【澄仁路精緻車墅】仁雄商圈黃金地段透天｜超大使用空間與商業區保值首選
【基本資料】
📍 類型：透天
📍 地址：高雄市仁武區澄仁路56巷2號
📍 結構：RC造（鋼筋混凝土造）
📍 樓層：1-4層/共4層
📍 屋齡：約 21 年 (完工日：94年2月22日)
📍 土地使用分區：鄰里中心商業區
📍 用途：停車空間、辦公室（現況作住宅/辦公使用）
📍 格局：依現況說明（一樓可作停車與辦公空間）
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：橋頭地方法院
📍 保證金：220.2 萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：55.31 坪
▶️ 主建坪：51.27 坪
▶️ 附屬坪：4.04 坪
▶️ 增建坪：5.67 坪
▶️ 土地坪：26.66 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：仁雄路商圈、登發商圈、八卦寮商圈
✅ 學校：登發國小、大灣國中、八卦國小
✅ 政府機關：仁武分局、仁武區公所、澄觀派出所
✅ 醫院/藥局：仁武區衛生所、大樹藥局仁武店、合康連鎖藥局
✅ 公園：澄觀公園、八卦休閒公園、仁武運動公園
✅ 超市：全聯福利中心仁武仁雄店、家樂福超市仁武仁雄店
✅ 便利商店：7-ELEVEN 澄仁門市、全家便利商店仁武澄仁店
✅ 交通：仁雄路、澄仁路、澄觀路二段
✅ 公車：澄仁路口公車站、仁雄路口公車站牌
✅ 高速公路：國道十號仁武交流道（開車約 3 分鐘，快速銜接國道一號）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 本件拍賣標的拍定後依現況點交。現場調查時，債權人陳稱建物似無人居住。
📢 土地占用與現況：282-19地號土地登記為巷道持分；282-36地號土地為本件建物之坐落基地。
📢 屋況備註：建物內部分區域有明顯壁癌，投標人需自行查明並預留修繕預算。
📢 增建與拆除風險：暫編 1696 建號（面積 18.74 平方公尺，約 5.67 坪）為未辦保存登記之增建物，拍定後無法辦理所有權第一次登記，且應自行承擔被拆除之風險。
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【他項權利】債權總額: 1,740 萬
📌 台中銀行，1,020 萬，114年1月13日
📌 台中銀行，240 萬，114年1月13日
📌 合迪股份有限公司，480 萬，114年7月14日
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/06/23｜1,720 萬｜64.52 萬／坪｜點交｜流標 (單價計算公式: 1,720萬 / 26.66 土地坪)
📍 第二拍｜115/07/14｜1,376 萬｜51.61 萬／坪｜點交｜流標 (單價計算公式: 1,376萬 / 26.66 土地坪)
📍 第三拍｜115/08/04｜1,100.8 萬｜41.29 萬／坪｜點交｜目前拍次 (單價計算公式: 1,100.8萬 / 26.66 土地坪)
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【環境特徵】繁華仁雄商圈旁之靜謐巷弄
📌 街道氛圍： 本案座落於澄仁路56巷內，避開了主幹道的喧囂車流，享有安靜、單純的住宅環境。
📌 建築風格： 屋齡約 21 年之 4 層樓透天車墅，外觀維護適中，室內採用鋼筋混凝土造結構（RC），格局大器方正。
📌 綠地分佈： 鄰近澄觀公園及八卦休閒公園，周邊綠帶環繞，為住戶提供優質的休閒散步去處。
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【地段價值】仁武精華地段與鄰里中心商業區
📌 土地使用分區： 本案土地為「鄰里中心商業區」，相較一般住宅區具有更高的開發與使用彈性，土地增值潛力優越。
📌 未來發展潛力： 仁武區受惠於仁武航太產業園區建設及台積電外溢效應，人口紅利與房地產需求強勁。本案鄰近國道十號交流道，聯外交通極佳。
📌 稀缺性： 市中心周邊少有釋出總價約一千萬出頭、擁有 26 坪以上「商業區」土地持分的整棟透天車墅。
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【案件特色】高坪效與商住兩用之高保值別墅
🎇 空間高使用率： 登記 55.31 坪，並附帶一樓增建空間，室內可靈活規劃為多房格局。
🎇 黃金生活機能： 步行數分鐘即達仁雄路繁華商圈，全聯、餐飲林立，採買機能極佳。
🎇 商住彈性大： 主要用途為停車空間與辦公室，非常適合自營商、中小型工作室設立公司，或作為純住宅自住。
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【優勢與亮點】 商業地段、極具價格破壞力
🏆 本案主要建物部分法院判定拍定後點交，產權與使用現況單純，無不點交租約爭議。
🏆 歷經兩次流標降價，第三拍總價僅 1,100.8 萬，土地單價降至 41.29 萬/坪，極具進場價格優勢。
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【注意事項】
⚠️ 屋況瑕疵：法院筆錄記載建物內部分區域有明顯壁癌情形，投標人需預留一筆老屋油漆及防水抓漏修繕預算。
⚠️ 增建報拆風險：一樓包含約 5.67 坪之未保存登記增建，拍定後無法辦理產權登記，且有被拆除之潛在風險。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：1,100.8 萬
💰 單價：41.29 萬 / 坪 (以土地坪數 26.66 坪做為透天計價基礎：1,100.8萬 / 26.66坪)
💰 實價均價：52.00 萬 / 坪 (以土地坪數為計價基礎)
💰 與實價價差比率：(52.00萬 - 41.29萬) / 52.00萬 = 20.60% (低於市場行情約 20.60%)
💰 狀態評估：目前第三拍底價 1,100.8 萬，土地單價僅約 41.2 萬/坪，相較於周邊市場透天土地行情已享有近 8 折的價差，整體總價相當於區域三房大樓加車位的預算，性價比極高。
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【潛在利潤空間】
📌 本案以第三拍 1,100.8 萬取得，對照該區同等規模透天市值（估約 1,380 萬），潛在的帳面利潤與安全邊際高達 280 萬。
📌 若將內部整理後出租予自營商或在地家庭，預估整棟月租金可達 2.2 萬至 2.5 萬元，以第三拍底價計算，潛在租金年投報率可達 2.4% 以上。
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