【物件資料】
📍 類型：透天
📍 地址：台北市文山區辛亥路四段101巷13弄18號
📍 結構：加強磚造
📍 樓層：1-2樓/總樓層2層（另有3樓增建）
📍 屋齡：約53年（完工日：62年12月31日）
📍 土地使用分區：第二種住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況說明（現隔多間套房出租使用）
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：267萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：24.42坪
▶️ 主建坪：20.26坪
▶️ 附屬坪：4.16坪
▶️ 增建坪：18.09坪
▶️ 土地坪：20.87坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：辛亥國小(160公尺)、萬芳高中（1.5公里）
✅ 政府機關：臺北市政府公務人員訓練處(2公里)
✅ 醫院：台北市立萬芳醫院（1.3公里）
✅ 公園：辛亥生態公園(600公尺)、興泰公園(650公尺)
✅ 賣場：全聯福利中心文山辛亥店（1公里）
✅ 超市：美廉社文山辛亥店、興隆市場(1.8公里)
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 捷運：捷運辛亥站(400公尺)
✅ 公車：辛亥國小站(150公尺)、靈糧山莊(450公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→除租賃權除去確定則點交，否則不點交●
📢 100建號現場查封時，1樓有一間套房且後方有增建；2樓有三個房門（內含套房）；3樓一層一間套房，現場均有人居住。
📢 房屋現由代管人出租予承租人，再轉租予多名次承租人（各房租金合計每月逾7萬元）。
📢 本案租賃權業經法院於115年7月6日核發執行命令除去，若拍定前無人異議或異議經駁回確定則點交，否則不予點交。
📢 2422建號（增建18.09坪）為未辦保存登記建物，拍定後無法逕行辦理所有權移轉登記。
📢 違建查報狀況：1、2樓後側列為水平增建違章建築（拍照存證）；2樓頂（3樓）列為屋頂垂直增建違章建築，屬影響公共安全之既存違建，限期拆除，拍定人須自行負擔拆除風險。
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【他項權利】債權總額: 2114萬
📌 第一商業銀行，1152萬，設定日：111.05.20
📌 第一商業銀行，386萬，設定日：111.05.20
📌 和勁企業，576萬，設定日：111.09.26
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/11｜1668.0萬｜80.00萬／坪（土地）｜不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/16｜1334.4萬｜63.94萬／坪（土地）｜不點交｜停拍（拍賣條件內容變更）
📍 第二拍｜115/09/10｜1334.4萬｜63.94萬／坪（土地）｜點交狀況依筆錄｜目前拍次
📍 第三拍｜八折降價｜1067.5萬｜51.15萬／坪（土地）｜點交狀況依筆錄｜預估拍次
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【環境特徵】文山靜謐綠意純住聚落
📌 街道氛圍： 位於辛亥路四段純住宅靜巷內，遠離主幹道車流噪音，居家環境清幽宜居。
📌 建築風格： 經典低密度透天住宅，獨立產權土地無共同持分干擾，具備改建優勢。
📌 綠地分佈： 鄰近辛亥生態公園與文山景美運動公園，享有大片綠地與休閒運動空間。
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【地段價值】捷運文湖線生活圈，土地完整具改建價值
📌 土地使用分區： 第二種住宅區，基地座落文山優質住宅板塊，環境保值性極高。
📌 未來發展潛力： 車行透過信義快速道路約10~15分鐘直達信義計畫區，串聯信義與大安核心生活圈。
📌 稀缺性： 台北市總價僅千萬元級別之獨立透天厝，且具備完整土地持分達 20.87 坪，市場極度稀缺。
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【案件特色】低總價透天與現成高租金現金流
🎇 總價門檻親民：二拍底價僅 1334.4 萬即可入主台北市獨立地坪透天。
🎇 現成滿租格局：全棟已改裝為多間套房，次承租人租金總合高，具現成現金流效益。
🎇 空間使用極大：謄本主附建 24.42 坪，加計垂直與水平增建 18.09 坪後，實際使用面積達 42.51 坪。
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【優勢與亮點】 極低土地單價與租賃權除去轉機
🏆 透天土地單價僅約 63.94 萬/坪，顯著低於文山區住宅區土地實價行情。
🏆 法院已核發執行命令除去租賃權，排除租約障礙後有望順利取得點交實力。
🏆 土地漲價總額有 92.3 萬日後出售時可優先抵扣房地合一稅。
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【注意事項】
⚠️ 頂樓垂直增建部分經建管處列為影響公共安全之既存違建，限期拆除，投標人須自行承擔被拆除風險。
⚠️ 租賃權雖經法院裁定除去，惟若有關係人提出異議且異議未駁回確定，仍有轉為不點交之風險。
⚠️ 房屋屋齡約53年，老舊管線與結構需於接手後編列翻新或加固預算。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第二拍
💰 底價 : 1334.4萬
💰 單價 : 63.94萬/坪 (土地單價：底價 1334.4 萬 / 土地坪數 20.87 坪)
💰 實價均價 : 80.0萬/坪 (未扣除車位之土地均價)
💰 與實價價差比率 : (80.0 - 63.94) / 80.0 = 20.08% (低於實價約 20.08%)
💰 狀態評估 : 第二拍土地單價約 63.94 萬/坪，較周邊實價行情折讓約兩成，已具備顯著進場安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌 本案相較周邊實價估值（約 1672 萬），二拍底價享有約 337.6 萬之帳面資產折讓利潤。
📌 若全棟維持套房滿租狀態（各房月租合計約 7.35 萬元），年租金收入預估約 88.2 萬元，毛租金投報率高達約 6.6% ~ 25.3%（依改裝與取得成本評估）。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求高租金收益之置產包租公、長期整合改建投資人、尋求台北市低總價透天自住客。
🎯 買方痛點: 頂樓增建面臨拆除列管風險；既有租客眾多需耗時進行租賃關係排除與點交協調。
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