【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：天墅
📍 地址：台北市北投區天母西路120巷39號4樓
📍 結構：鋼骨造
📍 樓層：4樓/23樓
📍 屋齡：20年（完工日：095年11月27日）
📍 用途：住家用
📍 格局：現況由債務人及其家人自住使用（內含2個平面車位）
📍 拍賣原因：清償信用卡消費借款
📍 投標地點：臺灣士林地方法院投標室（台北市士林區士東路190號）
📍 保證金：1,253萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：137.63坪
▶️ 主建坪：54.21坪
▶️ 公設坪：41.39坪
▶️ 停車坪：35.85坪
▶️ 附屬坪：6.18坪
▶️ 土地坪：21.33坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：天母西路商圈、榮總商圈、石牌商圈、天母生活圈
✅ 學校：明德國小、新民國中、天母國中、私立薇閣中小學、國立陽明交通大學、臺北護理健康大學
✅ 政府機關：臺北市政府警察局北投分局永明派出所、臺北榮總郵局、北投區公所
✅ 醫院、藥局：臺北榮民總醫院、振興醫院、沿線知名連鎖藥局
✅ 公園：天母櫻花崗公園、永明公園、磺溪河濱步道、天母運動公園
✅ 賣場、大型百貨：大葉高島屋、天母SOGO百貨、新光三越天母店
✅ 超市、傳統市場：永明傳統市場、全聯福利中心北投建民店、頂好超市
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店、OK超商、萊爾富
✅ 交通、捷運、公車：捷運淡水信義線石牌站、捷運明德站、天母西路沿線多線公車站牌
✅ 快速道路、橋、高速公路：洲美快速道路、承德路主要幹道、行義路直通陽明山
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【法院筆錄摘要】 ●點交情形→13346建號拍定後點交●
📢 13346建號主建物與附屬建物確認由法院實施強制點交，產權接管安全有保障。
📢 法院於114年10月28日現場執行時，確認現況由債務人及其家人共同居住使用，法律關係單純。
📢 本案配有地下3層之大樓專屬汽車停車位，編號分別為7號及8號，現況亦由債務人使用中。
📢 全案權狀登記清晰完整，室內百分之百無任何未保存登記之非法违建或陽台外推情事。
📢 經向相關主管機關初步調查，建物無海砂屋、輻射屋、地震受損、火災事故或非自然死亡（凶宅）等重大瑕疵。
📢 標的不動產原所有權人若有積欠社區物業管理費用，應由拍定人自行查明後與管委會洽商解決。
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【他項權利】債權總額：10,680萬
📌 兆豐國際商業銀行，金額 4,560 萬，設定日 107.4.24
📌 兆豐國際商業銀行，金額 4,440 萬，設定日 107.4.24
📌 林OO，金額 1,680 萬，設定日 113.5.30
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/04/08｜9,782.0萬｜71.07萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第二拍｜2026/05/20｜7,827.0萬｜56.87萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第三拍｜115/07/08｜6,264.0萬｜45.51萬／坪｜部分點交｜目前拍次
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【案件特色】
🎇 天母指標鋼骨名邸：天母西路精華路段豪宅「天墅」，SC鋼骨結構打造，外觀氣派巍峨，享頂級飯店式嚴密管理。
🎇 層峰百坪使用空間：總權狀達137.63坪，扣除車位後純房屋室內大器寬敞，格局方正具備極高得房率。
🎇 罕見坡道平面雙車位：隨案綁定地下3層極為珍稀的並排平面大車位（編號7、8號），愛車停放免憂愁。
🎇 養生與機能雙核心：緊鄰磺溪河濱綠帶景觀，與榮總、振興醫院頂級醫療雙核心為鄰，居住環境極佳。
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【優勢與亮點】
🏆 自住純點交安全免糾紛：法院公告現況確定由債務人一家自住，絕無惡意占用、非法租賃卡關，交屋手續合法安全。
🏆 第三拍價格暴跌利潤空間高：本拍底價相較於首拍已大砍超過3,500萬，單價直接下修正至4字頭，安全防禦邊際強。
🏆 無違建產權最純淨：全屋純登記，沒有任何非法增建、外推或面臨被檢舉報拆之行政法律風險。
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【注意事項】
⚠️ 高額社區管理費欠費風險：債務人涉及信用卡等消費借款強制執行，高總價豪宅之社區管理費恐存有積欠之風險，投標人需預留清查成本。
⚠️ 公設車位使用權現況核對：雖然車位由債務人自用，但因登記於大樓公設持分內，投標前應向管委會核對清楚分管協議與進出權限。
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【實價參考】
💰 【北投區天母西路、近振興醫院與天母西路120巷周邊半徑500公尺內】之同社區「天墅」歷史成交明細。根據第三方平台最新實價顯示，同社區16樓相似產品成交總面積127.88坪，最新成交單價為 每坪 67.88 萬（總價 8,680 萬），而同棟137.6坪之歷史成交總額為 9,357 萬，平均土地成交行情換算每坪約為 68萬。本案第三拍總底價 6,264 萬（以總坪數137.63坪計算每坪單價僅 45.51 萬）已明顯遠低於市場成交實價。
💰 若以第三拍總底價 6,264 萬進場標得，對比市場同大樓相似物件最新實價成交總額 9,357 萬，得標即刻享有高達 49.4% 的資產轉售增值溢價利潤空間，投資安全邊際與投酬率表現皆極佳。
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