【大金城】海山站捷運核心美宅｜裕民學府商圈雙捷黃金地段
【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：大金城
📍 地址：新北市土城區學享街15號7樓
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：7樓／總樓層12層
📍 屋齡：33年（完工日：82年12月3日）
📍 用途：住家用
📍 格局：電梯住宅（現況由承租人占有使用）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物（清償債務）
📍 投標地點：台灣金融資產服務股份有限公司（台北市大安區忠孝東路四段300號10樓）
📍 保證金：324.8萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：38.71坪
▶️ 主建坪：25.90坪
▶️ 附屬坪：3.71坪
▶️ 公設坪：9.10坪
▶️ 停車坪：0坪
▶️ 增建坪：0坪
▶️ 土地坪：5.27坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：裕民路商圈、學府路商圈、海山商圈
✅ 學校：樂利國小、土城國中、新北高工
✅ 公園：學享公園、土城綜合體育場
✅ 超市/便利商店：全聯福利中心、7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通/捷運：捷運海山站、台65線快速道路、國道3號土城交流道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢 占有使用狀況：本件標的於查封前已有承租人郭O龍占有，承租人具狀聲稱雙方於110年3月25日簽訂租賃契約，且承租人已投入裝潢費用新台幣300萬元。因查封前已有租賃關係存在，拍定後不點交，買受人需自行評估後續排除或協商之成本。
📢 建築基地說明：同案拍賣之學成段359、418地號土地，經工務局確認為該社區建築基地（含法定空地），依法應與主建物併同移轉。
📢 屋況特殊註記：依鑑定報告外觀觀測，目前尚無海砂屋、輻射屋、地震受創或火災受損情事。經法院訪查鄰里，印象中本建物內亦無非自然死亡（凶宅）之紀錄，惟實際屋況仍請投標人斟酌。
📢 規費與公共費用：債務人若有積欠工程受益費、水電瓦斯費、社區管理費及公共基金等，應由拍定人自行查明並與相關單位、管委會洽商解決。
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【他項權利】債權總額: 1,646 萬
📌 星展銀行，984萬，設定日：112.11.15
📌 星展銀行，232萬，設定日：112.11.15
📌 新鑫股份，180萬，設定日：108.5.27
📌 葉OO，250萬，設定日：108.7.18
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2025/12/24｜3,171萬｜81.92萬／坪｜不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/01/14｜2,536.8萬｜65.53萬／坪｜不點交｜流標
📍 第三拍｜2026/02/04｜2,029.7萬｜52.43萬／坪｜不點交｜流標
📍 第四拍｜2026/07/08｜1,623.9萬｜41.95萬／坪｜不點交｜目前拍次
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【環境特徵】繁華核心靜巷住宅
📌 街道氛圍： 學享街為鬧中取靜的市區靜巷，跨出巷口即是生活機能完備的裕民路與學府路商圈，完美兼顧居住寧靜度與採買便利性。
📌 建築風格： 社區名為「大金城」，為土城核心地段指標型中古電梯大樓，公設比僅約23.5%，相較於高公設的新成屋，室內實際使用空間非常平實且高坪效。
📌 綠地分佈： 步行即可到達學享公園，散步放鬆近在咫尺，為高密度發展的市中心增添難得的綠意。
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【地段價值】捷運保值線與成熟商圈
📌 土地使用分區： 新北市土城區學成段土地，使用分區為第二種住宅區，地段極具剛性自住與抗跌保值需求。
📌 未來發展潛力： 受惠於土城暫緩發展區、萬大線二期等重大交通建設與大型商場（如日月光廣場）、新北土城醫院的磁吸效應，舊市區核心房價具備強勁的補漲與支撐力道。
📌 稀缺性： 海山站核心圈少有總價落入1,600萬級距的電梯大樓三房釋出，極具市場稀缺性。
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【案件特色】低公設精實捷運好宅
🎇 捷運海山站核心生活圈，交通與生活機能無可挑剔。
🎇 38.71坪大三房格局，公設僅約9.10坪，得房率高，內部空間寬敞好規劃。
🎇 位於中高樓層7樓，採光與通風表現良好。
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【優勢與亮點】 破盤四拍讓利
🏆 價格絕對優勢： 第四拍底價僅1,623.9萬，每坪單價精算後只要41.95萬，與同棟近一年實價登錄行情相比，價差極大，讓利空間明顯。
🏆 精華剛需地段： 裕民商圈一帶自住買氣向來強勁，不論是轉售、自住或長期資產配置皆相當合適。
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【注意事項】
⚠️ 租約不點交風險： 本案查封前已有承租人占有，且承租人主張投入300萬裝潢，拍定後法院不負責點交。投標人須具備與現占有人協商排除或承受租約之法律與溝通成本。
⚠️ 規費積欠查明： 投標前需先行向管委會或物業查明原屋主是否有點交前積欠之大額管理費或公共基金，並預留相關處理預算。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第四拍
💰底價 : 1,623.9萬
💰單價 : 41.95萬／坪
💰實價均價:(未扣除車位) : 59.00萬／坪
💰與實價價差比率:(1,623.9萬 / 38.71坪) / 59.00萬 = 71.10%
💰狀態評估：目前第四拍底價單價為41.95萬，僅為同棟市場實價登錄59萬的71%左右（相當於打71折），價格安全邊際極高，極具利潤空間，建議進場投標。
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【潛在利潤空間】
📌 本案第四拍底價1,623.9萬，對比同棟實價登錄市價（38.71坪 * 59萬 = 2,283萬），帳面存在高達約659萬的轉手套利空間。扣除不點交搬遷協商成本與既有裝潢折舊，潛在獲利仍十分可觀。
📌 若排除不點交狀態後進行出租，以海山站周邊捷運三房大樓之剛性租屋需求，預估月租金可達3.2萬至3.6萬元，以四拍取得成本估算，租金投報率表現優異。
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【投標諮詢】
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