【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 社區：美之城社區
📍 地址：新北市新店區永業路81巷40號5樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：5樓/5樓
📍 屋齡：44年
📍 土地使用分區：乙種風景區
📍 用途：住家用
📍 格局：無人使用，有水有電，屋內有書籍等雜物，屋外陽台有些區域下雨時會滲水。
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：121萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：30.00 坪
▶️ 主建坪：22.68 坪
▶️ 附屬坪：7.32 坪
▶️ 土地坪：10.36 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：鄰近碧潭商圈，餐飲選擇多樣，兼具觀光與日常餐飲便利性。
✅ 超市與便利商店：周邊設有美聯社、全家便利商店，基本日常採買便利。
✅ 交通：騎車或搭車約5分鐘可達捷運新店站。
✅ 公車：步行可達「美之城站」（約143公尺）及「潭之鄉站」（約156公尺），通勤接駁十分便利。
✅ 公園綠地：鄰近碧潭風景特定區，周邊綠意環繞，擁有優質的休閒與親水空間。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 點交情形：本件拍定後點交。房屋目前無人使用，屋內有水有電，並有被繼承人之書籍等雜物。
📢 屋況備註：屋外陽台有些區域下雨時會滲水，投標人需自行評估修繕費用。
📢 安全安全無虞：經函詢消防局、工務局、核能安全委員會及警察局，確認查無火災、海砂屋、輻射屋、凶宅之相關記錄。
📢 產權確認：本案土地（永業段566地號）為公同共有持分1/6，建物（建號1090）為公同共有全部，請應買人自行確認範圍。
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【他項權利】債權總額: 432萬
📌 第一商銀，432萬，設定日：103.06.23
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/11｜940萬｜31.3 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/09｜752萬｜25.1 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜2026/08/06｜603萬｜20.1 萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】綠意環繞的靜謐住宅
📌 街道氛圍： 位於新店永業路巷弄，環境清幽安靜，極具高度居住隱私與閒適感。
📌 建築風格： 44年經典公寓，無公設虛坪，且具備良好採光與通風優勢。
📌 綠地分佈： 鄰近碧潭風景特定區，周邊高綠覆率，日常健行與散步相當便利。
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【地段價值】碧潭旁超值成家首選
📌 土地使用分區： 屬於乙種風景區，低密度開發環境，能保有長期舒適的自然綠景。
📌 未來發展潛力： 在高房價時代，新店永業路周邊以高性價比、親民總價帶持續吸引首購與通勤族。
📌 稀缺性： 此區塊釋出量稀少，且本案每坪單價至第三拍已大幅低於行情，極具價格優勢。
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【案件特色】零公設比的高得房率公寓
🎇 零公設比：室內實用面積高達30坪，無多餘公設虛坪，空間好規劃。
🎇 三面採光：位於5樓頂樓，採光通風兼具，擁有開闊山景。
🎇 法院點交：本案現況空置且由法院點交，免除產權與佔用糾紛，入手安全無虞。
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【優勢與亮點】 價差顯著與安心點交
🏆 價差空間大：第三拍底價單價僅20.1萬/坪，與周邊實價27.3萬/坪相比，有接近3成的安全套利空間。
🏆 點交無爭議：屋內現況空置且點交，免去複雜的佔用協調問題。
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【注意事項】
⚠️ 頂樓滲水：筆錄提及屋外陽台部分區域下雨會滲水，買方須提撥一筆防水及防漏水修繕預算。
⚠️ 共有物範圍：土地部分為公同共有持分1/6，投標前應確認拍賣公告之共有範圍。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 603 萬
💰 單價 : 20.1 萬／坪
💰 實價均價 : 27.3 萬／坪 (未扣除車位)
💰 與實價價差比率 : (27.3 - 20.1) / 27.3 = 26.37% (約省下 26.4%)
💰 狀態評估 : 本拍底價單價（20.1 萬／坪）顯著低於周邊實價登錄行情（27.3 萬／坪），具有極佳的安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以實價均值819萬估算，以三拍底價603萬拍下，潛在價差空間約216萬。
📌 預估租金投報率：以該區域30坪公寓月租金約1.8萬至2萬元估計，租金投報率可達3.5%~4%左右。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 預算有限的首購族、喜愛大自然與安靜環境的退休族、長期置產的投資客。
🎯 買方痛點: 5樓公寓爬樓梯對體力有一定考驗、陽台滲水問題需要後續自行雇工修繕。
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【投標諮詢】
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