【基本資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：頂好富貴廣場
📍 地址：新竹縣竹東鎮民德路66號5樓-2
📍 結構：RC造
📍 樓層：5樓與6樓/12樓
📍 屋齡：約 30 年（完工日：085年02月15日）
📍 土地使用分區：市場用地
📍 用途：住家用
📍 格局：包含5樓-2與6樓-2共兩戶，5樓現況空置、6樓現有租客，依現況說明
📍 拍賣原因：清償票款(不動產)
📍 投標地點：新竹地方法院
📍 保證金：224.39 萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：72.40 坪
▶️ 主建坪：51.50 坪
▶️ 附屬坪：5.36 坪
▶️ 公設坪：15.54 坪
▶️ 土地坪：9.81 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：長春路商圈、竹東火車站商圈、民德路傳統市集
✅ 學校：竹東國小、竹東國中、中山國小
✅ 政府機關：竹東鎮公所、竹東戶政事務所、新竹縣警察局竹東分局
✅ 醫院：臺北榮民總醫院竹東分院、台大醫院竹東分院
✅ 藥局：周邊連鎖藥局、民德路在地藥局林立
✅ 公園：竹東動漫園區、五豐公園、竹東森林公園
✅ 賣場：頂好超市（現家樂福超市）、全聯福利中心竹東店
✅ 大型百貨：新竹巨城購物中心（車程約25-30分鐘）
✅ 超市：美廉社、愛買量販店（新竹店車程內）
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店、OK超商
✅ 交通：縣道122號（東寧路）、中興路
✅ 捷運：無（鄰近竹東火車站，可轉乘內灣線至新竹高鐵站/台鐵新竹站）
✅ 公車：竹東下公館客運總站、民德路口公車停靠站
✅ 快速道路：台68線東西向快速公路（竹東端）
✅ 橋：竹林大橋（通往芎林及國道三號）
✅ 高速公路：國道三號（竹林交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→拍定後點交●
📢 占有使用狀況：本案包含5樓-2與6樓-2兩戶。5樓-2假扣押查封時無人回應，現無人使用並有停水通知；6樓-2由承租人劉O承租使用，租期自113年12月31日至116年12月31日，月租金11,000元。因6樓之租約係於113年11月22日假扣押查封後始成立，依法不得對抗債權人，故5樓與6樓拍定後均予點交。是否配屬車位不明，請投標人自行查明。
📢 是否為變價分割/優先承買權：本件為集合式住宅，土地及建物併同移轉，土地共有人無優先承買權。本案按甲、乙標別順序拍賣，若其中一標賣得價金足敷清償債務，其餘各標縱達底價亦不為拍定。
📢 有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記：經法院初步調查，暫未發現有輻射屋、海砂屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡等足以影響交易之特殊情事。
📢 違建列管狀況：本案拍賣範圍無獨立之未保存登記增建報告。
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【他項權利】債權總額: 1,800 萬
📌 日盛台駿租賃，1,800 萬，設定日：113.06.05
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/02/26｜1,753 萬｜24.2 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/05/14｜1,402.4 萬｜19.4 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/07/16｜1,121.92 萬｜15.5 萬／坪｜點交｜目前拍次
📍 第四拍｜八折降價｜897.54 萬｜12.4 萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】竹東核心成熟商圈大樓
📌 街道氛圍： 位於民德路與長春路周邊，屬於竹東發展成熟之傳統核心商圈，周邊商業活動頻繁、生活機能極為便利，兼具熱鬧與機能。
📌 建築風格： 社區名稱為頂好富貴廣場，完工約30年，為千貿建設興建之大型集合式住宅大樓，全棟共191戶，外觀為標準RC結構磁磚外牆。
📌 綠地分佈： 鄰近五豐公園與竹東森林公園，提供居民充足的散步與日常休閒綠意空間。
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【地段價值】竹東正蛋黃機能地段
📌 土地使用分區： 本案土地使用分區為市場用地，土地持分約9.81坪，具有穩定的商圈地段保值效益。
📌 未來發展潛力： 受惠於新竹科學園區外溢效應，竹東近年房市剛性需求強烈，且因台68線快速道路交通便利，吸引許多竹科工程師與在地首購族進駐。
📌 稀缺性： 民德路周邊低總價、大坪數、室內空間寬敞的點交電梯大樓物件在市場上釋出較少，適合自住及長期收租。
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【案件特色】超高實坪低公設雙飛宅
🎇 本案一次包含兩戶（5樓與6樓之同型編號戶），總室內空間極大，適合大家庭或多用途規劃。
🎇 坪效極高，總主建物加附屬建物面積達56.86坪，公設比僅約21.46%，比現今新大樓室內空間大上許多。
🎇 拍底價已跌破市場行情，三拍總底價僅1,121.92萬，平均每坪約15.5萬，入手門檻低。
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【優勢與亮點】 雙戶點交與高性價比
🏆 法院筆錄明確載明，5樓空置點交，6樓雖有租約但為查封後出租，依法可排除，兩戶拍定後皆能順利點交。
🏆 三拍單價15.5萬，相較於同棟實價登錄歷史行情，具有顯著的讓利空間與利潤安全邊際。
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【注意事項】
⚠️ 雙戶合併拍賣：本案為一案包含兩戶別，投標人需備足相應總價預算，且須注意標別順序與超額排除之規則。
⚠️ 管理費水電協商：因5樓目前處於停水空置狀態，拍定人須自行負擔與查明原所有人是否積欠管理費、水電瓦斯等費用，並自行與管委會及相關單位協商。
⚠️ 停車位配屬：法院筆錄載明該等戶別有無配屬停車位不明，應買人需自行前往社區管委會或調閱管利規約查明。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 1,121.92 萬
💰 單價 : 15.49 萬／坪（以謄本總坪數72.40坪計算）
💰 實價均價:(未扣除車位) 24.00 萬／坪（依竹東鎮民德路「頂好富貴廣場」近一年成交明細：27.5萬、20.67萬、26.59萬、25.8萬、19.4萬，平均計算之）
💰 與實價價差比率: (24.00 - 15.49) / 24.00 = 35.46%
💰 狀態評估: 本案第三拍單價15.49萬與社區近一年內實價登錄平均單價24.00萬相比，價差比率高達35.46%，折讓幅度顯著，極具套利與投資吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌 依社區歷史成交均價24.00萬/坪估算，本案正常市價總值約為1,737萬。以三拍底價1,121.92萬得標，若順利完成點交與基本油漆修繕，帳面潛在獲利空間預估可達 500 萬 至 600 萬 之間。
📌 若將兩戶於拍定交屋後重新整理分別招租，以竹東市區兩房至三房大樓行情預估，兩戶合計月租金總收益可達2.2萬至2.5萬元，以三拍底價估算，潛在长期租金投報率約在 2.35% ~ 2.67% 之間。
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