【復興路一段透天店住】面寬10米｜宜蘭大學生活圈｜56坪大地坪
【基本資料】
📍 類型：透天（店舖住宅）
📍 社區：復興路透天店住
📍 地址：宜蘭縣宜蘭市復興路一段6號
📍 結構：RC造、加強磚造
📍 樓層：1-4樓 / 3層
📍 屋齡：約 49 年
📍 土地使用分區：住宅區
📍 用途：住商用
📍 拍賣原因：分割共有物
📍 投標地點：臺灣宜蘭地方法院
📍 保證金：494 萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：62.30 坪
▶️ 主建坪：51.72 坪
▶️ 附屬坪：10.58 坪
▶️ 增建坪：147.61 坪
▶️ 土地坪：56.62 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：宜蘭國小(500公尺)、復興國中(750公尺)、蘭陽女中(550公尺)、宜蘭大學(750公尺)
✅ 政府機關：宜蘭縣政府財政稅務(190公尺)、宜蘭縣宜蘭市戶政事務所(65公尺)、宜蘭縣政府警察局(總局)(97公尺)
✅ 醫院：宜蘭仁愛醫院 (170公尺)、國立陽明交通大學附設醫院(600公尺)
✅ 公園：宜蘭演藝廳(450公尺)、宜蘭幾米公園(500公尺)
✅ 大型百貨：新月廣場（600公尺）
✅ 超市：全聯福利中心-宜蘭復興店(500公尺）、南館傳統公有市場(700公尺)
✅ 客運：葛瑪蘭汽車客運 - 宜蘭轉運站(650公尺)
✅ 台鐵：台鐵「宜蘭車站」（800公尺）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→除23地號外，其餘拍定後依現況點交●
📢 本標建物由楊姓共有人占有使用，一樓堆放雜物，二、三樓為空屋，四樓供奉神明與祖先牌位；本案除 23 地號（現為機車停車場）外，其餘建物及土地拍定後依現況點交。
📢 暫編 1343 建號為未辦保存登記之增建（合計約 147.61 坪，含1至4層及附屬建物），拍定人無法辦理所有權登記，且其中約 101.27 平方公尺跨越占用鄰地，須自行承擔拆除風險及占用責任。
📢 本件為分割共有物變價拍賣，除拍定人為共有人外，全體共有人依法享有優先承買權。
📢 6建號建物外觀有三面鐵捲門，右側及中間開啟後為櫥窗，出入主要由左側鐵捲門進出。
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【他項權利】債權總額: 拍後塗銷
📌 抵押權拍定後塗銷
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/10｜3228 萬｜57.0 萬／坪｜部份點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/22｜2743.9 萬｜48.5 萬／坪｜依現況點交｜流標
📍 第三拍｜2026/09/16｜2469.7 萬｜43.6 萬／坪｜點交｜待標（目前拍次）
📍 第四拍｜八折降價｜1975.8 萬｜34.9 萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】宜蘭大學文教核心，成熟商圈繁華大道
📌 街道氛圍：座落於復興路一段與女中路交會商圈，周邊商家林立、人潮車流熱絡，具備優質臨路商業店面效益。
📌 建築風格：標準透天店住格局，臨路面寬開闊且附帶多層次增建，無虛坪公設干擾，土地獨立完整。
📌 綠地分佈：緊鄰宜蘭縣文化中心大片綠意園區與宜蘭大學校園，散步休閒文教氛圍極佳。
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【地段價值】明星學區文教軸線，大建地具長線改建效益
📌 土地使用分區：都市計畫住宅區，土地合計持有達 56.62 坪，基地規模大且完整。
📌 未來發展潛力：鄰近宜蘭大學商圈與新月廣場，受惠宜蘭鐵路高架化與高鐵延伸宜蘭長期重大建設題材，市心地段極具抗跌保值性。
📌 稀缺性：宜蘭市中心文教精華區內，單一釋出逾 56 坪大建地、使用空間破百坪之透天店住極具稀缺性。
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【案件特色】超大土地持分與增建空間，三拍讓利空間浮現
🎇 土地面積高達 56.62 坪，住宅區建地含金量扎實，兼具危老改建與自用價值。
🎇 謄本登記主附建坪 62.30 坪，外加大面積增建 147.61 坪，全棟可使用空間超過 200 坪。
🎇 建物主體拍定後點交，變價分割完成後產權徹底獨立完整。
🎇 歷經兩次流標降價，三拍總底價壓至 2,469.7 萬元，土地每坪單價僅約 43.6 萬元。
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【優勢與亮點】 大建地超大坪效，宜大商圈旗艦店住
🏆 土地含金量極高：坐擁 56.62 坪市區精華建地，以土地每坪 43.6 萬計價極具資產護城河。
🏆 空間尺度宏大：增建後總使用面積達 209 坪，極適合作為企業據點、學生套房收租或大型店面。
🏆 點交產權明確：除 23 地號外全案依現況點交，公權力交屋保障高。
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【注意事項】
⚠️ 增建占用鄰地與拆除風險：未登記增建達 147.61 坪，且其中 101.27 平方公尺跨越占用鄰地，拍定人須自負違建拆除與鄰地占用法律責任。
⚠️ 共有人優先承買權：本案為分割共有物拍賣，共有人依法享有優先購買權，拍定後需待法院發函調查程序。
⚠️ 四樓神明祖先牌位遷移：筆錄記載四樓供奉神明與祖先牌位，拍定後點交需預留協商請遷時程。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 2469.7 萬元
💰 單價 : 43.6 萬／坪（透天案以土地坪數 56.62 坪計價）
💰 實價均價 : 52.0 萬／坪（宜蘭市復興路一段/宜蘭大學周邊半徑500公尺內住宅區透天土地實價登錄行情）
💰 與實價價差比率 : ((43.6 - 52.0) / 52.0) * 100% = -16.2%（以土地單價計算，底價低於實價約 16.2%）
💰 狀態評估 : 本案第三拍土地單價僅 43.6 萬/坪，相較周邊市區建地實價行情（約 52.0 萬/坪）折讓約 16.2%，考量其店住雙重效益與大使用坪效，價格已進入合理進場甜蜜點。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：以周邊土地實價行情 52 萬/坪（土地總值約 2,944 萬元）推估，若以三拍底價 2,469.7 萬元拍定，帳面即享有約 474.3 萬元（約 19.2%）之安全獲利邊際。
📌 預估租金投報率：若將 1 樓規劃為店面出租（月租估約 35,000 ~ 45,000 元），2 至 4 樓改裝為學生或上班族出租套房（月租估約 35,000 ~ 45,000 元），合計月租金可達 70,000 ~ 90,000 元，三拍底價毛租金投報率約 3.4% ~ 4.4%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方 : 鎖定宜大商圈學生套房改裝的專業包租公、尋求市區大建地整合改建的開發商、需大面寬店住合一的在地自營商。
🎯 買方痛點 : 需等待共有人優先承買權調查流程、大面積增建跨越鄰地有拆除與訴訟風險、神明廳祖先牌位點交協商耗時。
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