【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：大成龍門
📍 地址：桃園市八德區東勇街69巷24號3樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：3層/7層
📍 屋齡：約 31 年（完工日：84年7月10日）
📍 土地使用分區：住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：現況由債務人及小孩居住，有神明廳（堆滿雜物）
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：128.9萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：38.66 坪
▶️ 主建坪：27.91 坪
▶️ 附屬坪：2.69 坪
▶️ 公設坪：8.06 坪
▶️ 土地坪：7.21 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：大湳商圈、介壽路商圈，沿線商家林立，生活機能極為成熟。
✅ 學校：大成國小、大成國中、君毅幼兒園，學區完整，家長接送便利。
✅ 政府機關：八德區公所、戶政事務所、大湳派出所，辦事效率高、治安有保障。
✅ 醫院/藥局：鄰近怡仁綜合醫院、安泰藥局、丁丁連鎖藥局，醫療資源充沛。
✅ 公園：大湳公園、君毅公園、東勇公園，散步與運動的休閒好去處。
✅ 賣場與超市：大潤發八德店、廣豐新天地（置地生活廣場）、全聯福利中心、美廉社、7-Eleven及全家便利商店，日常採購極其便利。
✅ 交通：鄰近捷運綠線大湳站（規劃建設中），開車可快速銜接國道二號（大湳交流道），往返台北、中壢或桃園機場交通四通八達。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 占有使用狀況：現場查封時由債務人及小孩居住，屋內堆滿雜物。現無配有固定車位（據債權人查報車位須由住戶輪流抽籤，目前債務人無車位）。
📢 屋況瑕疵註記：客廳天花板有油漆剝落情形，且屋內因長期點香祭拜，客廳天花板有輕微煙燻黑情形。
📢 安全與鑑定狀況：經法院函詢八德分局及估價師鑑定報告研判，未查得有非自然死亡案件，且無海砂屋、輻射屋、地震受創或火災受損等重大瑕疵情事。
📢 欠費負擔：目前無欠繳大樓管理費。若有積欠工程受益費、水電瓦斯費等其他相關費用，應由拍定人自行查明並與相關單位洽商解決。
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【他項權利】債權總額: 534萬
📌 國泰世華，90萬，設定日：109.10.8
📌 國泰世華，444萬，設定日：110.12.6
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/28｜1006.8 萬｜26.04 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/25｜805.5 萬｜20.84 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/7/30｜644.5 萬｜16.67 萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】繁華大湳旁的安靜住宅區
📌 街道氛圍： 位於東勇街安靜巷弄中，既能避開主幹道的喧囂，又能在 3-5 分鐘內快速融入大湳商圈的繁華與便利。
📌 建築風格： 社區大成龍門為 7 層樓的電梯華廈，外觀呈現經典的早期住宅風格，住戶單純，公設比極低。
📌 綠地分佈： 周邊步行可至大湳公園、君毅公園等社區型綠地，提供居民優質的休憩與慢跑空間。
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【地段價值】捷運綠線帶動，機能無可取代
📌 土地使用分區： 住宅區，具備高度自住保值性。
📌 未來發展潛力： 受惠於桃園捷運綠線G04大湳站的建設推動，未來通車後將與台北捷運三鶯線延伸段交會，雙捷運效應將大幅拉抬此區的地段身價。
📌 稀缺性： 電梯大樓公設比僅約 20.8%（公設坪 8.06 / 總坪數 38.66），相較於目前動輒 33% 以上的新建案，本案實用室內大空間在市場上極具高性價比優勢。
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【案件特色】低總價低公設的超值美妝首選
🎇 38.66坪大空間，公設僅8.06坪，室內主附建物合計高達 30.6 坪，大三房格局好規劃。
🎇 總價僅 600 多萬即可入主桃園八德核心地段，低總價門檻，非常適合首購族與年輕家庭。
🎇 案件為「點交」物件，且無積欠管理費，後續產權交割與點交程序相對單純安全。
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【優勢與亮點】 完美性價比，抗通膨置產首選
🏆 超高得房率： 公設比極低，室內實坪大，花一樣的預算能買到更寬敞舒適的居住空間。
🏆 捷運增值前景： 鄰近建設中的捷運綠線大湳站，享受交通建設帶來的資產增值紅利。
🏆 價格優勢顯著： 第三拍底價僅 16.67 萬／坪，已大幅低於周邊市場行情。
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【注意事項】
⚠️ 雜物清除與整理： 法院筆錄記載室內堆滿雜物且天花板有輕微煙燻變黑，拍定人須預留一筆預算進行雜物清運、室內粉刷與牆面整理。
⚠️ 無固定車位： 社區車位需要輪流抽籤，現況債務人無車位，有停車需求者需留意周邊車位出租行情或另行租借。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：644.5 萬
💰 單價：16.67 萬／坪（依總坪數38.66坪計算，底價/總坪數）
💰 實價均價：25.77 萬／坪（未扣除車位） （經檢索同社區「大成龍門」義勇街路段近一年內實價登錄最新行情，5筆交易均未扣除車位，平均单價為 25.77 萬/坪，計算方式：(28.74 + 26.07 + 27.73 + 26.52 + 23.81) / 5 = 25.77萬/坪）
💰 與實價價差比率：(16.67 - 25.77) / 25.77 = -35.31%
💰 狀態評估：目前第三拍單價（16.67 萬／坪）相較同社區最新實價行情，便宜幅度高達 35.31%。本拍次具備極強價格優勢，極易吸引自住與投資買方進場搶標。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面增值空間：以第三拍底價 644.5 萬取得，對照同社區市價行情（38.66 坪 * 25.77 萬 = 996.3 萬），拍定現賺約 350 萬元，套利空間巨大。
📌 預估租金投報率：此類大三房深受小家庭與上班族歡迎，整層月租金行情約 1.8 萬 至 2.1 萬元，若以 645 萬取得，預估租金投報率達 3.35% ~ 3.91%。
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