【成泰路一段公寓】低總價大空間｜超高實用坪效與都更潛力
【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 社區：無
📍 地址：新北市五股區成泰路一段7巷9弄5號4樓
📍 結構：鋼筋混凝土造
📍 樓層：4層/4層
📍 屋齡：46年（建築完成日期：069年11月7日）
📍 用途：住家用
📍 格局：1廳3房1廚1衛，有前陽台
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓（台灣金融資產服務股份有限公司）
📍 保證金：106.3萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：30.14坪
▶️ 主建坪：24.85坪
▶️ 附屬坪：5.29坪
▶️ 公設坪：0坪
▶️ 停車坪：0坪
▶️ 增建坪：0坪
▶️ 土地坪：10.64坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：成泰路生活圈、水碓商圈、五股中興路商圈
✅ 學校：成州國小、五股國小、五股國中
✅ 政府機關：五股區公所、五股戶政事務所、新北市警察局五股分駐所
✅ 公園：水碓景觀公園、五股防災公園
✅ 賣場、大型百貨、超市、便利商店：全聯福利中心五股德音店、美廉社、7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通、捷運、公車、快速道路、橋、高速公路：五股交流道（國道一號）、台64線快速道路、台65線快速道路、新興路公車幹線、新北環河快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 3390建號拍定後點交。法院於114年7月2日現場勘查，屋內目前無人居住、無水無電且積滿灰塵，現場雜物眾多，格局為一廳三房一廚一衛，附前陽台。
📢 屋況瑕疵注意：筆錄記載室內牆壁、陽台及天花板均有剝落情形，且陽台天花板有鋼筋外露現象。電梯壞掉（本案登記為4層樓RC造建物，請應買人注意現況通行狀況）。
📢 經地政人員現場測量，本案房屋並無未保存登記之增建。
📢 本件標的原所有權人或使用人如有積欠水電、瓦斯或管理費等費用，應由拍定人自行查明後與相關單位洽商解決。債權人未查報是否有海砂屋、輻射屋等瑕疵，請投標人自行查明。
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【他項權利】債權總額:576萬
📌 玉山銀行，150萬，109.12.22
📌 玉山銀行，354萬，109.12.22
📌 新鑫股份，72萬，110.1.21
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/27｜830.0 萬｜27.54 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/17｜664.0 萬｜22.03 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/7/8(三)｜531.2 萬｜17.62 萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】繁華步履旁的靜謐巷弄
📌 街道氛圍： 位於成泰路一段主要幹道延伸之靜巷弄內，周邊多為傳統低密度住宅公寓，能有效隔絕主幹道車流噪音，鬧中取靜。
📌 建築風格： 46年經典台式RC造公寓，室內完全無公設虛坪虛耗，實質室內得坪率高達100%。
📌 綠地分佈： 車程可快速抵達水碓景觀公園，享有豐富的綠意植被與俯瞰大台北盆地的開闊視野。
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【地段價值】新北交通樞紐的外溢剛需區
📌 土地使用分區： 住宅區，具備穩固的資產基礎與長線潛力。
📌 未來發展潛力： 緊鄰國道一號五股交流道與台64、65雙快速道路核心，南來北往極為神速，能有效吸引雙北通勤小資族外溢置產。
📌 稀缺性： 五股高房價大樓環伺下，此類總價僅500多萬、產權單純有點交、且土地持分高達10坪以上的大空間公寓在市場上更顯珍貴。
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【案件特色】零公設高坪效標準三房
🎇 零公設比：公設坪數為0，主附建物合計高達30.14坪，買到的每一坪都是室內實質使用空間。
🎇 格局實用：標準3房1廳1衛規劃，並帶有前陽台，空間動線方正、採光與通風易於重新規劃。
🎇 產權單純：拍賣抵押物案件，現況為無人居住之空屋且法院公告拍定後點交，法律關係最乾淨。
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【優勢與亮點】 破盤超值成家專案
🏆 第三拍底價僅531.2萬，每坪單價下殺至17.62萬，遠低於區域實價行情，非常適合小資成家或收租。
🏆 土地持分高達10.64坪，在精華重劃區旁形同買土地送房屋，資產保值與抗跌性極佳。
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【注意事項】
⚠️ 屋況修繕成本：筆錄明確記載室內天花板、牆壁有剝落且鋼筋外露、無水無電並留有大量雜物，拍定後須預留一筆水泥作、清除雜物及水電管線翻新之預算。
⚠️ 通行限制：筆錄提及電梯損壞，且本標的登記為4層樓RC構造建物，高樓層進出需注意日常爬樓梯之體力負荷。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：531.2 萬
💰 單價：17.62 萬／坪（計算公式：底價 531.2 萬 / 總坪數 30.14 坪）
💰 實價均價：25.90 萬／坪（未扣除車位）
💰 與實價價差比率：17.62 / 25.90 = 68.03%（計算公式：底價單價 17.62 萬 / 實價均價 25.9 萬）
💰 狀態評估：目前第三拍底價單價（17.62萬/坪）僅為市場實價行情的68.03%，相當於直接打了將近六八折。低總價加上顯著的市場價差，對於預算有限的自住客或投資收租族而言極具性價比，預估此拍次熱烈搶標並拍定的機率極高。
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【潛在利潤空間】
📌 本案第三拍底價531.2萬，相比周邊同類型實價市價行情約780萬，室內雖需整修，但仍存在約 248 萬 的豐厚帳面潛在套利獲利空間。
📌 五股成泰路周邊公寓三房若經簡易粉刷修繕，月租金預估可達 1.8 萬至 2.1 萬元。以第三拍底價 531.2 萬計算，預估年租金投報率高達 4.0% 至 4.7% 之間，租金回報表現極為強勁。
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