【青雲華廈】高樓層河岸景觀美宅｜傲視環河海山一線天，大同核心無限視野
【物件資料】
📍 類型：電梯華廈
📍 社區：青雲華廈
📍 地址：台北市大同區環河北路一段365號6樓
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：6樓／總樓層7層
📍 屋齡：42年（完工日：73年12月21日）
📍 用途：住家用
📍 格局：屋主與家屬自住（格局依現況配置）
📍 拍賣原因：清償債務
📍 投標地點：士林地方法院
📍 保證金：608萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：48.20坪
▶️ 主建坪：36.12坪
▶️ 附屬坪：6.76坪
▶️ 公設坪：5.32坪
▶️ 停車坪：0坪
▶️ 增建坪：0.41坪
▶️ 土地坪：9.14坪(特定專用區(四)(供河濱住宅使用)
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：大稻埕商圈、迪化街年貨大街、延三夜市、寧夏夜市，具備濃郁的人文氣息與觀光機能。
✅ 學校：鄰近永樂國小、太平國小、民權國中，學區發展成熟。
✅ 公園：緊鄰延平河濱公園、大稻埕碼頭廣場，散步運動及單車休閒極為便利。
✅ 賣場與超市：周邊有全聯福利中心、家樂福（重慶店），日常採買選擇多樣。
✅ 交通與捷運：步行可達捷運大橋頭站或捷運北門站，聯外可經由環河快速道路、台北大橋、忠孝大橋快速串聯新北市與台北各核心區，開車直上國道1號（台北交流道）亦十分便捷。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部分點交，部分不點交●
📢 占有使用狀況：114年3月3日現場查封時，債務人配偶在場稱目前由債務人及家屬自住使用。1271建號（主建物）及2490建號（增建）於拍定後點交。其餘土地產權因屬拍賣應有部分（持分），拍定後不點交。
📢 增建與外推狀況：本案2490建號為未保存登記建物（現況為陽台外推），面積約0.41坪。經台北市建築管理工程處函覆：此為水平增建違章建築，現況無法辨別完成時間，拍照存證辦理。拍定人無法持移轉證書辦理保存登記，並須承擔違建被拆除之風險。
📢 瑕疵與特殊註記：依法院公告，本案建物現況拍賣，當事人及拍定人均不得以面積不符請求增減價金。土地使用分區為特定專用區（四）（供河濱住宅使用）。
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【他項權利】債權總額: 3,620萬
📌 台灣中小企銀，1,920萬，設定日：110.8.24
📌 台灣中小企銀，500萬，設定日：110.8.24
📌 京原企業，1,200萬，設定日：111.12.12
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/11｜3,375萬｜70.02萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/09｜3,038.9萬｜63.05萬／坪｜部分點交｜目前拍次
📍 第三拍｜八折降價｜2,431.12萬｜50.44萬／坪｜部分點交｜預估拍次
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【環境特徵】坐擁水岸第一排的視野享受
📌 街道氛圍： 位於環河北路一段，前臨淡水河畔景觀。雖然臨主幹道動線車流較大，但面河一側擁有永久棟距與無遮蔽的水岸景致，極具開闊感。
📌 建築風格： 社區名為「青雲華廈」，為大同區少有的雙併式低公設住宅。主體RC結構紮實，42年的屋齡雖然稍高，但在北市精華區極具老屋改建與都更潛力。
📌 綠地分佈： 跨過天橋即達延平河濱公園，擁有數公里的帶狀綠地與豐富運動設施，是台北市區內難得的優質親水生活圈。
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【地段價值】西區門戶計畫第一線外溢紅利
📌 土地使用分區：特定專用區（四）（供河濱住宅使用），土地持分達9.14坪，容積率 400%，建蔽率60%，在台北市精華區十分保值。
📌 未來發展潛力： 緊鄰「西區門戶計畫」雙子星大樓開發案，隨著雙子星即將完工，周邊大同區、萬華區舊市區都更腳步全面加速，本案未來具備極高的長線改建與補漲增值效益。
📌 稀缺性： 台北市中心兼具「大稻埕人文地段」、「水岸景觀第一排」以及「高得房率（超低公設比）」的景觀住宅釋出量極低。
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【案件特色】低公設大空間景觀宅
🎇 總坪數48.20坪中，公設僅占5.32坪（公設比約11%），得房率極高，室內實際使用坪數寬敞好規劃。
🎇 位於6樓高樓層，視野越過前方建物，享有開闊的河濱與水岸視覺享受。
🎇 傳統雙併格局，住戶結構相對單純，梯廳隱私性高。
🎇 自106年4月後，該社區無買賣案件交易，市面買不到該社區的房子。
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【優勢與亮點】 價差浮現與高實用性
🏆 超高得房率： 僅約11%的極低公設比，讓買方能以同樣的總價買到多出新成屋近10坪的室內大空間。
🏆 第二拍讓利驚人： 目前第二拍底價單價降至63.05萬，已明顯低於周邊近一年市場實價登錄的66萬行情，安全邊際非常厚實。
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【注意事項】
⚠️ 違建報拆風險： 2490建號（約0.41坪）屬陽台外推之水平增建违建，拍定後無法辦理建物保存登記，且有被行政拆除之風險。
⚠️ 土地持分不點交： 本案雖然主建物部分點交，但土地產權為持分拍賣，故土地部分不點交。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 3,038.9萬
💰單價 : 63.05萬／坪
💰實價均價: 83.46萬／坪
💰與實價價差比率: 63.05 / 83.46 = 75.54%
💰狀態評估: 目前第二拍底價單價為63.05萬，約為周邊最新實價登錄行情83.46萬的75.54%（相當於市價打75折），具備厚實的安全邊際與利潤空間，建議進場投標。
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【潛在利潤空間】
📌 本案第二拍底價3,038.9萬，對比同路段最新實價登錄行情（48.20坪 * 83.46萬 = 4,022.7萬），帳面存在高達約983.8萬的讓利與轉手套利空間。
📌 大同區環河沿線高樓層景觀住宅深獲雙北通勤族青睞，拍定點交後若進行全屋風格翻新，預估月租金可達4.5萬至5萬元，租金收益率表現優異。
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