【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 社區：無（一般公寓無管委會）
📍 地址：台北市大同區酒泉街106號4樓
📍 結構：加強磚造
📍 樓層：4樓/4層
📍 屋齡：56年（完工日：民國59年01月09日）
📍 土地使用分區：第四之一種住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：4樓＋頂樓增建使用（依現況）
📍 拍賣原因：清償債務
📍 投標地點：臺灣士林地方法院
📍 保證金：185.09 萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：23.95 坪
▶️ 主建坪：23.95 坪
▶️ 增建坪：37.24 坪
▶️ 土地坪：8.92 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：圓山商圈、大龍峒商圈、孔廟商圈、大龍街夜市商圈
✅ 學校：大龍國小(400公尺)、蘭州國中(550公尺)、重慶國中(750公尺)、明倫高中(850公尺)、大同大學(1.3公里)
✅ 政府機關：大同區公所(850公尺)、大同戶政事務所(850公尺)
✅ 醫院：馬偕紀念醫院台北院區(2.2公里)
✅ 公園：花博公園圓山園區(850公尺)、大龍公園(350公尺)、至聖公園(450公尺)
✅ 賣場：家樂福重慶店(1.5公里)、全聯福利中心大同大龍店(750公尺)
✅ 超市：全聯福利中心、美廉社、大龍公有市場園(350公尺)、大龍街夜市(230公尺)
✅ 捷運：捷運圓山站(600公尺)、捷運大橋頭站(1公里)
✅ 公車：酒泉重慶路口站(樓下)、庫倫街口站(550公尺)、大龍峒保安宮站(140公尺)
✅ 快速道路：環河南北快速道路
✅ 高速公路：國道一號（台北交流道／重慶北路交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢 本建物與暫編3682建號增建拍定後均不點交；552地號土地屬拍賣應有部分，拍定後亦不點交。
📢 現場勘查由債務人之家屬占有使用（債務人未居住於此），頂樓增建內部堆滿雜物垃圾且天花板有破損漏水裸露情形。
📢 3樓住戶代理人到院陳稱4、5樓（拍賣建物）須經由3樓內部通行，未來不同意提供通行，若強行通過將封閉3樓大門；拍定人拍定後可能須另行確認並取得合法通行權。
📢 暫編3682建號建物為未辦保存登記之增建（合計約37.24坪），拍定人無法逕持權利移轉證書辦理登記，並須自行承擔遭主管機關列管拆除之風險。
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【他項權利】債權總額: 1299萬
📌 第一商銀，252萬，設定日：109.4.29
📌 第一商銀，672萬，設定日：109.4.29
📌 詹OO等，225萬，設定日：113.1.16
📌 詹OO等，150萬，設定日：113.5.28
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/07｜1606萬｜67.06 萬／坪｜不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/11｜1446萬｜60.38 萬／坪｜不點交｜流標
📍 第三拍｜2026/09/10｜1156.8萬｜48.30 萬／坪｜不點交｜流標
📍 第四拍｜2026/11/12｜925.44萬｜38.64 萬／坪｜不點交｜目前拍次
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【環境特徵】大龍峒歷史文教純住商圈
📌 街道氛圍：座落於酒泉街成熟文教街廓，鄰近孔廟與保安宮文化聚落，周邊生活機能完整，出入動線平順。
📌 建築風格：四層樓加強磚造傳統公寓，零公設比，室內實坪得房率極高，頂樓加計增建享有超大使用空間。
📌 綠地分佈：緊鄰花博公園圓山園區與大龍公園，坐擁市區珍貴的大型綠地休閒與運動休憩空間。
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【地段價值】圓山捷運站與國道一號門戶板塊
📌 土地使用分區：第四之一種住宅區，土地持分高達8.92坪，土地容積強度與價值高，具備長期都更危老整合潛力。
📌 未來發展潛力：鄰近捷運圓山站與重慶北路國道客運軸帶，周邊公辦都更與老舊建物重建推動熱絡，地段保值抗跌性強。
📌 稀缺性：台北市大同區捷運生活圈少見千萬元初、擁有近9坪高土地持分之頂樓公寓釋出。
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【案件特色】低門檻進駐台北市與超大使用空間
🎇 總底價僅 925.44 萬元，以不到千萬預算即可取得台北市捷運生活圈產權。
🎇 謄本登記主建物 23.95 坪，另附帶約 37.24 坪未保存登記使用空間，室內擴充使用彈性大。
🎇 基地土地持分高達 8.92 坪，四之一住宅區高容積特性，長線坐享土地增值與都更契機。
🎇 土地增值稅漲價總額僅 149.3 萬元，日後處分時可優先抵扣房地合一稅，稅務負擔輕。
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【優勢與亮點】高CP值捷運商圈潛力宅
🏆 步行即可到達捷運圓山站與花博公園，交通路網與休憩生活機能一應俱全。
🏆 4字頭實惠單價遠低於台北市區中古公寓均價，價格安全邊際顯著。
🏆 近鄰國道一號重慶北路交流道，開車南來北往聯外交通迅速。
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【注意事項】
⚠️ 全案拍定後不點交，目前由第三人占有使用，得標人需自行透過法律途徑或協商辦理遷讓房屋與排除占有。
⚠️ 現場出入動線涉及經由3樓內部通行之爭議，投標前應實地查勘公共梯間現況，得標人恐需循法律途徑確認或另行取得通行權。
⚠️ 頂樓及內部增建達37.24坪且現況有漏水及天花板破損，拍定人需自負違建拆除風險並預留漏水修繕工程款。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第四拍（115/11/12）
💰底價 : 925.44 萬
💰單價 : 38.64 萬／坪（依謄本總坪數 23.95 坪計算：925.44 / 23.95 = 38.64 萬／坪）
💰實價均價:(未扣除車位) 60.00 萬／坪（周邊 500 公尺內屋齡 51～61 年同類型公寓實價成交均價）
💰與實價價差比率: (60.00 - 38.64) / 60.00 = 35.60%
💰狀態評估: 本案四拍每坪底價 38.64 萬元，對比周邊市場實價均價 60 萬元/坪，折讓高達 35.60%（約 64 折破盤價），具備極為雄厚的安全邊際，足以涵蓋後續協商搬遷、修繕及法律程序之衍生費用。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：依市價每坪 60 萬元計算，謄本登記坪數 23.95 坪之市場常態總值約為 1,437 ~ 1,440 萬元；以第四拍底價 925.44 萬元取得，帳面毛利空間高達約 512 ~ 515 萬元（價差報酬率約 55% 以上）。
📌 預估租金投報率：周邊老舊公寓整修後出租，4 樓加上頂樓若重新整理規劃，粗估整層租金行情約 30,000 ~ 38,000 元/月，以四拍底價 925.44 萬計算，毛租金年投報率預估可達 3.89% ~ 4.93%，收益回報優渥。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 具備不點交協商與通行權訴訟經驗的專業投資客、看好大龍峒都更危老重建效益的長期置產族。
🎯 買方痛點: 台北市精華區住宅總價高不可攀且都更整合土地成本昂貴；本案以低總價提供近9坪高容積建地持分與超大使用空間，化解資金門檻與土地取得痛點。
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