【基本資料】
📍 類型：透天
📍 社區：普鑼旺世
📍 地址：桃園市桃園區大興路420號4層樓
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：B1~4層樓/共4層樓（另有五樓空間）
📍 屋齡：17年（完工日：098年12月20日）
📍 用途：集合住宅
📍 格局：地下室獨立雙車庫、地上1至4樓標準房廳（頂樓備有增建採光罩）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓（臺灣金融資產服務股份有限公司）
📍 保證金：474.1萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：115.17坪
▶️ 主建坪：87.79坪
▶️ 公設坪：7.77坪
▶️ 附屬坪：19.61坪
▶️ 增建坪：6.73坪
▶️ 土地坪：34.49坪
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【生活機能】
✅ 商圈與購物：大有生活商圈、寶山街商圈、桃園站前商圈（車程約10鐘）。
✅ 學校：快樂國小（雙語）、會稽國中、大有國中、大有國小。
✅ 政府機關：桃園區公所、新北市政府警察局桃園分局同安派出所、桃園大興路郵局。
✅ 醫療與藥局：臺北榮民總醫院桃園分院、敏盛綜合醫院三民院區、沿線知名連鎖藥局。
✅ 公園綠地：大有梯田生態公園、虎頭山創新園區、桃林鐵路鐵馬道、會稽公園。
✅ 賣場與大型百貨：新光三越桃園站前店（車程約10分鐘）、大聯社、新坡傳統市場。
✅ 超市與便利商店：全聯福利中心桃園大興店、全聯福利中心桃園大業店、7-ELEVEN、全家便利商店。
✅ 交通與快速道路：台鐵桃園車站（車程約10分鐘）、國道一號（南崁交流道）、國道二號（南桃園交流道）。
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【法院筆錄摘要】 ●點交情形→有點交●
📢 本件執行標的建物拍定後依房屋現況點交，地下室可作為獨立車庫使用。
📢 房屋目前由債務人一家全體自住使用，無租賃或第三人占用關係，產權明確。
📢 屋內配有室內專屬電梯一部，惟筆錄載明因年久失修毀損，現況已停用。
📢 6871建號（合計22.26平方公尺，約6.73坪）位於4、5樓為未保存登記違建，頂樓設有採光罩增建，拍定人須自負拆除列管風險。
📢 法院就通常管道調查，本案主體結構無輻射屋、海砂屋、地震受創、火災受損或非自然死亡（凶宅）等影響交易之重大特殊瑕疵。
📢 標的不動產原所有權人若有積欠水電、瓦斯或物業管理費用，拍定後應由拍定人自行與相關單位協商排除。
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【他項權利】債權總額：2,706萬
📌 台北富邦商業銀行，金額 1,200 萬，設定日 101.1.16
📌 台北富邦商業銀行，金額 450 萬，設定日 101.6.28
📌 台北富邦商業銀行，金額 3,56 萬，設定日 105.2.19
📌 王ΟΟ，金額 700 萬，設定日 110.4.30
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/02/26｜4,115.0萬｜119.31萬／坪｜有點交｜流標
📍 第二拍｜2026/03/26｜3,292.0萬｜95.45萬／坪｜有點交｜流標
📍 第三拍｜2026/04/23｜2,633.7萬｜76.36萬／坪｜有點交｜流標
📍 第四拍｜115/07/09｜2,370.5萬｜68.73萬／坪｜有點交｜目前拍次
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【案件特色】
🎇 大有特區指標歐風別墅：社區採歐洲莊園風格規劃，24小時警衛嚴密管理，中庭花園維護完備。
🎇 超低公設比高實坪空間：總權狀115.17坪中公設僅7.77坪，室內主建物高達87坪，享有極高實坪空間。
🎇 地下獨立大雙車庫：地下室開闊，規劃為專屬室內車庫，可並排停放雙車。
🎇 繁華兼具綠意核心地段：出巷口即享大興路生活圈機能，鄰近萬坪大有梯田生態公園與虎頭山風景區。
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【優勢與亮點】
🏆 土地單價嚴重低於市價：歷經四次拍賣降價，本拍以土地坪數計價每坪僅68.73萬，遠低於重劃區透天別墅地價行情。
🏆 自住空置純點交最安全：無困難的第三人租賃占用，法院公告確定完全點交，買受人能以最快速度完成接管。
🏆 明星雙語學區旁：緊鄰知名明星學區快樂國小與大有國中，極具文教純住聚落之資產保值性。
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【注意事項】
⚠️ 室內電梯修繕成本：筆錄已載明屋內專屬電梯年久失修已損壞停用，拍定人交屋後須自行撥付一筆電梯全面維修或汰舊換新的硬體修繕預算。
⚠️ 未保存登記增建風險：4、5樓增建之6871建號（約6.73坪）及頂樓採光罩無獨立產權，拍定人須自負未來遭檢舉拆除或限期報拆之行政風險。
⚠️ 欠繳費用清查：本案原所有權人面臨多重債務強制執行，可能存有積欠大樓物業管理費或水電之風險，投標前須前往管理室查核。
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【實價參考】
💰 目標路段行情比對：同社區「普鑼旺世」及相似電梯別墅歷史成交明細。114年2月至3月間，同社區共有2筆相似坪數（建坪約107~112坪、地坪約31~33坪）之最新透天實價登錄紀錄，市場成交總價約在 2,500萬 至 2,912 萬，平均土地成交行情約為 每坪 82 萬。本案第四拍底價總價僅 2,370.5 萬（換算土地單價 68.73 萬／坪）。
💰 投酬率評估：若以第四拍底價 2,370.5 萬進場標得，得標即刻享有高達 18% 的資產轉售增值溢價利潤，投資利潤空間極大。
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