【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：天祥大廈
📍 地址：台北市中山區復興北路66號10樓-2
📍 結構：RC造
📍 樓層：10樓/12樓
📍 屋齡：47年（完工日：068.04.25）
📍 用途：住家用
📍 格局：出租經營旅社使用（兩造租約已屆滿），另帶地下室車位持分
📍 拍賣原因：分割遺產（變價）
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：596萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：105.41坪
▶️ 主建坪：12.36坪
▶️ 附屬坪：3.32坪
▶️ 公設坪：9.37坪
▶️ 停車坪：80.36坪
▶️ 土地坪：11.45坪(商三特)
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：南京復興商圈、遼寧街夜市商圈、微風廣場商圈、八德路商圈
✅ 學校：中正國小、中山國中、長安國中、台北大學（台北校區）
✅ 政府機關：中山區行政中心、台北市政府警察局中山分局、財政部台北國稅局
✅ 醫院/藥局：臺安醫院、長庚紀念醫院（台北院區）、屈臣氏、康是美、復興北路連鎖藥局
✅ 公園：遼寧公園、朱崙公園、興安公園
✅ 賣場/大型百貨：微風廣場、遼寧公有市場、總督影城、大潤發（中崙店）
✅ 超市/便利商店：全聯福利中心（中山建國北店）、7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通/捷運/公車：捷運南京復興站（文湖線/松山新店線雙捷運）、捷運忠孝復興站、台鐵松山車站（車程）、復興北路多線公車（南京復興站）
✅ 快速道路/橋：市民大道高架道路、建國高架道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部分點交，部分不點交●
📢 占有使用狀況：1790建號建物原出租予第三人優秀旅行社經營旅社使用，租期至114/3/31止，每月租金25,000元，現租期已屆滿。1807建號地下室由全體所有權人以天祥大樓地下停車場名義共同出租，共17個車位，債務人享有其中6個車位（編號2、6、8、10、12、16號），收益按比例分配。
📢 是否為變價分割/優先承買權：本件係變價分割遺產案件。依民法第830條準用第824條第7項規定，除買受人為共有人外，其餘公同共有人均有優先承買權，有二人以上願優先承買者以抽籤定之。1807建號車位持分具獨立使用性，建物共有人無優先承買權。
📢 有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記：經函詢各主管機關，自95年迄今無發生火災紀錄；經警方派員訪查，在場人表示無非自然死亡情事；亦非屬建管處列管之海砂屋或震損建築物。買受人就物之瑕疵無擔保請求權。
📢 違建列管狀況：經比對建物謄本與地政權利範圍，本案無任何未保存登記之建物增建。
📢 點交限制說明：1790建號建物因查封前租賃期限已屆滿，默示更新不得對抗查封效力，故拍定後點交。1807建號地下室停車場因由全體所有權人共同出租中，拍定後不點交。
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/23｜3,719.0 萬｜35.28 萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第二拍｜115/07/14｜2,976.0 萬｜28.23 萬／坪｜部分點交｜目前拍次
📍 第三拍｜八折降價｜2,380.8 萬｜22.59 萬／坪｜部分點交｜預估拍次
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【環境特徵】台北華爾街核心商務圈
📌 街道氛圍： 位於復興北路大馬路第一排，為台北市核心金融商務中軸線，金融機構、辦公大樓林立，商業氣息極為濃厚。
📌 建築風格： 屋齡47年之經典商辦住合一電梯大樓「天祥大廈」，雖屋齡較高，但結構扎實，其超低公設比與大馬路能見度在區域市場內仍具高實用性。
📌 綠地分佈： 鄰近朱崙公園與遼寧公園，為喧囂的雙捷運金融商圈核心提供舒適的綠意調節空間。
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【地段價值】雙捷運交會商三黃金地磚
📌 土地使用分區： 第三種商業區（特），具備極高的容積率與多元開發坪效，土地持分具高產產權清算價值。
📌 未來發展潛力： 坐落於「南京復興」雙捷運核心樞紐，周邊大型企業總部、外商銀行群聚。隨著台北市核心危老都更案不斷推動，此段商用不動產之危老改建潛力與素地價值無庸置疑。
📌 稀缺性： 南京復興正復興北路大馬路旁，總價不到三千萬元、自帶6個共同收益停車位且建物權利「可點交」之精華物件极为稀缺。
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【案件特色】自帶高持分收益車位資產
🎇 產權總坪數高達105.41坪，其中包含大面積（80.36坪）的地下室停車場持分，具備獨特的資產防禦性。
🎇 隨案附帶大樓地下室共6個機械/平面車位之收益分配權，能創造穩定的共同分帳與現金流基礎。
🎇 1790建號最核心的住商辦建物產權（總坪數約25.05坪）由法院公告拍定後點交，投資或自用權利有保障。
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【優勢與亮點】 破盤超值資產讓利
🏆 價格大讓利：第二拍總底價大幅修正至2,976萬，換算產權總坪數單價僅28.23萬/坪，已與市場實際行情拉開極大的獲利空間。
🏆 稅務優勢：日後若進行處分出售時，本標的之土地漲價總額（357.0萬）可依法優先抵扣房地合一稅，具備實質資產節節稅效益。
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【注意事項】
⚠️ 優先承買權：本案屬分割遺產之變價拍賣，其餘公同共有人依法享有優先承買權，拍定後需面臨共有人的行政審查與放棄權利流程，過戶發證時間可能較長。
⚠️ 部分不點交：1807建號地下室停車位部分目前由大樓共同租賃中，法院公告拍定後不點交，買受人僅取得產權與按比例分紅收益之權利，無法實質排除占用自用。
⚠️ 公同共有確認：本標的目前為公同共有全部，且土地持分亦屬公同共有，投標人應自行確認拍賣範圍與產權移轉限制。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第二拍
💰 底價 : 2,976.0 萬
💰 含車位單價 : 28.23 萬／坪（總底價 2976 萬 / 謄本總坪數 105.41 坪）
💰 實價均價: 77.0 萬／坪(未扣除車位)
💰 不含車位實價:總坪數105.41-停車坪80.36=20.05坪* 77.0 萬／坪=1928.85萬
💰 車位實價:6個車位*平面車位實價均價300萬=1800萬
💰 整體實價: 不含車位實價1928.85萬+車位實價1800萬=3728.85萬
💰 價差比率: 底價2,976萬 /3728.85萬 = 0.79%
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【潛在利潤空間】
📌 參考同社區相同產權坪數之歷史成交行情總價約8,116萬計算，本案若能以第二拍底價2,976萬成功拍定，潛在的帳面價差套利利潤空間高達 5,000 萬以上。
📌 1790建號主要建物翻新後可作為個人辦公室或長租，加上地下室6個車位之穩定租金按比例回扣分配，整體綜合年化收益回報率表現將極為卓越。
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【投標諮詢】
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