【基本資料】
📍 類型：華廈
📍 社區：士林御花園
📍 地址：台北市士林區忠誠路一段59號6樓
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：6層/7層
📍 屋齡：41年
📍 土地使用分區：第三種、第三之二種、第三之一種住宅區
📍 用途：住宅用
📍 格局：現況為債務人及其家屬自住使用
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：士林地方法院
📍 保證金：569萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：29.95坪
▶️ 主建坪：26.41坪
▶️ 附屬坪：3.54坪
▶️ 土地坪：8.57坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：天母大葉高島屋商圈、芝山岩生活圈、遠東SOGO百貨天母店
✅ 學校：雨農國小、蘭雅國中、芝山國小
✅ 政府機關：臺灣士林地方法院、士林區行政中心
✅ 醫院／藥局：台北市立聯合醫院陽明院區、康是美、屈臣氏及連鎖藥局
✅ 公園：芝山岩百年古蹟公園、蘭雅公園、忠誠公園、天母運動公園
✅ 賣場／大型百貨：大葉高島屋、SOGO天母店、家樂福天母店
✅ 超市：Mia C'bon超市、全聯福利中心
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通／捷運：捷運芝山站
✅ 公車：忠誠路口站、芝山開頭站、蘭雅國中站
✅ 快速道路／橋：福林橋、中山北路、中山高速公路（經由重慶北路交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→22417建號建物於拍定後點交●
📢 占有使用狀況：依115年3月6日查封筆錄及士林分局函覆，本案22417建號建物現由債務人及其家屬自行居住使用。建物部分於拍定後點交。其餘不動產屬拍賣應有部分，拍定後不點交。
📢 屋況與瑕疵註記：債務人目前存有欠繳管理費之情況，惟具體欠繳金額不明，拍定後應買人須自行查明注意。筆錄內未特別註記海砂、輻射、火災或非自然死亡等重大瑕疵。
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【他項權利】債權總額: 2,370萬
📌 中國信託商銀，840萬，101.08.30
📌 劉OO，1,230萬，113.02.05
📌 劉OO，300萬，114.09.11
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/08/05｜2,841.0萬｜94.9萬／坪｜點交｜目前拍次
📍 第二拍｜八折降價｜2,272.8萬｜75.9萬／坪｜點交｜預估拍次
📍 第三拍｜八折降價｜1,818.2萬｜60.7萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】天母頂級綠蔭大道
📌 街道氛圍： 位於忠誠路一段正核心，街道兩側雙排雙和欒樹林蔭夾道，環境清幽高雅，極具人文氣息與歐風居住質感。
📌 建築風格： 7層樓老牌低公設名邸華廈，戶數單純。雖具備41年屋齡，但建築外觀維護得宜，公設比極低，室內空間坪效扎實。
📌 綠地分佈： 步行可至芝山岩綠地、名山公園及忠誠公園，隨時親近大自然與古蹟森林。
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【地段價值】不可複製的天母門牌
📌 土地使用分區： 包含住宅三、三之一及三之二區，土地持分高達8.57坪，土地公告現值高，具備極強的資產保值與未來都更危老價值。
📌 未來發展潛力： 中山北路六段與忠誠路沿線素地極其稀缺，周邊新成屋案量少且單價高居不下，老舊華廈的補漲與資產活化空間大。
📌 稀缺性： 天母忠誠路一段極少有總價3000萬內、點交且高實坪的電梯住宅釋出，抗跌性高。
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【案件特色】低公設極致實坪典範
🎇 零虛坪、低公設比，總坪數29.95坪內，主建物高達26.41坪。
🎇 經典大三房、大客廳格局規劃，高樓層採光通風兼具。
🎇 天母核心地段，頂級生活機能與名校學區環繞。
🎇 現況為債務人自住，無繁雜的不定期限租約，點交最安心。
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【優勢與亮點】 增值與自住完美契合
🏆 土地持分高達8.57坪，等同買房子送天母精華區高價值土地。
🏆 點交物件風險低，產權與使用權能快速合一，適合自住換屋置產。
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【注意事項】
⚠️ 管理費欠繳：本物件目前有欠繳管理費的情形，投標前需至管委會確認積欠金額與移轉清償責任。
⚠️ 一拍行情測試：第一拍底價94.9萬/坪接近目前二手成屋市場的高標行情，一拍流標機率較高，建議可鎖定二拍後的安全讓利空間。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第一拍
💰 底價：2,841.0 萬
💰 單價：80.0 萬／坪
💰 實價均價：93.5 萬／坪
💰 與實價價差比率：(93.5 - 80.0) / 93.5 = 14.4%
💰 狀態評估：目前第一拍單價已低於市場行情約14.4%，具有高度自住與投資誘因，一拍即有機會吸引買方進場。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以周邊實價均價93.5萬計算，市場行情總價約為3,319萬。一拍底價2,841萬，潛在價差獲利空間高達約 478 萬。
📌 預估租金投報率：此區同類型3房華廈月租金約在 4.5 萬至 5.5 萬元之間，預估年化租金回報率約為 1.9% 至 2.3%。
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