【物件資料】
📍 類型：透天（電梯別墅）
📍 社區：大隱山莊
📍 地址：桃園市龍潭區民治十二街127巷13號
📍 結構：RC造（鋼筋混凝土造）
📍 樓層：B1~4層/共4層
📍 屋齡：約 19 年（完工日：96年04月15日）
📍 土地使用分區：住宅區（高地區）
📍 用途：儲藏室、機械室、停車空間、住宅、電梯間、樓梯間、水箱、辦公室
📍 格局：依現況為莊園電梯別墅格局（含地下室多車位停車空間與庭院）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：臺灣桃園地方法院
📍 保證金：576 萬
━━━━━━━━━━━━━━
【坪數資料】
▶️ 總坪數：242.54 坪
▶️ 主建坪：195.20 坪
▶️ 附屬坪：14.99 坪
▶️ 公設坪：32.35 坪
▶️ 土地坪：133.03 坪
━━━━━━━━━━━━━━
【生活與交通機能】
✅ 商圈：石門水庫商圈、文化路活魚商圈、龍潭大平商圈、中科院商圈
✅ 學校：石門國小、石門國中、龍潭高中
✅ 政府機關：龍潭區公所、國家中山科學研究院（中科院）、行政院原子能委員會核能研究所、石門派出所
✅ 醫院：國軍桃園總醫院（804醫院）
✅ 藥局：大樹連鎖藥局、屈臣氏龍潭門市
✅ 公園：石門水庫風景區、石門大草坪、楓林步道、溪洲公園
✅ 賣場：全聯福利中心龍潭文化店、自由聯盟生鮮超市
✅ 超市：美廉社龍潭民族店、石門活魚特產街
✅ 便利商店：7-ELEVEN 石門門市、全家便利商店龍潭民治店
✅ 交通：桃園客運、台灣好行石門水庫線、國光客運龍潭站
✅ 快速道路：台3乙線、台4線、台3線
✅ 高速公路：國道三號龍潭交流道、高原交流道
━━━━━━━━━━━━━━
【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 本件拍賣建物經現場履勘調查，現為債務人自用，拍定後依現況點交。
📢 建物包含共同使用部分 2376 建號及增建部分之持分，隨同主建物一併查封合併拍賣。
📢 建物使用用途登記涵蓋：住宅、停車空間、儲藏室、機械室、電梯間、樓梯間、水箱、辦公室等，空間規劃完善齊全。
📢 他項權利及抵押權登記於拍定後依法均予塗銷。
━━━━━━━━━━━━━━
【他項權利】債權總額: 4980萬
📌 臺灣土地銀行，2580萬，設定日：102.2.27
📌 陳ΟΟ，1200萬，設定日：110.11.16
📌 陳ΟΟ，1200萬，設定日：111.6.13
━━━━━━━━━━━━━━
【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/20｜5,000.0 萬｜（單價）37.6 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/17｜4,000.0 萬｜（單價）30.1 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜2026/07/22｜3,200.0 萬｜（單價）24.1 萬／坪｜點交｜流標
📍 第四拍｜115/11/04｜2,880.0 萬｜（單價）21.6 萬／坪｜點交｜目前拍次
（註：本案為透天別墅類型，依規則嚴格以土地坪數 133.03 坪做為每坪單價計算基礎）
━━━━━━━━━━━━━━
【環境特徵】石門水庫頂級養生別墅特區
📌 街道氛圍：座落於民治十二街靜巷高地區，周遭林木蓊鬱、空氣清新，為知名低密度高隱私豪邸聚落。
📌 建築風格：現代大器 RC 造獨棟電梯莊園豪邸，地上 4 層搭配專屬地下停車庫，具備大面採光與私家庭院。
📌 綠地分佈：緊鄰石門水庫風景區、大草坪與環湖楓林步道，萬頃天然綠意就是私家後花園。
━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】觀光養生勝地與國道雙交流道樞紐
📌 土地使用分區：住宅區（高地區），基地持分地坪達 133.03 坪，土地資產價值扎實雄厚。
