【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：潤泰典藏家
📍 地址：台北市松山區八德路四段520號4樓
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：4樓／13樓
📍 屋齡：約 24 年（完工日 91年6月12日）
📍 土地使用分區：第三種商業區
📍 用途：住家用
📍 格局：4房2廳2衛（依現況說明）
📍 拍賣原因：分割共有物（變價）
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：598 萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：62.11 坪
▶️ 主建坪：32.47 坪
▶️ 附屬坪：2.68 坪
▶️ 公設坪：15.03 坪
▶️ 停車坪：11.93 坪
▶️ 增建坪：依公告
▶️ 土地坪：6.19 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈機能：饒河街觀光夜市、京華城原址生活圈、八德商圈、五分埔服飾商圈
✅ 交通捷運：捷運松山站（步行約6分鐘）、松山火車站（雙鐵共構）
✅ 公車系統：饒河街觀光夜市（八德路）公車站（路線包括 28, 203, 205, 276, 311, 605, 678, 1191 等）
✅ 公園綠地：基隆河河濱公園、下樓即有帶狀公園綠地
✅ 政府與醫療機構：松山區行政中心、聯合中心診所、周邊多間特約藥局與診所
✅ 賣場百貨：家樂福便利購、全聯福利中心、潤泰松山車站CITYLINK購物中心
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 現狀使用情形：查封時據債務人之子稱，現由其與債務人及妹妹共同居住，含編號22號之機械停車位，拍定後點交。
📢 優先承買權說明：本件係變價分割共有物，依民法第824條第7項規定，共有人有優先承買權；若非共有人拍定，須相當時日踐行優先承買通知程序，完備後始核發權利移轉證書。
📢 屋況安全註記：經函詢相關主管機關，無發生非自然死亡、火災事件，亦非列管之海砂屋、輻射屋或地震受損屋。
📢 物件瑕疵擔保：依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，買受人應自行查明。
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【他項權利】債權總額: 960萬
📌 安泰商銀，960萬，91.10.22
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/29｜4,670.0 萬｜75.2 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/27｜3,737.0 萬｜60.2 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜2026/08/24｜2,990.0 萬｜48.1 萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】精華地段與舒適水岸生活
📌 街道氛圍：坐落八德路四段主要幹道，生活步調優雅，下樓即享帶狀公園綠意與饒河夜市便利。
📌 建築風格：知名潤泰建設興建，雙拼規劃、總戶數僅約23戶，住戶品質極佳且單純。
📌 綠地分佈：緊鄰基隆河河濱公園綠帶，步行即可前往享受親水與休閒運動空間。
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【地段價值】松山雙鐵核心與高效益商業分區
📌 土地使用分區：第三種商業區，具備優越的土地開發與保值效益。
📌 未來發展潛力：坐落捷運松山站與松山火車站樞紐，周邊重劃區與商業大樓持續帶動區域房價成長。
📌 稀缺性：雙拼大四房格局搭配極低公設比，在松山區同屋齡社區中極為稀有。
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【案件特色】潤泰品牌代表作與極致高實坪
🎇 知名品牌營建品質：潤泰建設優良品牌口碑，結構扎實、社區戶數單純。
🎇 寬敞四房格局：主附坪數合計高達35.15坪，室內空間好規劃且三面採光良好。
🎇 附帶機械車位：劃有編號22號機械車位，滿足市中心停車剛性需求。
🎇 拍後確定點交：現場由債務人親屬自住無複雜租約，拍定後由法院依法點交。
🎇市面上買不到 :109年10月後，即無此大樓相關交易，市面上買不到，此為分割共有物案件，方能釋出。
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【優勢與亮點】 價格嚴重低估與點交安心感
🏆 驚人甜甜底價：第三拍單價僅 48.1 萬／坪，遠低於松山區中古大樓市場行情。
🏆 點交流程明確：法院筆錄明確記載拍定後點交，免去複雜交屋爭議風險。
🏆 居住採光通風兼備：前後棟距超寬，具備優質高樓層視野與採光通風條件。
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【注意事項】
⚠️ 本件為變價分割共有物，共有人享有優先承買權，若拍定人非共有人需等待通知程序發照。
⚠️ 強制執行法規定買受人無瑕疵擔保請求權，投標前請親至現場勘查周邊環境。
⚠️ 車位為機械式車位，建議事先向社區管理委員會確認管理費及機電維護狀況。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 2,990.0 萬元
💰單價 : 48.1 萬元／坪
💰實價均價: 102.0 萬元／坪 (未扣除車位)
💰與實價價差比率: (102.0 - 48.1) / 102.0 * 100% = 52.84%
💰狀態評估: 目前底價約為周邊實價登錄行情的 47 折左右，存在極高價差避險與增值空間。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以區域近一年實價登錄均價 102 萬／坪估算，第三拍底價價差達約 52.84%（潛在價差逾 3,000 萬）。
📌 租金投報率估算：本區四房含車位月租金約在 6.5萬～7.5萬元，以拍賣底價 2,990 萬推算，預估年租金投報率約達 2.6%～3.0%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 換屋族、松山區在地自住家庭、尋求高價差轉售獲利的資深法拍投資人。
🎯 買方痛點: 市區大四房總價居高不下、公設比過高導致實際室內使用空間不足。
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