翻修整理預算。
⚠️ 共有人優先承買權：本案為變價分割共有物拍賣，全體共有人享有優先承買權，需待送達通知程序完成共有人放棄承買後始得領證。
⚠️ 持分記載確認：公告備註記載債務人持分與謄本有所出入，投標前需詳加確認最新地政謄本資料。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 1,219.2 萬
💰單價 : 44.0 萬／坪（依謄本總坪數27.70坪計算，1219.2 / 27.70）
💰實價均價:(未扣除車位) 72.0 萬／坪（周邊500公尺內屋齡53-63年同類型公寓平均行情）
💰與實價價差比率: (44.0 - 72.0) / 72.0 = -38.9%
💰狀態評估: 第二拍底價單價大幅低於周邊市場行情約38.9%，安全邊際與獲利空間極高。
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【潛在利潤空間】
📌 周邊同類型公寓實價行情約72萬/坪（等同市值約1,994萬元），本案二拍底價1,219.2萬元進場，潛在帳面價差利潤空間高達約775萬元。
📌 整修後若規劃出租，周邊公寓月租金預估約在 2.5萬 ~ 3.0萬元，以二拍底價估算租金投報率約達 2.5% ~ 3.0%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 看重信義區高土地持分與長線都更效益的置產客、具老屋修繕能力的投資族群、尋求信義區極低總價成家的首購族。
🎯 買方痛點: 屋齡偏高且現場呈工地狀態需耗資翻新；變價分割共有物具備共有人優先承買程序需耗時等候。
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