【旭峰建設】柑園交流道公寓附車位｜靜巷清幽成家專案
【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 社區：旭峰建設
📍 地址：新北市樹林區柑園街二段342巷18號5樓
📍 結構：鋼筋混凝土造
📍 樓層：5樓/5樓
📍 屋齡：31年
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況說明
📍 拍賣原因：清償債務
📍 投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓
📍 保證金：128.6萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：40.11坪
▶️ 主建坪：26.30坪
▶️ 附屬坪：3.44坪
▶️ 公設坪：10.37坪
▶️ 停車坪：0坪
▶️ 增建坪：0坪
▶️ 土地坪：10.68坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：柑園生活圈、北大特區商圈、三峽舊市區商圈
✅ 學校：柑園國小、柑園國中、國立台北大學
✅ 政府機關：新北市樹林區公所柑園市民活動中心
✅ 醫院、藥局：恩主公醫院、新世紀中醫診所、在地社區藥局
✅ 公園：柑園河濱公園、大漢溪自行車道綠帶、山佳後村圳親水步道
✅ 賣場、大型百貨、超市、便利商店：家樂福北大店、全聯福利中心樹林柑園店、7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通、捷運、公車：台鐵山佳車站、捷運三鶯線（興建中）、柑園街多線公車（802、852等）
✅ 快速道路、橋、高速公路：樹林柑園交流道、國道三號（福爾摩沙高速公路）、三鶯二橋、柑園大橋
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 房屋占有使用狀況：法院於114年12月4日現場測量時，由鎖匠開鎖入內，現況已無人居住使用，主要建物（5樓）拍定後點交。
📢 共有物與車位法律關係：公設共同使用部分（西園段766建號）是否包含車位需由應買人自行查明。因屬於拍賣共有部分之應有權利，其使用權應依共有人協議行使，故公設（含車位使用權）拍定後不點交。
📢 特殊瑕疵註記：依鑑定報告初步調查，本案並無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或非自然死亡等足以影響交易之特殊情事。
📢 違建列管狀況：本案依謄本及筆錄公告，現場並無未保存登記之違建或增建部分，產權單純。
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【他項權利】債權總額:708萬
📌 中和區農會，90萬，111.12.14
📌 中和區農會，462萬，111.12.14
📌 和勁企業，96萬，112.1.6
📌 和勁企業，60萬，112.8.30
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/27｜1,004.0 萬｜25.03 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/17｜803.2 萬｜20.02 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/7/8(三)｜642.6 萬｜16.02 萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】離塵不離城靜巷住宅
📌 街道氛圍： 位於柑園街二段純住宅巷弄內，周邊多為低密度開發區與傳統民居，環境恬靜清幽，無主幹道喧囂。
📌 建築風格： 31年知名「旭峰建設」RC公寓，外觀維持標準台式住宅風格，建築結構穩定，公設比相較現代大樓更低，坪效佳。
📌 綠地分佈： 鄰近大漢溪沿岸綠帶與柑園河濱公園，步行或騎車可快速抵達，休閒綠意空間充沛。
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【地段價值】北大特區剛需外溢圈
📌 土地使用分區： 一般農業區甲種建築用地，具備合法住宅使用及資產保值特性。
📌 未來發展潛力： 鄰近快速發展的樹林與三峽北大特區，隨三鶯線捷運陸續建設與區域外溢效應，長線房價具備剛性支撐力。
📌 稀缺性： 市區少見總價僅600多萬、含公設車位權益且坪數高達40坪的標準公寓，在市場上相當稀缺。
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【案件特色】極高坪效與寬敞生活
🎇 室內主附建物合計高達29.74坪，無公設虛坪虛耗，得坪率極高。
🎇 帶有10.37坪公設空間，依大樓常態包含坡道平面車位之使用權利。
🎇 第三拍底價已大幅跌破市場常態，非常適合首購族與小資成家。
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【優勢與亮點】 輕預算安心置產
🏆 現況無人居住、屋況單純，主建物法院公告拍定後點交，免去複雜的不點交處理程序。
🏆 總價僅600多萬即可進駐新北市具備大空間與車位使用權之住宅，房貸負擔輕鬆。
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【注意事項】
⚠️ 車位不點交：共同使用部分之車位因屬共有人分管協議範圍，法拍程序上不進行實體點交，應買人需自行向社區確認車位編號。
⚠️ 屋齡維護預算：屋齡已達31年且目前為空屋，拍定後建議預留一筆室內水電管線與防水防漏之整修預算。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 642.6 萬
💰 單價 : 16.02 萬／坪
💰 實價均價 : 25.10 萬／坪
💰 與實價價差比率 : 16.02 / 25.10 = 63.82%
💰 狀態評估 : 目前第三拍底價單價（16.02萬/坪）僅為市場實價行情的63.82%，相當於打了將近六四折。本案具備有點交與大空間優勢，預估此拍次搶標意願高，拍定機率極高。
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【潛在利潤空間】
📌 本案第三拍底價642.6萬，相比同路段實價市價行情約1,007萬，存在約 364 萬 的驚人帳面潛在套利空間，折價優勢顯著。
📌 考量鄰近北大特區之高房價外溢效應與剛性租屋需求，此類附車位之大空間產品經整修後，月租金預估可達 1.8 萬至 2.2 萬元。以第三拍底價 642.6 萬計算，預估年租金投報率高達 3.3% 至 4.1% 之間。
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