【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：大庭新城
📍 地址：新北市板橋區國光路59號4樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：4層/12層樓
📍 屋齡：31年
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況說明（查封筆錄記載目前為自住，並承租車位B2-986）
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：新北地方法院
📍 保證金：430萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：59.57坪
▶️ 主建坪：38.07坪
▶️ 附屬坪：4.18坪
▶️ 公設坪：17.32坪
▶️ 停車坪：依公告
▶️ 增建坪：0坪
▶️ 土地坪：10.99坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：板橋車站商圈、中正路商圈、新板特區核心生活圈
✅ 學校：板橋國中、國光國小、板橋高中
✅ 政府機關：新北市政府、板橋區公所、新北地檢署（板橋民生辦公室）
✅ 醫院：新北市立聯合醫院（板橋院區）
✅ 藥局：周邊連鎖藥局林立
✅ 公園：社區千坪中庭花園、幸德市場周邊公園
✅ 賣場：全聯福利中心、美廉社
✅ 大型百貨：遠東百貨（板橋中山店/遠百板橋城）、環球購物中心板橋店
✅ 超市/便利商店：7-11、全家便利商店
✅ 交通：高鐵板橋站、台鐵板橋站
✅ 捷運：捷運板橋站
✅ 公車：國光路口站、大庭新村站，有多路公車直達雙北精華區
✅ 快速道路：特一號快速道路（台65線）
✅ 橋：大漢橋、新海橋（往返新莊極便利）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 本件拍賣標的建物部分，法院於109年10月21日至現場查封時債務人在場，據稱為自住使用，並承租車位B2-986。
📢 本件拍賣標的建物部分，拍定後點交。
📢 本件標的物原所有權人或使用人如有積欠工程受益費及水電、瓦斯或管理費等費用，應由拍定人自行查明後與相關單位洽商解決。
📢 應買人請特別注意：若有停止、撤回、撤銷、延緩強制執行之事由，且確實發生於拍定日前，縱已拍定，法院亦得撤銷拍定，無息返還已繳交之款項。
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【他項權利】債權總額:
📌 台北富邦商業銀行，900萬，設定日：98.1.20
📌 魏○○，1300萬，設定日：106.8.21
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜114/09/15｜3,350萬｜56.24萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/06/15｜2,680萬｜44.99萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/07/13｜2,145.3萬｜36.01萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】精華市區罕見千坪綠意
📌 街道氛圍：位於板橋國光路，屬於成熟文教住宅區。社區鬧中取靜，大中庭規劃，保有極佳的居住舒適度與單純性。
📌 建築風格：標準軍眷改建大型現代化社區。大樓採用RC結構，雙拼格局極為單純，社區擁有店面與地下室租金收益，使得公設管理費相對平實低廉。
📌 綠地分佈：緊鄰社區千坪中庭花園，周邊綠帶環繞，散步休閒免出遠門。
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【地段價值】坐擁新板特區與三鐵核心軸線
📌 土地使用分區：住宅區。持分土地面積達10.99坪，地基廣大且完整，具備長期保值與開發改建的雄厚潛力。
📌 未來發展潛力：鄰近新板特區，周邊新成屋與預售案單價已站穩80萬以上。本案受新板特區與江翠北側雙核心發展紅利帶動，補漲動能強。
📌 稀缺性：板橋精華區極罕見的超低公設比大型電梯大樓，且室內主附建物合計高達42.25坪，是大坪數買方市場中非常稀缺的釋出物件。
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【案件特色】低公設大四房高實用首選
🎇 空間方正寬敞：主建物超過38坪，格局方正，視野與採光極佳，適合三代同堂或大家庭。
🎇 低公設高得房率：相較於市面上動輒35%以上的高公設新大樓，本案得房率極高，每一坪都花在刀口上。
🎇 三鐵共構機能：步行或短暫車程即可達板橋車站，高鐵、台鐵、捷運與客運轉運一次滿足，通勤、南來北往無往不利。
🎇 社區管理健全：千戶大型代表性社區，管理機制成熟，住戶素質優良，生活機能完善。
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【優勢與亮點】 價差顯著的點交黃金物件
🏆 價格絕對優勢：第三拍底價單價僅約36萬/坪，與市場行情存在巨大的利差空間，買到即賺到。
🏆 點交安全無期：法院筆錄明確記載為債務人自住且拍定後點交，免除產權與債權糾紛的法律風險。
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【注意事項】
⚠️ 相關欠費查明：本案拍定人須自行查明並協調前手可能積欠的管理費、水電或瓦斯等相關費用。
⚠️ 車位使用權益：筆錄記載目前承租車位B2-986，其車位使用權、產權登記與後續更替機制，應買人需前往社區管委會做進一步確認。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：2,145.3萬
💰 單價：36.01萬／坪（以謄本總坪數59.57坪計算，公式：21,453,000 / 59.57）
💰 實價均價：48.00萬／坪
💰 與實價價差比率：（48.00 - 36.01）/ 48.00 = 24.98%
💰 狀態評估：目前底價相較於市場實價登錄行情，已折價約25%，相當於以市價75折入住板橋核心電梯大樓，極具進場套利與自住吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌 本案若以第三拍底價附近金額標得，與市價2,861萬相比，潛在帳面獲利利潤空間高達約700萬元以上。
📌 本社區大坪數四房在當地租屋市場需求穩定，預估月租金可達35,000元至40,000元，租金投報率表現相當優異。
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