【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：Ｈｉ台北
📍 地址：新北市八里區商港三路85號4樓
📍 結構：RC造（鋼筋混凝土造）
📍 樓層：4樓／總樓層15層
📍 屋齡：5年
📍 土地使用分區：第三種商業區
📍 用途：集合住宅
📍 格局：依現況說明
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：士林地方法院
📍 保證金：226萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：54.25坪
▶️ 主建坪：26.21坪
▶️ 附屬坪：4.24坪
▶️ 公設坪：13.38坪
▶️ 停車坪：10.42坪
▶️ 土地坪：5.84坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：八里商港商圈、十三行文化商圈
✅ 學校：八里國小、八里國中
✅ 政府機關：八里區公所、八里分駐所、新北市立圖書館八里分館
✅ 醫院/藥局：八里區衛生所、周邊在地藥局
✅ 公園/綠地：八里商港公園、新北市立十三行博物館公園
✅ 賣場/大型百貨：全聯福利中心八里文昌店、自由聯盟生鮮超市
✅ 交通/捷運/公車：未來淡江大橋聯外道路、台64線東西向快速公路、台61線西部濱海快速公路、商港三路周邊公車路線
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【法院筆錄摘要】●點交情形→房屋點交，車位不點交●
📢 占有使用狀況：民國114年7月10日現場查封時，債務人在場稱房屋係由債務人及家屬自住。本案309建號房屋部分（除停車位外）拍定後點交；其餘不動產因屬拍賣應有部分，拍定後不點交。
📢 車位分管協議：房屋配賦有一位於B4之47號停車位，因停車位屬於拍賣共有部分，應由全體區分所有權人協議使用分管方法，故停車位拍定後不點交，請應買人注意。
📢 共有公設說明：465建號及469建號為社區公設，此部分按應有部分比例拍賣，拍定後不點交。
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【他項權利】債權總額: 2,129萬
📌新光商銀，1,074萬，110.08.24
📌新光商銀，135萬，110.08.27
📌興創有限合夥，420萬，111.01.27
📌范OO，500萬，113.06.03
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/01/12｜1,763.0 萬｜32.5 萬／坪｜房屋點交、車位不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/02/09｜1,411.2 萬｜26.0 萬／坪｜房屋點交、車位不點交｜流標
📍 第三拍｜115/07/20｜1,129.8 萬｜20.8 萬／坪｜房屋點交、車位不點交｜目前拍次（註：先前於2026/03/23曾停拍延緩執行，現重新公告執行）
(備註：每坪單價嚴格依據規定以謄本總坪數54.25坪作為計價基礎計算)
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【環境特徵】台北港新興重劃區，棋盤式新穎街廓
📌 街道氛圍： 位於商港三路，周邊多為新建大樓，道路寬敞整齊、綠帶環繞，屬於低密度、高品質的重劃區居住氛圍。
📌 建築風格： 僅5年屋齡之新穎現代化電梯大樓，外觀新穎具現代感，公設規劃完善，在區域內具有極佳的屋齡競爭力。
📌 綠地分佈： 步行即可達大面積的商港公園與水岸綠地，提供高綠覆率的健康休閒生活。
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【地段價值】商港重劃區核心商業區，坐迎建設紅利
📌 土地使用分區： 屬於「第三種商業區」，具備較高的土地價值與商業發展彈性，兼具保值與增值效益。
📌 未來發展潛力： 緊鄰淡江大橋（預計近期完工通車）、銜接台64線與台61線，未來通往淡水、關渡及雙北市區交通時間將大幅縮短，補漲潛力巨大。
📌 稀缺性： 台北港重劃區核心少有5年內優質輕屋齡、標準格局且房屋點交的法拍物件釋出。
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【案件特色】輕屋齡低總價，高實用坪數
🎇 5年超輕屋齡：免去老舊房屋翻修、漏水等困擾，管線新穎，結構安全無虞。
🎇 房屋確定點交：債務人自住且法院公告主建物點交，後續交屋程序安全透明，降低承接風險。
🎇 標準自住格局：主建加附屬坪數達30.45坪，空間寬敞舒適，並配有B4坡道平面車位。
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【優勢與亮點】 讓利空間極大，首購置產完美契合
🏆 破盤價讓利：第三拍底價僅1,129.8萬，與同棟市場實價行情相比，價差極具吸引力。
🏆 交通紅利加持：淡江大橋通車在即，該區交通痛點即將引爆，現正是低價卡位的好時機。
🏆 產權債權清楚：拍定後他項權利依法塗銷，產權乾淨。
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【注意事項】
⚠️ 車位不點交風險：B4之47號車位因屬公設持分分管，法院公告不點交，投標前須確認社區管理委員會之分管現況與車位使用權益。
⚠️ 年初曾延緩執行：本案曾於2026年3月停拍延緩執行，現重新公告第三拍，應密切注意債務人是否再次聲請延緩或和解。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 1,129.8 萬
💰單價 : 20.8 萬／坪（以謄本總坪數54.25坪計算，未扣除車位）
💰實價均價: 29.7 萬／坪（同棟社區近一年內成交共5筆，大樓54.3坪，均價為29.7萬/坪，未扣除車位）
💰與實價價差比率: (20.8 - 29.7) / 29.7 = -29.97%
💰狀態評估: 目前第三拍底價每坪僅20.8萬，相較於同社區實價登錄的29.7萬，等於直接打對折再優惠，折價幅度高達近30%。此價格已大幅低於市場行情，極可能於本拍吸引多組買方競標出手。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利：以同棟歷史成交總價約1,613萬估算，若以三拍底價1,129.8萬幸運拍定，潛在帳面價差利潤空間高達約 483 萬。
📌 租金投報率：該社區同類型產品預估月租金約在2.5萬至2.8萬元之間。以三拍底價回推，預估租金回報表現優秀。
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