【北投大同街透天】住3｜土地61.27坪 ｜北投捷運商圈與北投公園雙核心地段
【物件資料】
📍 類型：透天
📍 地址：台北市北投區大同街168巷8號2層樓
📍 結構：加強磚造
📍 樓層：1-2層/總樓層2層
📍 屋齡：61年（完工日：054.06.01）
📍 用途：住家用
📍 拍賣原因：清償債務
📍 投標地點：士林法院
📍 保證金：711萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：48.44坪
▶️ 主建坪：48.44坪
▶️ 增建坪：14.82坪
▶️ 土地坪：61.27坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈與賣場：北投站前商圈、光明路商圈、傳統市場、便利商店
✅ 學校：北投國小、新民國中
✅ 公園綠地：北投公園、七虎公園、育仁公園
✅ 醫療與政府機關：北投區公所、衛生福利部國家中醫藥研究所、周邊診所藥局
✅ 交通捷運：捷運北投站、捷運新北投站、大同街多線公車、洲美快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→條件點交（視訴訟結果而定）●
📢 點交狀況：建物目前由第三人承租（租期112/6/1-116/5/31，宣稱租金已全數預付），法院已核發執行命令除去該租賃關係。若拍定後無人異議、異議被駁回，或債權人確認租賃關係不存在之訴訟勝訴確定則點交；反之則不點交。
📢 土地現況：597地號為道路用地、現有巷兼空地與防火巷，部分遭遮雨棚占用，拍定後不點交。607地號為建物基地，拍定後不點交。
📢 違建狀況：暫編11604建號為2樓頂鐵皮增建（14.82坪），屬既存違章建築，列入分類分期處理列管拆除，拍定後無法辦理建物登記。
📢 產權負擔：607地號地上權拍後不塗銷，應買人須特別注意。
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【他項權利】債權總額: 4130萬
📌 聯邦商銀，1200萬，設定日：101.2.15
📌 聯邦商銀，330萬，設定日：102.1.11
📌 吳oo等，2000萬，設定日：103.10.7
📌 吳oo，600萬，設定日：105.5.17
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/01/22｜5548萬｜90.6 萬／坪｜詳如備註｜流標
📍 第二拍｜115/06/11｜4440萬｜72.5 萬／坪｜詳如備註｜流標
📍 第三拍｜115/07/09｜3552萬｜58.0 萬／坪｜詳如備註｜目前拍次
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【環境特徵】精華市區靜巷住宅
📌 街道氛圍： 位於大同街純住宅靜巷內，環境清幽不吵雜，同時保有極佳的鬧區便利性。
📌 建築風格： 早期2層樓加強磚造透天，具備獨立門戶與高度改建、翻修的可塑性。
📌 綠地分佈： 鄰近豐富綠帶，步行可達北投公園、七虎公園，日常散步休閒機能極佳。
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【地段價值】超大基地珍稀釋出
📌 土地使用分區： 第三種住宅區。
📌 未來發展潛力： 本案土地持分高達61.27坪，以台北市精華區地段而言，未來不論是自主危老重建或與鄰地整合都更，其開發與坪效潛力極高。
📌 稀缺性： 北投捷運站周邊少有高地坪透天釋出，土地價值高，資產保值與抗跌性強。
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【案件特色】高地坪危老改建首選
🎇 土地高達61.27坪，在台北市精華土地寸土寸金的市場中極具稀缺價值。
🎇 拍賣底價降幅顯著，第三拍土地每坪單價僅約58萬，明顯低於市場行情。
🎇 具頂樓增建使用空間，現況使用坪數大。
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【優勢與亮點】 價差顯著與危老潛力
🏆 土地單價誘人：以透天類型之土地坪數61.27坪計算，每坪土地僅58萬，具備極高安全邊際。
🏆 地段精華：坐擁北投與新北投雙捷運生活圈，機能成熟，未來危老都更身價翻倍。
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【注意事項】
⚠️ 點交風險：目前存在第三人租賃權爭議，雖然法院已發文除去，但仍需視後續聲明異議與訴訟結果而定。
⚠️ 地上權不塗銷：607地號地上權拍後不塗銷，投標前應詳查其法律關係與負擔。
⚠️ 違建列管：2樓頂增建屬既存違屋列管，有報拆風險，且無法辦理產權登記。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：3552萬
💰 單價：58.0 萬／坪（以土地坪數61.27坪計算）
💰 實價均價：73.0 萬／坪（未扣除車位）
💰 與實價價差比率：(3552萬 / 61.27坪) / 73萬 = 79.45%（低於市價約 20.55%）
💰 狀態評估：此拍價格已具備明顯利潤空間，適合長期置產、都更整合或產權排除專家參與。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以周邊實價透天土地每坪73萬估算，本案土地市值約4472萬，與第三拍底價3552萬相比，潛在價差毛利約 920 萬。
📌 預估租金投報率：依原不定期或現有租賃狀況之2.8萬元租金推算，預估年租金投報率約 26.0%（依實價參考基礎推算之回報率）。
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【投標諮詢】
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