【物件案名】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：國家財經大樓
📍 地址：台北市內湖區民權東路六段160號5樓-1
📍 結構：RC造
📍 樓層：5樓/共14樓
📍 屋齡：約34年
📍 土地使用分區：第三種商業區
📍 用途：商業用
📍 格局：依現況說明
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：士林地方法院投標室
📍 保證金：560.2 萬元
━━━━━━━━━━━━━━
【坪數資料】
▶️ 總坪數：84.05 坪
▶️ 主建坪：54.07 坪
▶️️ 附屬坪：5.26 坪
▶️ 公設坪：16.76 坪
▶️ 停車坪：7.96 坪
▶️ 增建坪：依公告
▶️ 土地坪：8.74 坪
━━━━━━━━━━━━━━
【生活與交通機能】
✅ 學校：三民國中(600公尺)、內湖國中、新湖國小(300公尺)、內湖高中、國防醫學大學(900公尺)
✅ 政府機關：內湖區行政中心、台北市稅捐稽徵處內湖分處、臺灣士林地方法院內湖院區(500公尺)
✅ 醫院：三軍總醫院內湖院區(450公尺)、中國醫藥大學附設台北分院(1.7公里)
✅ 公園：上灣公園(1公里)、下灣公園(450公尺)
✅ 賣場：Costco好市多內湖店(2.5公里)
✅ 超市：全聯福利中心內湖民權店(700公尺)
✅ 便利商店：7-ELEVEN 財經門市(180公尺)、全家便利商店-內華店(93公尺)
✅ 捷運：文湖線捷運葫洲站(2.1公里)、捷運文德站(1.4公里)、未來捷運民生汐止線 國防醫學院站(83公尺)
✅ 公車：湖興站(170公尺)、內湖行政大樓站(270公尺)、三軍總醫院站(500公尺)、福華商場站公車站牌(180公尺)
✅ 快速道路：市民大道高架道路、環東大道
✅ 橋：民權大橋、成功橋、麥帥一橋
✅ 高速公路：國道一號（中山高）成功交流道、內湖交流道(1.2公里)
━━━━━━━━━━━━━━
【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢 本件係拍賣不動產應有部分（持分6/7），拍定後不點交。
📢 原承租人五率國際廣告股份有限公司已於114年11月10日具狀終止租賃關係並騰空返還，114年12月2日現場履勘時內部空間已基本清空，債務人稱現為自用、無其他租約。
📢 建物共用部分配賦有編號B3-198號地下室停車位。
📢 357建號共有人有優先承買權；但若共有人之一到場應買拍得，其餘共有人無優先承買權。如就優先承買權存否有爭執並起訴，須待訴訟確定始發給權利移轉證書。
📢 投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826條之1第3項規定之適用。
━━━━━━━━━━━━━━
【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2025/10/16｜5,463 萬｜65.00 萬／坪｜不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/02/05｜4,372 萬｜52.02 萬／坪｜不點交｜流標
📍 第三拍｜2026/06/11｜3,499 萬｜41.63 萬／坪｜不點交｜流標
📍 公告應買｜2026/09/16截止｜3,499 萬｜41.63 萬／坪｜不點交｜流標
📍 第四拍｜115/11/12｜2,801 萬｜33.33 萬／坪｜不點交｜目前拍次
━━━━━━━━━━━━━━
【環境特徵】四期行政園區綠蔭商業大道
📌 街道氛圍： 坐落民權東路六段主要幹道，臨路開闊大器，周邊聚集企業總部、金融機構與行政中心，商業與辦公氣息濃厚。
📌 建築風格： 「國家財經大樓」為內湖四期代表性純辦名廈，大樓採RC結構、挑高門廳規劃，管理嚴密，各型企業進駐率高。
📌 綠地分佈： 近鄰上灣公園、下灣公園與帶狀綠廊，為都會辦公環境提供充足綠意與休閒放鬆空間。
━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】商業區高地價與東環段利多軸線
