【基本資料】
📍 類型：透天
📍 社區：綠中海二期A9b區
📍 地址：新北市新店區安祥路109巷90弄31號
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：1 - 3層 / 3層
📍 屋齡：約 20 年（完工日：095年11月09日）
📍 土地使用分區：山坡地保育區丙種建築用地 / 林業用地 / 遊憩用地
📍 用途：住家用
📍 拍賣原因：給付工程款
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：300萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：55.96坪
▶️ 主建坪：35.45坪
▶️ 附屬坪：9.11坪
▶️ 公設坪：7.17坪
▶️ 停車坪：4.23坪
▶️ 增建坪：19.89坪
▶️ 土地坪：109.19坪
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【生活與交通機能】
✅ 超市：全聯福利中心
✅ 便利商店：7-ELEVEN 安佳門市(350公尺)、全家便利商店、美廉社 新店安祥三店(450公尺)
✅ 學校：安坑國小、達觀國中小
✅ 公園：綠中海社區內部綠地公園
✅ 交通：綠中海二期公車站(190公尺)
✅ 快速道路：祥和快速道路、中安快速道路
✅ 高速公路：國道3號（安坑交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部分點交，部分不點交●
📢 債務人與家人自行居住，含D區36號車位及1層增建（6268建號），拍定後點交。
📢 車庫旁增建（19.89坪）經拆除大隊函覆尚無違章認定紀錄，拍定後是否拆除請投標人注意。
📢 社區管理中心（921建號）與周邊林業/遊憩等公設土地係拍賣應有部分（持分），拍定後不點交，共有人有優先承買權。
📢 停車場公設（1203、1120、1327、1277建號）係拍賣應有部分，因屬獨立使用空間，拍定後依現況點交，共有人無優先承買權。
📢 本案無非自然死亡、火災、海砂屋、輻射屋或地震受損紀錄。
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【他項權利】債權總額: 2616萬
📌 台灣銀行，1791萬，111.1.17
📌 陳OO，225萬，113.7.19
📌 陳OO，600萬，113.9.10
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/23｜2,336萬｜41.74萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/21｜1,870萬｜33.42萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第三拍｜2026/09/08｜1,497.54萬｜26.76萬／坪｜部分點交｜目前拍次
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【環境特徵】綠意山景優質住宅區
📌 街道氛圍： 位於安祥路靜巷內，遠離市區喧囂，享有山景寧靜且治安良好之離塵不離城居住質感。
📌 建築風格： 社區規劃完善之整體美墅，屋齡約20年，維持優良整體外觀與整體社區物業管理。
📌 綠地分佈： 社區內綠化率高，四周緊鄰自然綠意與山景，極適合喜愛自然寧靜之買方。
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【地段價值】安坑整體生活圈升級
📌 土地使用分區： 丙種建築用地與周邊綠地公設，居住密度低，土地持有高達109.19坪。
📌 未來發展潛力： 受惠於安坑輕軌通車及祥和快速道路，縮短往返台北市區及新店市區之車程。
📌 稀缺性： 安祥路區段少見百坪大土地持分之透天別墅，市場供給有限。
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【案件特色】低總價入住百坪大地坪別墅
🎇 擁有一筆高達 109.19 坪的大土地坪數，價值感十足。
🎇 含約 19.89 坪使用空間大的1樓增建，實用使用面積大幅提升。
🎇 享有多重停車位公設空間與點交車位，停車免煩惱。
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【優勢與亮點】 三拍價格大幅低於市價行情
🏆 拍賣價格大幅降價，第三拍底價降至 1,497.54 萬，取得成本相當優勢。
🏆 本坪透天物件以土地計價，單價極具競爭力，未來具資產保值效應。
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【注意事項】
⚠️ 增建部分（6268建號，約19.89坪）未辦理保存登記，拍定後雖點交但有被列管或舉報拆除之潛在風險。
⚠️ 社區管理中心及部分公設土地拍定後不點交，且土地共有人依法享有優先承買權（若有共有人主張優先承買可能影響全案取得）。
⚠️ 部分山坡地保育區林業用地依土地法規定不得移轉予外國人。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 1,497.54萬
💰單價 : 13.71萬／坪（依透天規則以土地109.19坪計算：1497.54萬 / 109.19坪）
💰實價均價: 33.0萬／坪（未扣除車位，透天類型以土地坪數計價）
💰與實價價差比率: (13.71 - 33.0) / 33.0 = -58.45%
💰狀態評估: 目前第三拍底價顯著低於周邊實價登錄土地單價行情，具備極高之價差安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌 依周邊透天實價行情（土地每坪約33萬，總價約1,802萬）計算，若以三拍底價1,497.54萬拍定，帳面獲利空間預估可達 300 萬以上。
📌 預估租金投報率約可達 20.3%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求大使用空間、偏好山景寧靜生活之換屋族、退休族或預算有限之透天別墅愛好者。
🎯 買方痛點: 市區透天總價過高無法負擔；擔心法拍屋增建被拆除風險與部分公設不點交之法務問題。
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【投標諮詢】
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