【東光富貴角】林森錦州商圈正核心｜近百坪商業用地下室超值釋出
【物件資料】
📍 類型：電梯大樓（地下室）
📍 社區：東光富貴角
📍 地址：台北市中山區林森北路432號地下層
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：地下層/10層
📍 屋齡：約30年（完工日：085.06.17）
📍土地使用分區:商四特
📍 用途：商業用
📍 格局：空屋（現況堆置部分雜物）
📍 拍賣原因：分割共有物（變價）
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：734萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：120.26坪
▶️ 主建坪：99.61坪
▶️ 公設坪：20.65坪
▶️ 土地坪：12.47坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：林森錦州商圈、晴光商圈、條通商圈，周邊商業活動極為頻繁，生活機能極佳。
✅ 超市與便利商店：頂好超市、全聯福利中心、全家便利商店、7-11、萊爾富。
✅ 交通與捷運：步行可達捷運中山國小站、捷運雙連站，周邊有多線公車行經林森北路與民生東路。
✅ 公園：新興公園、中原公園。
✅ 學校：新興國中、吉林國小。
✅ 醫院與藥局：馬偕紀念醫院、周邊連鎖藥局林立。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 點交狀況：本件拍賣標的現無人居住使用，為空屋，屋內堆置部分雜物，拍定後點交。
📢 特殊註記：經主管機關函覆，自民國95年至今無發生火災紀錄；非列管之海砂屋或震損建築物；未發生非自然死亡情形。
📢 優先承買權：本件係變價分割共有物，依民法第824條第7項規定，共有人有優先承買權。若共有人之一到場應買拍得，其餘共有人無優先承買權。
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【他項權利】債權總額:無記載
📌無資料
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/03/19｜8,950萬｜74.4萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/04/16｜7,160萬｜59.5萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜2026/05/14｜5,729萬｜47.6萬／坪｜點交｜流標
📍 第四拍｜2026/06/18｜4,584萬｜38.1萬／坪｜點交｜流標
📍 第五拍｜2026/07/16｜3,668萬｜30.5萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】精華商圈核心
📌 街道氛圍： 位於林森北路正路面上，周邊商辦與商業大樓林立，夜晚燈火通明，具備強大的夜間經濟與集客效應。
📌 建築風格： 30年外觀維護良好的住商混合電梯大樓，指名度高。
📌 綠地分佈： 鄰近新興公園與中原公園，提供市中心鬧中取靜的喘息空間。
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【地段價值】商業區高坪效空間
📌 土地使用分區： 第肆種商業區，土地價值與開發利用成效極高。
📌 未來發展潛力： 中山區核心商業地帶，周邊商業機能成熟。本案日後出售時，高達948.9萬的土地漲價總額可優先抵扣房地合一稅，具節稅優勢。
📌 稀缺性： 市中心極為罕見之百坪純商業用地下室，適合多種業態規劃，具高度稀缺性。
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【案件特色】純商用百坪超低單價
🎇 拍定後點交，現況為空屋，產權與產權排除相對單純。
🎇 第肆種商業區使用分區，坪數近百坪，空間寬敞好規劃。
🎇 總價已自首拍降至3,668萬，單價僅30.5萬/坪，入手門檻低。
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【優勢與亮點】 價值與價格的黃金交點
🏆 拍賣進入第五拍，價格已大幅折價至每坪30.5萬，遠低於同棟大樓行情。
🏆 商業用途廣泛，適合做為商辦、倉儲、健身房、特定娛樂業或各類連鎖總部。
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【注意事項】
⚠️ 優先承買權風險：本案為變價分割共有物，債權人與債務人各持分部分產權。拍定後需等待共有人放棄優先承買權，方可取得權利移轉證書。
⚠️ 地下室使用限制：地下層使用需符合台北市土地使用分區管制與消防法規，投標前請先評估用途。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第五拍
💰底價 : 3,668萬元
💰單價 : 30.5萬元／坪（以謄本總坪數120.26坪計算）
💰實價均價: 76萬元／坪（以同棟大樓一年內成交5筆之均價，並依地下室市價慣例折半估算）
💰與實價價差比率: (76 - 30.5) / 76 = 59.87%
💰狀態評估: 目前單價30.5萬與實價折半後的行情相比，仍有高達59.87%的價差空間，利潤極為豐厚，價格已達絕對甜蜜點。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間巨大，若以正常行情每坪50-60萬評估，拍定後資產隨即具備極高增值與套利空間。
📌 因入手單價極低（30.5萬/坪），若順利出租，預估年化租金投報率表現將遠超一般實體店面。
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