📌 土地使用分區： 第三種商業區（商三），土地使用強度高、商業機能完整，地段保值性強。
📌 未來發展潛力： 位處三總與內湖行政核心，鄰近內科園區與未來的捷運環狀線東環段站點，享內湖企業升級外溢紅利。
📌 稀缺性： 民權東路六段主幹道上室內破50坪實用商辦、且配置坡道平面車位之案件釋出稀少。
━━━━━━━━━━━━━━
【案件特色】商三地目大坪數辦公附專屬平車
🎇 主建物達54.07坪，附屬5.26坪，純室內空間逼近60坪，空間方正開闊好規劃。
🎇 配賦地下一筆編號B3-198地下停車位，解決內湖商辦停車剛性痛點。
🎇 原承租企業已退租並清空騰空，現場僅存些許桌椅，無長期租約牽制。
🎇 無任何抵押權設定，產權債務關係單純。
━━━━━━━━━━━━━━
【優勢與亮點】 買實用商辦享甜蜜折讓價
🏆 超高得房率低公設：公設比不到20%，室內可使用坪數扎實，相較新型商辦動輒38%以上公設極具使用性價比。
🏆 租賃排除租客已撤出：承租公司已具狀退租返還並搬離，實質占有狀態相對單純明朗。
🏆 價格下修甜蜜點：相較於首拍5,463萬元與同路段實登行情，目前第四拍單價已落入33.33萬/坪超低甜蜜點，折讓幅度高達近四成。
━━━━━━━━━━━━━━
【注意事項】
⚠️ 拍定後不點交與持分拍賣：本案為拍賣應有部分6/7（共有人持分1/7），拍定後法院不負責點交，須循分割共有物途徑處理。
⚠️ 共有人優先承買權限制：共有人享有優先承買權，拍定後需待通知共有人是否主張優先承買，如共有人主張承買則無息退還保證金。
⚠️ 管理費查證與繼受責任：投標前須向大樓管委會查明前屋主有無積欠大樓管理費，並注意民法第826條之1相關規範。
━━━━━━━━━━━━━━
【價差比率估算】
💰拍次 : 第四拍
💰底價 : 2,801 萬元
💰單價 : 33.33 萬／坪（依謄本總坪數84.05坪計算：2801萬 / 84.05坪 = 33.33萬/坪）
💰實價均價:(未扣除車位) : 61.30 萬／坪（依民權東路六段近一年商業用大樓實價成交案例：維妮花園81.74萬、第一人稱55.92萬、濱湖名宮68.63萬、STAR TECH國際總部37.65萬、大湖緣62.56萬，計算未扣除車位之平均單價為 (81.74 + 55.92 + 68.63 + 37.65 + 62.56) / 5 = 61.30萬/坪，推估市場行情總價約 5,152 萬元）
💰與實價價差比率:(列示出公式) : (1 - 底價單價 33.33 萬 / 實價均價 61.30 萬) * 100% = 45.63%
💰狀態評估: 第四拍底價單價下修至33.33萬/坪，相較民權東路六段同類型商業大樓實登均價61.30萬/坪折讓達45.63%，底價總額較實價行情折讓逾2,350萬元，價格已具備極高的投資性價比與安全邊際。
━━━━━━━━━━━━━━
【潛在利潤空間】
📌 依同路段商業大樓實價均價61.30萬/坪推估市價總額約5,152萬元，若以第四拍底價2,801萬元拍定取得，潛在帳面價差獲利空間達2,351萬元（帳面獲利幅度約45.6%至83.9%）。
📌 預估租金投報率：民權東路六段同類型商辦月租金行情每坪約1,200至1,500元，本戶含車位月租金推估約7.5萬至9.0萬元；以第四拍底價2,801萬元計算，年毛租金投報率約在3.21%至3.86%之間。
━━━━━━━━━━━━━━
【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 熟悉持分變價與共有物分割之資深投資人、尋求市心低單價大型辦公室之自用企業主、資產管理公司。
🎯 買方痛點: 內科核心全新商辦每坪開價動輒70~80萬以上負擔沉重；一般自用客因「持分拍賣不點交」與「共有人優先承買權」而產生進場疑慮。
━━━━━━━━━━━━━━
【投標諮詢】
📞 代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
📞 專線 ｜0918-350-012(同Line)
📞 贏法拍｜只想為您贏得理想家園
📞 歡迎預約 ｜zoom 線上諮詢
📞 經紀業:一零四法拍網股份有限公司
📞 經紀人:林桂英 96年北市經證第1243號