📌 未來發展潛力：車程約 10~12 分鐘可迅速接駁國道三號高原與龍潭雙交流道，兼具休閒度假與城際通勤便捷性。
📌 稀缺性：石門水庫特區建坪逾 240 坪、土地逾 130 坪且自帶電梯之名家別墅釋出稀缺，傳家保值性極高。
━━━━━━━━━━━━━━
【案件特色】百坪莊園電梯豪墅格局
🎇 133 坪超大地坪：擁有大面積專屬基地，庭院開闊，享有透天別墅極高之私密性與尊榮感。
🎇 建坪達 242.5 坪大空間：主建物近 200 坪，自帶室內電梯與地下室多車位規劃，三代同堂或招待會所綽綽有餘。
🎇 債務人自住點交保障：查封現況為債務人自用，無租賃占用糾紛，拍定後由法院依法點交。
🎇 拍定塗銷產權單純：全案 4,980 萬高額抵押權於拍定後由法院全數塗銷，產權乾淨清楚。
━━━━━━━━━━━━━━
【優勢與亮點】 買地送億級規格莊園別墅
🏆 取得成本大幅折讓：第四拍底價 2,880 萬較一拍 5,000 萬直接省下 2,120 萬，降價幅度逾 42%，遠低於歷史移轉價（109年實登3,800萬）。
🏆 超低造價性價比：以目前 RC 電梯豪邸營造成本每坪 18 萬～22 萬估算，光重建 242 坪建物造價即超過 4,500 萬，本案等於「買建物送土地」。
━━━━━━━━━━━━━━
【注意事項】
⚠️ 總價門檻與貸款評估：第四拍底價雖大幅讓利，但總底價仍達 2,880 萬（保證金 576 萬），進場前須備妥投標尾款與銀行代墊貸款成數評估。
⚠️ 大坪數維護與管理成本：建物總建坪達 242 坪且附設私人電梯與地下機械停車空間，後續物業清潔維護與機電檢修成本需納入預算。
⚠️ 拍賣免除瑕疵擔保：依強制執行法規定拍賣物買受人無物之瑕疵擔保請求權，進場前宜預估庭院造景整理與全棟水電設備檢視費用。
━━━━━━━━━━━━━━
【價差比率估算】
💰拍次 : 第四拍
💰底價 : 2,880.0 萬
💰單價 : 21.6 萬／坪（依土地坪數 133.03 坪計算）
💰實價均價:(未扣除車位) 33.0 萬／坪（依據第三方地產整合平台「樂居網」與「實價登錄比價王」最新統計，龍潭民治十二街周邊半徑 500 公尺內屋齡 14～24 年透天近一年土地成交均價約 33.0 萬／坪，換算本案 133.03 坪土地之市場合理行情約為 4,389 萬；本標的 109 年 2 月歷史成交實登總價為 3,800 萬）
💰與實價價差比率: (2880萬 - 4389萬) / 4389萬 = -34.38%（底價大幅低於區域同類型透天土地成交市價逾 34%）
💰狀態評估: 第四拍底價 2,880 萬較周邊透天土地實價行情大幅折讓達 34.38%，亦較本戶 109 年實登 3,800 萬折讓近千萬，土地單價每坪僅約 21.6 萬，價格安全防護邊際極高，為極佳進場拍次。
━━━━━━━━━━━━━━
【潛在利潤空間】
📌 若以第四拍底價 2,880 萬取得，投入約 150 萬～250 萬進行全棟設備檢修與庭園拉皮，對照石門水庫特區同規模電梯成屋豪墅 3,800 萬～4,300 萬行情，帳面預估具備 800 萬～1,200 萬之可觀增值讓利空間。
📌 若整棟規劃為頂級企業招待所、私人養生會所或高端長租居所，預估月租金可達 7.0 萬～8.5 萬元，毛租金投報率約在 2.9%～3.5%。
━━━━━━━━━━━━━━
【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求高隱私養生環境之退休企業家、高科技主管、尋求頂級私人招待所或大家庭三代同堂傳家買方。
🎯 買方痛點: 擔心大坪數電梯豪宅總價負擔與後續電梯機電保養繁瑣，以及石門水庫特定區潮濕氣候之日常維護心力。
━━━━━━━━━━━━━━
【投標諮詢】
📞 代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
📞 專線 ｜0918-350-012(同Line)
📞 贏法拍｜只想為您贏得理想家園
📞 歡迎預約 ｜zoom 線上諮詢
📞 經紀業:一零四法拍網股份有限公司
📞 經紀人:林桂英 96年北市經證第1243號