【中壢過嶺特區雙層透天】變價分割讓利釋出｜45坪大基地，未來工業地產整合與自主翻修增值精品
【基本資料】
📍 類型：透天厝
📍 地址：桃園市中壢區民族路六段316號
📍 結構：加強磚造（依現況）
📍 樓層：1~2層 / 總樓層2層
📍 屋齡：依公告（未保存登記）
📍 用途：甲種工業區用地
📍 格局：現況1樓自住、2樓空屋斷水電（依現況說明）📍 拍賣原因：分割共有物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：200萬
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【坪數說明】
▶️ 建物總坪數：0坪
▶️ 增建坪：98.55坪
▶️ 土地坪：45.48坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：過嶺重劃區生活圈、民族路六段商圈、好市多中壢店商圈
✅ 學校：中平國小、過嶺國中、國立中央大學
✅ 政府機關：桃園市政府警察局中壢分局過嶺派出所、中壢區公所過嶺辦辦事處
✅ 醫院/藥局：祐民醫院、周邊多間連鎖健保藥局
✅ 公園：過嶺森林公園、松勇公園、頭洲溪濱公園
✅ 賣場/超市：好市多中壢店、億客成生鮮超市過嶺店、全聯福利中心中壢過嶺店
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店，分布於民族路沿線
✅ 交通：高鐵桃園站、中壢火車站
✅ 快速道路/高速公路：台66線東西向快速道路（頭洲交流道）、國道一號（中壢交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 本件拍賣標的房屋一樓目前由債務人家人居住使用，二樓目前無人居住且已斷水、斷電，拍定後依現況點交。
📢 屋況嚴重瑕疵：依居住人陳述，一樓有漏水情形；二樓有多處漏水，情況比一樓更為嚴重。頂樓放置水塔處，地板嚴重積水且雜草叢生，整體建物保存現況欠佳。
📢 變價分割與優先承買權：本案係變價分割共有物案件，除買受人本身即為共共有權人外，全體其餘共有人均依法享有優先承買權。若有二人以上共有人主張優先承買，則以抽籤決定。
📢 占用鄰地風險：本件建物主要坐落於拍賣土地上，惟經地政人員勘測，其部分結構（1、2樓及陽台、雨遮等）實體占用鄰地832地號及870地號土地。其占用權源不明，拍定後需自行負擔未來遭鄰地地主聲請拆屋還地之法律與經濟風險。
📢 未保存登記建物：本案建物全部為未辦保存登記建物，拍定後無法持本院核發之權利移轉證書辦理所有權所有權登記，應買人須承擔遭檢舉拆除之違建風險，且不得以面積不符請求增減價金。
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【他項權利】債權總額: 0萬
📌 無記載他項權利，產權移轉
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/02/11｜2,440.0 萬｜53.6 萬／坪｜有點交｜停拍(未送達)
📍 第二拍｜2026/04/22｜1,952.0 萬｜42.9 萬／坪｜有點交｜流標
📍 第三拍｜2026/05/20｜1,561.6 萬｜34.3 萬／坪｜有點交｜流標
📍 第四拍｜2026/06/17｜1,249.3 萬｜27.5 萬／坪｜有點交｜流標
📍 第五拍｜115/07/15｜999.6 萬｜22.0 萬／坪｜有點交｜目前拍次
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【環境特徵】緊鄰成熟重劃區的工業機能幹道
📌 街道氛圍： 本物件位於中壢民族路六段主幹道旁，周邊多為住工混合或廠辦聚落，日間具備一定的交通車流與商業動能，生活採買則可無縫接軌隔邊發展純熟的過嶺重劃區。
📌 建築風格： 屋齡較高之2層樓未保存登記透天，外觀與內部因長年缺乏維護顯得較為窳陋。由於其擁有高達45.48坪之完整產權土地，屬於標準的工業用素地型態地產。
📌 綠地分佈： 車程短距離內可達過嶺森林公園、松勇公園，提供日常基本綠意與休閒散步之去處。━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】都市計畫內甲種工業區素地
