【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 社區：丹鳳山莊
📍 地址：台北市北投區奇岩路201巷11號1樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：1層/5層
📍 屋齡：45年（完工日：070年05月04日）
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況說明（有二出入口，可從大門入口下樓及後門上樓進入）
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：171萬
📍 前手交易:112年12月12日，1,560萬 (43.8萬/坪)
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：35.66坪
▶️ 主建坪：29.13坪
▶️ 附屬坪：4.85坪
▶️ 公設坪：1.68坪
▶️ 土地坪：9.79坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：光明路商圈、北投市場商圈、溫泉路商圈
✅ 公園：丹鳳山登山步道、奇岩公園、北投公園
✅ 賣場與大型百貨：家樂福影響力概念店（北投店）
✅ 超市：全聯福利中心（北投公館店、北投中和店）
✅ 便利商店：7-ELEVEN（新奇岩門市）、全家便利商店（北投奇岩店）
✅ 交通與捷運：捷運奇岩站、捷運北投站（車程約5-7分鐘）
✅ 公車：奇岩路周邊設有社區巴士及市民小巴站點，便於接駁至捷運站
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部分點交●
📢 本件租賃關係業經法院命令除去，如拍定後無人就終止租賃關係命令異議，則主要建物部分點交；若有人異議，則需待異議程序確定後，決定點交或不點交。土地部分為應有部分（持分），拍定後不點交。
📢 占有使用狀況：查封時有第三人基於租賃關係占有（租期至115年3月10日止），惟該租賃關係已被法院發命令除去。
📢 建物格局特殊：房屋有二出入口，可從大門入口下樓及後門上樓進入，實際現況請投標人應買前自行查明注意。
📢 欠費提請注意：投標人應自行查明債務人有無積欠管理費。
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【他項權利】債權總額:1818萬
📌 台北富邦商銀，1498萬，設定日：113.2.20
📌 新鑫股份，120萬，設定日：113.5.9
📌 田oo，200萬，設定日：113.8.13
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/01/08｜1327萬｜37.21萬／坪｜不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/05/14｜1063萬｜29.81萬／坪｜不點交｜流標
📍 第三拍｜2026/07/09｜853.0萬｜23.92萬／坪｜部分點交｜目前拍次
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【環境特徵】親山近綠的隱士居所
📌 街道氛圍： 位於奇岩路靜巷，緊鄰丹鳳山，周邊樹海環繞、空氣清新，遠離城市喧囂。
📌 建築風格： 45年經典公寓，低公設比，室內空間坪效極高，且本戶為稀有一樓，免去爬樓梯之苦。
📌 綠地分佈： 出門即是丹鳳山莊林蔭步道，可隨時登山踏青，享受高氧健康的樂活生活。
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【地段價值】北投奇岩生活圈與珍稀一樓
📌 土地使用分區： 第二種住宅區。
📌 未來發展潛力： 鄰近奇岩重劃區，共享重劃區之新穎街廓與生活機能，具備房價支撐力。
📌 稀缺性： 公寓一樓向來為市場燙金產品，本案更具備極低公設與親山綠意雙重稀缺優勢。
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【案件特色】極高坪效與超值單價
🎇 超低公設比，室內主建物高達29.13坪，空間寬敞好規劃。
🎇 稀有一樓公寓，具備雙出入口，空間進出靈活度高。
🎇 第三拍底價僅853萬，單價不到24萬，大幅低於台北市一樓行情。
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【優勢與亮點】 台北市內難得的超低總價與大空間
🏆 空間驚人：主建物加附屬建物高達近34坪，相較於新大樓能享受加倍的室內生活空間。
🏆 租賃已除：法院已發文除去租賃關係，點交條件優化，為進場好時機。
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【注意事項】
⚠️ 點交異議風險：若有相關利害關係人針對法院除去租賃命令提出異議，點交狀況可能變更為不點交。
⚠️ 土地不點交：本案土地部分僅拍賣持分（應有部分），拍定後土地部分不點交。
⚠️ 格局與屋況：房屋動線包含下樓與上樓特殊設計，且屋齡較高，投標前需評估結構屋況並預留裝修成本。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 853.0萬
💰單價 : 23.92萬/坪
💰實價均價:(未扣除車位) 45.0萬/坪
💰與實價價差比率: (45.0 - 23.92) / 45.0 = 46.84%
💰狀態評估: 本案第三拍底價單價為23.92萬/坪，與周邊同類型一樓實價45萬/坪相比，價差比率高達46.84%，折讓幅度接近半價，極具投資與自住利潤。
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【潛在利潤空間】
📌 依據周邊一樓實價45萬/坪計算，本案合理市價約1600萬，拍定帳面利潤空間預估高達700萬以上。
📌 以此超低總價標得，未來無論是自住重置成本低，或是重新整理後出租，其潛在租金投報率將遠超市場平均。
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【投標諮詢】
📞 代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
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