【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 地址：台北市文山區興隆路二段86巷8號2樓
📍 結構：加強磚造
📍 樓層：2層/4層
📍 屋齡：約57年（完工日：058.06.17）
📍 土地使用分區：第一種商業區（特），容積率360%/建蔽率55%
📍 用乎：住家用
📍 格局：現況由債務人共同居住，格局為公寓住宅
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：145萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：17.61坪
▶️ 主建坪：17.61坪
▶️ 土地坪：6.88坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：興隆路二段商圈、興隆市場商圈、萬芳醫院商圈。
✅ 學校：興德國小、興隆國小、景興國中、中國科技大學。
✅ 政府機關：文山區行政中心（鄰近）。
✅ 醫院與藥局：景美醫院、臺北市立萬芳醫院、周邊各大連鎖藥局。
✅ 公園：興隆公園、興安公園。
✅ 超市與便利商店：全聯福利中心、美廉社、7-11、全家便利商店。
✅ 交通與捷運：步行可達捷運萬芳醫院站、捷運辛亥站，周邊興隆路多線公車往返雙北市區。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 占有使用狀況：114年11月21日現場履勘時，債務人馮O強在場稱房屋由債務人二人共同居住使用，無出租或出借他人，拍定後點交。
📢 屋況與瑕疵：債務人陳稱屋內有人放火燒過。但經函詢相關主管機關，消防局查復自95年迄今無發生過火災事件；警察局查復無發生非自然死亡情形；亦非屬列管之海砂屋、輻射屋或地震受損屋。實際狀況仍須經專業人員鑑定確認。
📢 產權備註：本案件為公同共有持分（馮O玲、馮O強公同共有全部），請應買人自行確認範圍。
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【他項權利】債權總額:420萬
📌板橋農會，420萬，102.12.16
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/19｜1,100萬｜62.5萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/23｜900萬｜51.1萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/07/21｜722萬｜41.0萬／坪｜點交｜目前拍次
📍 第四拍｜八折降價｜577.6萬｜32.8萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】文山成熟生活圈
📌 街道氛圍： 位於興隆路二段靜巷內，避開主幹道車流喧囂，具備傳統文教區的寧靜居住質感。
📌 建築風格： 57年四層樓傳統公寓，公設比為0%，室內實際可使用空間坪效完全無虛坪。
📌 綠地分佈： 鄰近文山區著名的興隆公園與興安公園，綠意環繞，休閒機能佳。
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【地段價值】商業區土地開發潛力
📌 土地使用分區： 第一種商業區（特），土地單價與含金量極高，未來都更或危老重建價值遠大於傳統住宅區。
📌 未來發展潛力： 地處文山區核心地帶，周邊生活機能極其成熟，高土地持分（6.88坪）使本案極具長期資產保值與改建效益。
📌 稀缺性： 市中心釋出商業區高持分公寓低總價標的非常罕見，具市場獨特性。
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【案件特色】極低總價免公設
🎇 拍定後點交，現況由債務人自住，無租賃關係干擾，產權排除相對單純。
🎇 土地使用分區為第一種商業區（特），土地持分達6.88坪，地段價值性極高。
🎇 總坪數17.61坪全為主建物，零公設無虛坪，實用空間比想像中更寬敞。
🎇 2樓低樓層公寓，免去傳統高樓層爬梯之苦，進出、搬運及自住皆相較方便。
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【優勢與亮點】 價金跌破市場行情
🏆 第三拍底價僅722萬，單價降至41萬/坪，已顯著低於周邊老舊公寓實價行情。
🏆 總價極低，投標保證金僅145萬，入手門檻低，資金調度彈性極佳。
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【注意事項】
⚠️ 屋況疑慮：查封筆錄記載債務人曾陳稱「屋內有人放火燒過」，雖然官方紀錄查無95年後之火災登記，但投標人仍需將可能存在的內部修繕或裝修成本納入出價考量。
⚠️ 屋齡較高：建物已達57年屋齡，需留意老舊管線汰換成本與銀行對於高屋齡公寓的貸款成數、年限評估限制。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 722萬元
💰單價 : 41.0萬元／坪（以謄本總坪數17.61坪計算）
💰實價均價: 52.0萬元／坪（興隆路二段86巷周邊半徑500公尺內、屋齡52至62年之同類型公寓近一年歷史成交行情）
💰與實價價差比率: (52.0 - 41.0) / 52.0 = 21.15%
💰狀態評估: 目前第三拍單價41萬與實價行情52萬相比，已存在高達21.15%的折價空間。價格已明顯落入甜蜜點，具備相當高的追價與標取吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌 依周邊市價行情每坪52萬計算，本案市值約落在915萬，目前第三拍底價722萬，帳面潛在獲利與套利空間高達近200萬。
📌 由於入手總價低且位於文山文教區，順利標下後若重新整理出租，依周邊套房或小住宅強勁需求，預估年化租金投報率表現可期。
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