📌 土地使用分區： 雙嶺段876地號為中壢市(過嶺地區)楊梅鎮(高榮地區)新屋鄉(頭洲地區)觀音鄉(富源地區)都市計劃之「甲種工業區用地」，具備高容積與特定工業、倉儲、廠辦之多元開發與整合潛力。
📌 未來發展潛力： 位處北台灣核心物流與製造業重鎮的中壢、楊梅交界段，鄰近台66線頭洲交流道，周邊工業素地日益稀缺，長線隨科技廠辦外擴與微型企業進駐，地段整合與保值效益顯著。
📌 稀缺性： 市場上少有總價千萬元內即可入手「土地高達45坪、產權1/1完整」之甲種工業區基地，對於特定微型加工廠、倉儲自用客或都更中長期整合者而言，是絕版的入市籌碼。
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【案件特色】低總價近百坪室內使用空間
🎇 總價僅900多萬，在北台灣精華區屬於極低門檻之透天資產，入市成本極低。
🎇 房屋全面零公設，實質可支配的室內兩層樓加增建總面積高達98.55坪，空間利用彈性極大。
🎇 鄰近台66線與國道一號，南北往來通暢，完美符合高效率之商業與貨運交通動線。
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【優勢與亮點】 價格重挫跌破土地價值，自住點交產權清白
🏆 買地送屋：第五拍底價已修正至999.6萬元，以透天「土地計價」之估算基準來看，土地單價僅22萬元/坪，底價已遠遠低於市場純工業素地之行情，價值極度浮現。🏆 法院點交精品：筆錄明確載明主建物「拍定後點交」，雖然二樓斷水電且有漏水，但點交條件確保了拍定人能合法、安全地受領房屋實體。
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【注意事項】
⚠️ 變價分割優先承買權：本案為變價分割共有物案件，非應買人之共有人得標後，其餘共有人可在公告期內以相同價格優承，投標人須預留資金可能被發函程序卡住數月的準備。
⚠️ 占用鄰地與拆屋風險：建物部分結構確定占用相鄰之832地號與870地號土地，其占用權源不明，拍定人須承擔未來被鄰地地主提起「拆屋還地」訴訟或需高價收購鄰地產權之潛在經濟風險。
⚠️ 未保存登記與屋況嚴重漏水：全棟均無保存登記，無法辦理所有權登記且屬違建列管。此外，全屋一、二樓與頂樓有大面積嚴重漏水、積水與雜草，交屋後必須編列一筆龐大的防漏與全屋結構翻修預算。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第五拍
💰 底價 : 999.6 萬
💰 單價 : 22.0 萬 / 坪（透天類型以土地坪數為計價基礎：999.6 萬 / 45.48 坪）
💰 實價均價 : 51.0 萬 / 坪（未扣除車位，以土地坪數計單價）
💰 與實價價差比率 : (51.0 - 22.0) / 51.0 = 56.86%
💰 狀態評估 : 目前第五拍折算土地單價為22.0萬/坪，相比實價揭露行情51.0萬/坪，價差比率高達56.86%，具備極其巨大且安全的折價誘因。儘管本案伴隨「占用鄰地、全棟既存違建不辦登記、共有物優承、全屋嚴重漏水」等高難度複合抗性，但因總價已完全跌破土地本身的原料價值，利潤空間成形。預估本拍次流標風險極低，將吸引具備法律整合背景的專業法拍投資客或在地廠辦自用族進場投標。
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【潛在利潤空間】
📌 參考周邊工業透天之純土地實價行情每坪51萬估算，本案土地產權市值便高達2,319萬元。目前第五拍底價僅999.6萬元，若能順利標得且排除共有人優承，帳面潛在的素地價差套利利潤空間高達1,319萬元以上。未來若能與占用鄰地之地主達成和解整合，其長線開發價值將會翻倍。
📌 由於本案現況全棟無保存登記，且一、二樓及頂樓處於斷水電、嚴重漏水與積水之窳陋狀態，並伴隨占用鄰地之法規風險。初期在未進行大規模結構補強、全面抓漏與產權法律釐清前，完全不建議進行傳統的租賃用途。本案核心利潤在於土地產權整合與長線翻新之資產價值。
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