【物件資料】
📍 類型：華廈（一樓及地下一層）
📍 社區：東城意境
📍 地址：台北市信義區虎林街239號1樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：1樓/7樓
📍 屋齡：34年
📍 土地使用分區：第三種住宅區
📍 用途：商業用
📍 格局：現況為辦公室（已斷電、無人使用，堆置雜物）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓（金服公司）
📍 保證金：907.7萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：88.70坪
▶️ 主建坪：30.01坪
▶️ 附屬坪：51.87坪
▶️ 公設坪：6.82坪
▶️ 土地坪：11.02坪
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【生活與交通機能】
✅ 交通機能：鄰近捷運永春站（步行約5-6分鐘），周邊公車路線密集，且鄰近市民大道、信義快速道路，南北往來與聯外交通極為便利。
✅ 採買商圈：緊鄰虎林街市場、永春公有市場、愛買忠孝店，周邊商家林立，生活機能成熟。
✅ 學校教育：附近有永春國小、雙永國小、虎林國中，學區完整。
✅ 休閒綠地：鄰近五常公園、富台公園，提供優質的散步與遊憩空間。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→本件拍定後點交●
📢 本件拍賣標的現況為辦公室，目前無人使用，已被斷電且室內堆置雜物。
📢 附屬建物地下一層設有獨立出入口，目前亦無人使用且堆置雜物。
📢 經函詢各主管機關，本案自95年至今無發生火災紀錄、非列管之海砂屋或震損建築物、亦無專屬防自殺或非自然死亡之凶宅登錄紀錄，惟實際仍應以鑑定結果為準。
📢 本案土地部分符合公寓大廈管理條例之規定，須與建物一併拍賣移轉，因此土地共有人並無單獨之優先承買權。
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【他項權利】債權總額: 11,300萬
📌 上海商銀，8400萬，設定日：100.2.16
📌 台灣中小企銀，2400萬，設定日：107.7.9
📌 李OO，500萬，設定日：113.9.18
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/04/29｜8,863萬｜100.0萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/05/20｜7,090.4萬｜80.0萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜2026/06/17｜5,672.44萬｜64.0萬／坪｜點交｜流標
📍 第四拍｜2026/07/22｜4,538.12萬｜51.2萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】精華地段，動靜皆宜
📌 街道氛圍： 虎林街為信義區核心發展成熟區域，本案位於靜巷一樓，兼具商業辦公的便利性與住宅區的靜謐。
📌 建築風格： 經典華廈外觀，雖有一定屋齡但結構維護良好，公設比僅約7.7%（6.82坪），室內實用空間極大。
📌 綠地分佈： 鄰近數座鄰里公園，高樓大廈林立中保有一抹綠意，生活質感佳。
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【地段價值】信義區門牌，抗跌保值
📌 土地使用分區： 本案屬第三種住宅區，容積率與建蔽率穩定，土地持分達11.02坪，在台北市精華區具備極高的土地持分價值。
📌 未來發展潛力： 受惠於信義計畫區外溢效應，周邊陸續有危老都更案進行，一樓商業空間未來具備高度重建或改建效益。
📌 稀缺性： 信義區捷運站周邊一樓且含有大面積獨立地下一層（有獨立出入口）的物件非常罕見，極具市場稀缺性。
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【案件特色】低公設、多功能一樓空間
🎇 公設比超低：公設僅約7.7%，相較於新大樓35%以上的公設比，室內實得坪數效益極大。
🎇 獨立出入口：地下一層擁有獨立出入口，適合規劃為個人工作室、辦公室、網拍倉庫或私人招待所。
🎇 點交物件：法院判決拍定後點交，產權清楚，點交程序安全有保障。
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【優勢與亮點】 超低單價入主信義區
🏆 價格優勢：第四拍單價已降至約51.2萬/坪，相較周邊一樓動輒75萬以上的行情，具有極高的價差利潤。
🏆 多元規劃：一樓加地下室可做商務中心或辦公室，坪數大好規劃。
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【注意事項】
⚠️ 現場雜物處理：目前屋內及地下室堆置許多雜物且斷電，拍定後需向法院聲請點交，並依點交程序清理遺留物及重新申請復電。
⚠️ 增建狀況：室內格局現況與權狀相符，無報拆風險之違建登記，但仍須以現場實際測量界限為準。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第四拍
💰 底價 : 4,538.12 萬
💰 單價 : 51.2 萬／坪
💰 實價均價 : 70.0 萬／坪
💰 與實價價差比率 : (70.0 - 51.2) / 70.0 * 100% = 26.86%
💰 狀態評估 : 第四拍價格已比市場行情便宜約 26.86%，每坪單價僅 51.2 萬，超值性極高，預期將吸引多組買方進場投標。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：以周邊實價行情70萬/坪估算，本案市值約為6,200萬元，拍定後潛在利潤空間可達1,600萬元以上。
📌 預估租金投報率：若將一樓與地下室整理後分租或合租，預估月租金可達8~10萬元，投報率可維持在2.1%至2.6%之間，高於一般信義區住宅投報。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方：尋找高坪效辦公室的公司行號、網拍電商業者（需要倉庫與獨立出入口）、長期置產收租投資客。
🎯 買方痛點：精華區商辦租金年年高漲，市面上少有大坪數、低公設且附帶獨立出入口的平價一樓物件。
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