【基本資料】
📍 類型：透天（電梯透天）
📍 地址：高雄市小港區高松路9-5號
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：1-4層（另有屋頂突出物及5層增建）
📍 屋齡：約11年（完工日：民國104年10月13日）
📍 土地使用分區：第二種住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：整棟電梯透天（現況由債務人及家人自住）
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：臺灣高雄地方法院投標室
📍 保證金：461.6萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：98.56坪
▶️ 主建坪：77.72坪
▶️ 附屬坪：20.84坪
▶️ 增建坪：27.31坪
▶️ 土地坪：54.26坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：國立高雄餐旅大學(1.3公里)、華山國民小學(1.8公里)、太平國民小學(800公尺)
✅ 醫院：高雄市立小港醫院(1.9公里)
✅ 政府機構:高雄市立圖書館 小港分館(2公里)、高雄市立社會教育館(2.4公里)
✅ 藥局：丁丁連鎖藥局、大樹藥局、屈臣氏、康是美
✅ 公園：小港森林公園(1.3公里)、莿蔥腳溼地公園(150公尺)
✅ 賣場：家樂福便利購(1.7公里)、全聯福利中心小港高松店(900公尺)
✅ 超市：美廉社 小港松福店(900公尺)、樂家康超市 小港漢民店(1.7公里)
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 捷運：高雄捷運紅線R3小港站(4.8公里)
✅ 公車：高松路站、高餐大站多線公車
✅ 交通：高松路、宏平路、沿海一路、中山四路主要幹道
✅ 快速道路：台88線快速道路
✅ 機場：高雄國際機場（小港機場）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 查封時債務人在場稱現由其與家人自住使用，屋內設有電梯可直達5樓，拍定後依現況點交。
📢 增建部分（建號1261，面積90.29平方公尺約27.31坪，含1層、陽台、雨遮及涼棚）為未辦保存登記建物，拍定後無法逕持權利移轉證書辦理登記，若經認定為違章建築，拍定人須自行承擔拆除風險。
📢 據債務人陳稱無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或非自然死亡等特殊情事，惟實際使用現況應買人應自行查證，拍賣物買受人無物之瑕疵擔保請求權。
📢 如二人以上共同投標，領回保證金依規定限共同受款人之聯名帳戶，請投標人注意。
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【他項權利】債權總額: 2,496萬元
📌 林園區農會，2040萬，設定日：112.07.25
📌 新鑫股份有限公司，156萬，設定日：112.11.07
📌 陳OO、吳OO，300萬，設定日：114.02.07
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/08/04｜2885.0萬｜53.2萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/09/08｜2308.0萬｜42.5萬／坪｜點交｜目前拍次
📍 第三拍｜八折降價｜1846.4萬｜34.0萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】小港核心純住寧靜生活圈
📌 街道氛圍： 坐落高松路生活路段，周邊多為純住宅透天聚落，環境單純安寧且生活機能完整。
📌 建築風格： 屋齡約11年之現代鋼筋混凝土造大器別墅，內部規劃室內電梯，梯位動線順暢。
📌 綠地分佈： 鄰近高松公園與小港公園，享有優質的休閒散步與綠意生活空間。
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【地段價值】小港餐旅文教與機場軸帶核心
📌 土地使用分區： 第二種住宅區，獨立地塊土地持分全達54.26坪，地塊完整且產權獨立。
📌 未來發展潛力： 緊鄰國立高雄餐旅大學與捷運紅線小港站，串聯小港國際機場與亞洲新灣區發展利多。
📌 稀缺性： 市區少見屋齡僅11年、土地突破54坪且內建電梯之點交大透天，市場釋出極為稀少。
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【案件特色】54坪大地坪電梯點交透天
🎇 土地高達54.26坪產權完整獨立，面寬大器格局方正。
🎇 屋齡僅約11年正值精華期，室內配備電梯直達5樓，三代同堂免爬樓梯。
🎇 建物主建加附屬達98.56坪，加計增建總實用空間突破125坪。
🎇 第二拍底價下修至2,308萬元，相較首拍大幅降價達577萬元。
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【優勢與亮點】 高質感大地坪電梯別墅
🏆 拍定後確認點交，現由債務人自住，產權清楚且點交排障流程單純。
🏆 二拍土地單價降至42.5萬/坪，相較周邊店住土地行情具備顯著進場折讓空間。
🏆 自帶室內電梯與近百坪合法建坪，免除高額增建或改裝電梯成本，自用置產首選。
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【注意事項】
⚠️ 增建面積約27.31坪（含涼棚、雨遮等）屬未保存登記建物，拍定人須自擔列管或報拆風險。
⚠️ 買受人就拍賣物無物之瑕疵擔保請求權，投標前建議至現場勘查周邊環境。
⚠️ 總價帶逾兩千萬，投標前須預先規劃銀行代墊款與後續房貸成數。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第二拍
💰 底價 : 2308.0萬
💰 單價 : 42.5萬／坪（依土地坪數54.26坪計算）
💰 實價均價 : 74.0萬／坪（依周邊半徑500公尺內同類型透天土地實價行情每坪約74.0萬計算）
💰 與實價價差比率 : (74.0 - 42.5) / 74.0 * 100% = 42.57%
💰 狀態評估 : 第二拍土地單價42.5萬/坪相較周邊實價行情折讓幅度達4成以上，具備極高安全邊際與獲利空間。
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【潛在利潤空間】
📌 取得總價相較市場估值（依土地每坪74萬估算約4,015萬元）具備超過千萬元之潛在帳面安全邊際。
📌 整棟優質電梯透天若規劃自住兼出租或高階主管宿舍，預估每月租金可達4.5萬~5.5萬元，年化投報率穩健。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求電梯別墅之三代同堂自住家庭、高餐大教職員、在地換屋族、中鋼及臨海工業區高階主管。
🎯 買方痛點: 未辦保存登記增建部分之違建列管風險。
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【投標諮詢】
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