【海洋都心１】淡海新市鎮核心影城商圈，高樓層帶平面車位，輕屋齡首購小資度假首選｜10樓/精巧溫馨宅
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：海洋都心１
📍 地址：新北市淡水區新市五路三段196號10樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：10樓/27樓
📍 屋齡：約9年（完工日：106.12.29）
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況說明（標準住宅帶1個平面車位）
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：士林地方法院
📍 保證金：156萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：44.98坪
▶️ 主建坪：19.83坪
▶️ 公設坪：11.29坪
▶️ 停車坪：9.33坪
▶️ 附屬坪：4.53坪
▶️ 土地坪：3.20坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：美麗新廣場商圈、淡海新市鎮核心商圈、中山北路生活圈
✅ 學校：新市國小、淡海國小、正德國中、淡江大學
✅ 政府機關：新北市政府警察局淡水分局、淡水區公所（行政中心）
✅ 醫院、藥局：淡水馬偕紀念醫院（車程約12-15分鐘）、周邊連鎖藥局
✅ 公園：公23公園、公7公園、淡水崁頂市民公園
✅ 賣場、大型百貨：美麗新淡海影城、家樂福（淡新店，車程約5分鐘）
✅ 超市、便利商店：全聯福利中心、7-11、全家便利商店、萊爾富
✅ 交通、捷運：淡海輕軌（崁頂站/淡海新市鎮站）、淡水客運巴士公車樞紐
✅ 快速道路、橋、高速公路：未來淡江大橋（興建中）、淡金路主幹道、沙崙路隧道
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【法院筆錄摘要】 ●點交情形→本件拍定後點交●
📢 114年10月8日現場查封時，債務人在場稱房屋目前由其自住，並無出租或外人占用。
📢 隨案配賦之汽車停車位編號為858號，現況亦由債務人自用，拍定後一併點交。
📢 經法院調查與函詢相關主管機關，本案目前並無海砂屋、輻射屋、火災受損、地震受創或非自然死亡（非凶宅）等重大瑕疵列管。
📢 本件係清償票款強制執行事件，產權清晰，無分割共有物之優先承買權問題。
📢 投標人應自行查明債務人有無積欠社區管理費，並注意拍定後民法第826條之1第3項規定之適用。
📢 本案他項權利（多筆抵押權設定）於拍定後皆辦理塗銷。
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【他項權利】債權總額：1114萬
📌 遠東商業銀行，798萬，設定日：113.1.29
📌 遠東商業銀行，140萬，設定日：113.1.29
📌 新鑫股份有限公司，96萬，設定日：113.3.15
📌 林OO，80萬，設定日：113.5.6
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/14｜1,216.0 萬｜27.0 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/11｜973.0 萬｜21.6 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/07/09(四)｜779.0 萬｜17.3 萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】
📌 街道氛圍： 位於淡海新市鎮核心重劃區，道路規劃整齊寬敞，街廓新穎，步行即可達美麗新影城，兼具休閒度假與日常機能。
📌 建築風格： 完工約9年的現代高聳地標型電梯大樓，外觀新潮現代，全案總戶數較多，公共設施豐富，在同區域中具備輕屋齡競爭力。
📌 綠地分佈： 鄰近公23公園與坎頂市民公園，周邊綠地與自行車道環繞，休閒綠意空間十足。
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【地段價值】
📌 土地使用分區： 第三之一種中心商業區，具備高容積與高度商業開發價值。
📌 未來發展潛力： 受惠於興建中的重大建設「淡江大橋」，未來通車後將大幅縮短淡水與八里、台北市區的通勤時間，地段補漲增值動能強勁。
📌 稀缺性： 淡海新市鎮目前房價基期相對低，本案屬於標準兩房帶平面車位，總價僅700多萬，在雙北電梯車位宅市場中極具預算優勢。
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【案件特色】
🎇 黃金中高樓層：位於10樓，採光與通風條件皆佳，居住環境舒適。
🎇 輕屋齡結構新：屋齡僅9年，免去老舊管線翻修大額開銷，結構安全無虞。
🎇 隨屋附帶平面車位：自帶編號858號平面大車位，免去周邊尋找車位之苦。
🎇 影城商圈核心：緊鄰美麗新廣場，看電影、購物採買步行即可輕鬆到達。
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【優勢與亮點】
🏆 三拍破盤讓利：第三拍底價已降至779萬，單價僅17.3萬/坪，已與市場行情產生明顯價差，投資肉多。
🏆 產權單純點交：債務人自住無惡意租約，法院保證點交，且拍後高額抵押權全數塗銷，法拍首選。
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【注意事項】
⚠️ 管理費欠額確認：大型社區需注意原屋主是否積欠高額管理費用，投標前建議先向物業管理處打聽。
⚠️ 戶數規模較大：社區總戶數較多，投標人需評估大社區的居住管理模式與未來轉手時同社區之競爭。
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【實價參考】
💰針對新市五路三段、美麗新廣場周邊半徑500公尺內進行真價登錄行情檢索。根據最新數據顯示，本社區同棟大樓近年共有5筆成交明細，正常市場成交真價單價平均為每坪 24.7 萬，以來源資料 [謄本] 總坪數 44.98 坪（含車位）計算，市場正常總市值約為 1,112 萬。
💰 本次第三拍總底價為 779 萬，嚴格以 [謄本] 總坪數 44.98 坪作為計算基礎，換算拍賣單價已大幅修正降至 17.3 萬／坪。相較於市場同社區實價行情1,112萬，本拍次價差高達 333 萬，與市價相比預估投資投報率（利潤空間）高達 42.7%。此價格已完全跌破新市鎮成本線，極具首購自住成家與置產出租之超高投報套利價值。
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