【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：鴻運金大廈
📍 地址：新北市永和區竹林路4號7樓-2
📍 結構：鋼筋混凝土造 (RC造)
📍 樓層：7層 / 總樓層10層
📍 屋齡：約 35 年 (完工日：80/11/05)
📍 土地使用分區：商業區
📍 用途：商業用
📍 格局：依現況說明
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓 (台灣金融資產服務股份有限公司)
📍 保證金：93.8 萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：13.18 坪
▶️ 主建坪：5.70 坪
▶️ 附屬坪：0.38 坪
▶️ 公設坪：7.10 坪
▶️ 停車坪：0 坪
▶️ 增建坪：0 坪
▶️ 土地坪：0.82 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：頂溪商圈、竹林路商圈、樂華夜市
✅ 學校：網溪國小、永和國中、福和國中
✅ 政府機關：永和區公所、新北市政府警察局永和分局、永和戶政事務所
✅ 醫院：永和復興醫院
✅ 藥局：屈臣氏、康是美及竹林路沿線各大連鎖藥局
✅ 公園：仁愛公園、綠光河濱公園
✅ 賣場與超市：全聯福利中心、美廉社、溪洲市場（傳統市場）
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通：竹林路/永和路公車樞紐
✅ 捷運：捷運頂溪站（步行可達）
✅ 橋：永福橋、福和橋、中正橋（迅速聯絡台北市中正區、大安區）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 114年12月履勘時，債務人未在場，管理員表示已無人進出，無增建，拍賣後點交。
📢 經函詢永和分局查無非自然死亡紀錄；工務局函覆無高氯離子（海砂屋）或地震受創申請資料；消防局函覆近期無火災受理案件。
📢 物件欠繳管理費 4 個月，投標人應自行查明積欠之水電、瓦斯、管理費等相關費用並依規定辦理。
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【他項權利】債權總額: 830萬元
📌 上海銀行，544萬，1102.02.09
📌 上海銀行，106萬，1102.02.09
📌 莊OO，180萬，113.11.12
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/13｜915.0 萬｜69.4 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/03｜732.0 萬｜55.5 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜2026/06/24｜585.7 萬｜44.4 萬／坪｜點交｜流標
📍 第四拍｜115/08/12｜468.7 萬｜35.6 萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】頂溪商圈核心動能強勁
📌 街道氛圍： 位於竹林路主幹道黃金地段，商家林立、生活機能極度發達，下樓即享繁華生活圈。
📌 建築風格： 經典10層電梯大樓，主力為中小坪數格局，出租率極高，極具收租競爭力。
📌 綠地分佈： 鄰近仁愛公園與新店溪河濱公園，提供優質運動休閒綠帶環境。
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【地段價值】商業區高強度開發與燙金地段
📌 土地使用分區： 商業區，土地價值高，未來容積移轉與改建效益想像空間大。
📌 未來發展潛力： 緊鄰頂溪捷運站，屬雙北精華地帶，具備極強保值力與增值動能。
📌 稀缺性： 竹林路商圈低總價電梯套房極度稀有，低門檻即可入主永和精華區。
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【案件特色】低總價高投報套房首選
🎇 總價僅 468.7 萬，極低總價入手永和電梯大樓。
🎇 四拍單價約 35.6 萬/坪，遠低於同棟實價成交行情（69 萬/坪）。
🎇 拍後確定點交，無複雜佔用關係，產權清晰明確。
🎇 商業區用途，極適合改裝套房出租或微型辦公室使用。
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【優勢與亮點】 投資收益與價格落差雙重優勢
🏆 價格落差巨大：四拍底價僅為歷史成交價的 5 折左右，安全邊際極高。
🏆 收租效益優異：鄰近頂溪捷運站，租屋需求極為旺盛，可創造優質租金投報率。
🏆 產權點交安心：法院現場履勘無人居住，點交流程明確，降低後續處理成本。
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【注意事項】
⚠️ 房屋積欠約 4 個月管理費，拍定人須自行向主管單位洽商處理。
⚠️ 室內主建物坪數約 5.7 坪，貸款需注意銀行對小坪數（15坪以下）貸款成數之限制。
⚠️ 屋齡已達 35 年，拍定後建議預留內部管線更新與裝修預算以利出租。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第四拍
💰底價 : 468.7 萬元
💰單價 : 35.6 萬元／坪
💰實價均價:(未扣除車位) 69.0 萬元／坪
💰與實價價差比率: ((35.6 - 69.0) / 69.0) * 100% = -48.41%
💰狀態評估: 第四拍底價大幅低於同棟實價登錄行情近 48.41%，具備極為顯著的投資價差與獲利空間。
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【潛在利潤空間】
📌 若以同棟實價登錄約 69 萬/坪計算，拍定後與市價價差獲利空間預估可達 300 萬以上。
📌 精華區套房出租市場極為熱絡，預估租金投報率優異。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求高租金回報率的投資收租客、微型工作室需求者或低預算首購族。
🎯 買方痛點: 受限於高房價無法入手精華區，或苦於傳統公寓爬樓梯問題。
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