【基本資料】
📍 類型：透天（5層樓鋼筋混凝土造集合住宅/透天別墅）
📍 社區：文山天母
📍 地址：高雄市鳳山區文龍路21巷12號5層樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：1-5樓/5層樓
📍 屋齡：約19年（完工日：96年3月6日）
📍 土地使用分區：第三之二種住宅區
📍 用途：集合住宅、停車空間、門廊
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：高雄市前鎮區中山二路91號18樓-8（台灣金融資產服務股份有限公司高雄分公司）
📍 保證金：518.4 萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：103.59 坪
▶️ 主建坪：103.59 坪
▶️ 增建坪：15.42 坪
▶️ 土地坪：40.34 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：文德國小(750公尺)、陽明國中(1.3公里) 、文山高中(1.1公里)、正修科技大學(1.2公里)
✅ 政府機關：鳳山區公所(2.8公里)、高雄市立澄清湖棒球場(2.1公里)
✅ 醫院：高雄長庚紀念醫院(1.2公里)
✅ 公園：文山公兒二公園 (260公尺)、文山公兒三公園(450公尺)、澄清湖風景區(2.2公里)
✅ 賣場：家樂福澄清店(500公尺)、NOVA資訊廣場 高雄店(290公尺)
✅ 銀行: 高雄銀行 鳳山分行(280公尺)
✅ 大型百貨：三井LaLaport高雄（2.8公里）
✅ 聯鎖商店：7-ELEVEN(140公尺)、85度C(550公尺)、 屈臣氏青年門市(260公尺)
✅ 捷運：鳳山西(高雄市議會)(2.9公里)
✅ 台鐵:正義車站(1.7公里)、鳳山車站(1.9公里)
✅ 快速道路：台88線東西向快速公路
✅ 高速公路：國道一號九如交流道(2.1公里)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 占有使用狀況：民國114年7月查封測量時，債務人在場陳稱標的物由其自住使用；拍定後依現況點交。
📢 社區管理與基金：社區未成立正式管委會，由住戶輪流擔任主委，每年每戶繳交1萬元作為修繕基金。
📢 增建與列管狀況：編號2建物（暫編1934建號，面積50.97㎡，約15.42坪）為未辦保存登記建物，不能依權利移轉證書辦理所有權登記，投標人需自擔違建列管風險。
📢 瑕疵擔保免責：依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標人應自行查明注意。
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【他項權利】債權總額: 4442萬元
📌 新光銀行，2424萬，112.07.14設定（拍後塗銷）
📌 新光銀行，1018萬，112.07.14設定（拍後塗銷）
📌 邦妮企業有限公司，1000萬，114.01.02設定（拍後塗銷）
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/07/29｜4,050.0 萬｜100.4 萬／坪（土地）｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/08/19｜3,240.0 萬｜80.3 萬／坪（土地）｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/09/09｜2,592.0 萬｜64.3 萬／坪（土地）｜點交｜目前拍次
📍 第四拍｜八折降價｜2,073.6 萬｜51.4 萬／坪（土地）｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】文山特區高質感純住別墅聚落
📌 街道氛圍：座落於文龍路21巷靜巷，避開文山商圈主要幹道之車流雜音，環境靜謐單純，街廓整齊寬敞，出入動線良好。
📌 建築風格：現代5層樓RC鋼筋混凝土造質感別墅，自帶1樓車庫與立體大器格局，外觀維護良好，具備豪宅聚落氣派風範。
📌 綠地分佈：緊鄰寶業滯洪公園與澄清湖風景區大片綠帶水岸，散步運動與親近自然極為愜意。
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【地段價值】鳳山頂級文山特區與捷運黃線雙重效益
📌 土地使用分區：第三之二種住宅區，土地總持分高達 40.34 坪，地段價值極為厚實。
📌 未來發展潛力：坐擁高雄指名度極高的文山特區精華生活圈，緊鄰未來捷運黃線站點與長庚醫療特區，長線保值與增值動能強勁。
📌 稀缺性：文山特區大地坪、百坪以上大建坪之點交獨立別墅釋出稀缺，為高資產自住買方搶手標的。
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【案件特色】文山特區百坪大空間點交別墅
🎇 土地持分高達 40.34 坪，建物合法登記 103.59 坪，另有增建約 15.42 坪，全案實際使用坪數高達 119.01 坪。
🎇 債務人自住點交，無租客占用或複雜法律糾紛，交屋程序單純明確有保障。
🎇 5層樓立體寬敞空間，室內格局開闊好規劃，適合三代同堂或多人口家庭居住。
🎇 快速串聯國道一號九如交流道與台鐵正義車站，進出市區及南北通勤四通八達。
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【優勢與亮點】 豪宅地段大降價，空間實坪超值
🏆 價格大幅折讓：第三拍底價自一拍 4,050 萬降至 2,592 萬（約 6.4 折），大省 1,458 萬元，價格極具競爭力。
🏆 文山核心地段：座落鳳山指名度最高之文山特區，商圈繁華、名校林立且醫療資源完備。
🏆 點交自住安心：現況為自住使用，拍定後由法院依法點交，大幅降低點交與搬遷協商成本。
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【注意事項】
⚠️ 增建部分（暫編1934建號約 15.42 坪）為未辦保存登記建物，無法辦理所有權移轉登記，拍定人須自擔違建列管拆除風險。
⚠️ 本物件投標地點為高雄金服公司（前鎮區中山二路91號18樓-8），投標人需特別留意投標場地與時間規範。
⚠️ 社區無正式管委會，每年每戶需繳交1萬元公共修繕基金，投標人需向住戶代表確認相關權責。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 2,592.0 萬元
💰 單價 : 64.3 萬／坪（依透天土地坪數計價，合法建坪每坪單價約 25.0 萬/坪）
💰 實價均價 : 99.0 萬／坪（土地單價，未扣除車位）
💰 與實價價差比率 : (99.0 - 64.3) / 99.0 * 100% = 35.05%
💰 狀態評估 : 第三拍土地底價每坪約 64.3 萬元，相較周邊 9~29 年透天土地實價行情（約 90~100 萬/坪）折價高達 35.05%（約市價 6.5 折），以合法建坪每坪僅約 25 萬計算亦遠低於文山特區行情，已達極佳的進場甜蜜點。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：以周邊同類型透天土地行情約 99 萬/坪計算（總市值約 3,993 萬元），若以三拍底價 2,592 萬元取得，土地每坪帳面價差約 34.7 萬元，總價差毛利空間高達 1,400 萬元以上。
📌 預估租金投報率：整棟百坪電梯質感透天別墅出租預估月租金約 55,000 ~ 65,000 元，若以三拍底價取得，毛租金投報率約為 2.5% ~ 3.0%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 高雄長庚醫護主管、正修科大教職員、在地三代同堂自住家庭、追求文山特區優質生活圈之換屋族。
🎯 買方痛點: 文山特區新成屋大樓每坪動輒 4~5 字頭且公設比高，中古透天總價普遍偏高；本案能以 2,500 多萬總價入主逾百坪使用空間之優質透天，兼顧地段與高性價比。
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