【精銳海德一號】七期重劃區｜頂樓帝王景觀大戶｜公園第一排｜品牌建商
【基本資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：精銳海德一號(外觀為H型結構)
📍 地址：台中市南屯區惠文路529號23樓-2
📍 結構：RC造
📍 樓層：23樓／23層樓(3戶共用3部電梯)
📍 屋齡：約 15 年（完工日：100年5月10日）
📍 土地使用分區：第二種商業區（商二）
📍 用途：住家用(3樓以上為住家)
📍 公共設施：
1樓規劃中庭景觀花園,挑高氣派接待大廳,會客區,交誼廳,Lounge Bar,
2樓規劃健身房,瑜珈室,SPA區,
B1規劃多功能宴會廳,KTV室,
頂樓:規劃曬被區和空中花園
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：台中地方法院投標室
📍 保證金：1845 萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：160.78 坪
▶️ 主建坪：73.39 坪
▶️ 附屬坪：12.24 坪
▶️ 公設坪：75.15 坪(不含車位的公設坪數：40.09 坪，公設比:31.89%)
▶️ 車位坪：包含在公設中(共35.06 坪)
車位 B5-31, 8.53 坪
車位 B5-32, 9.01 坪
車位 B5-33, 9.01 坪
車位 B5-35, 8.53 坪
▶️ 土地坪：11.85 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：華盛頓教育機構大墩校(400公尺)、大新國小(450公尺)、大墩國小(450公尺)、大墩國中(500公尺)
✅ 政府機關：台中市警察局第四分局(1.6公里)、南屯戶政事務所(1.6公里)、台中市政府（1.8公里）
✅ 醫院：林新醫院(650公尺)
✅ 藥局：大樹藥局南屯惠文店(500公尺)
✅ 銀行: 中國信託銀行 惠中分行(400公尺)、合作金庫銀行 文心分行 (450公尺)、高雄銀行 台中分行(550公尺)
✅ 公園：文心森林公園（68公尺）、南屯公園(650公尺)、博克萊公園(500公尺)、臺中萬壽棒球場(750公尺)
✅ 賣場：IKEA宜家家居台中店(43公尺)、萬家福文心店(950公尺)、好市多 台中店(2公里)
✅ 大型百貨：新光三越台中中港店(2.2公里)、Top City台中大遠百(2.3公里)
✅ 超市：全聯南屯台中惠文(300公尺)
✅ 便利商店：全家 台中圓滿店(60公尺)
✅ 捷運：捷運綠線文心森林公園站（500公尺）
✅ 高鐵：台中高鐵站（5.7公里）
✅ 公車：文心森林公園站、向上惠文路口站(210公尺)
✅ 快速道路：台74線快速道路-市政路匝道(2.7公里）
✅ 高速公路：國道一號南屯交流道（2.3公里）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→按現況點交●
📢 現場占有狀況：假扣押查封時債務人在場，陳明系爭建物現為債務人及家屬自住使用，未出租他人；拍定後編號1建物（建號812）按現況依法辦理點交。
📢 車位登記與配置：公設建號816內含四個坡道平面停車位，編號分別為B5-31（持分124/100000）、B5-32（持分131/100000）、B5-33（持分131/100000）、B5-35（持分124/100000），隨同主建物一併移轉。
📢 產權與瑕疵說明：本案無違章增建，查封筆錄未載明輻射、海砂、地震受創、嚴重漏水或非自然死亡等情事，買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標前請自行查明。
📢 規費與欠費負擔：標的原所有權人如有積欠工程受益費、水電瓦斯或大樓管理費，應由拍定人自行查明後與管委會及相關單位洽商解決。
📢 抵押權塗銷：拍賣原因為給付票款強制執行，抵押權於拍定後依法全數塗銷。
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【他項權利】債權總額: 12,545.5 萬
📌 永豐商銀，5860 萬，設定日：103.08.12
📌 中租迪和，3000 萬，設定日：109.06.17
📌 台東縣成功鎮農會，3685.5 萬，設定日：112.07.12
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/04/30｜7,235 萬｜44.99 萬／坪｜依現況點交｜流標
📍 第二拍｜2026/09/03｜6,149.75 萬｜38.25 萬／坪｜依現況點交｜流標
📍 公告應買｜115/12/10截止｜6,149.75 萬｜38.25 萬／坪｜依現況點交｜目前拍次
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【環境特徵】正對萬坪文心森林公園，七期南側首排景觀聚落
📌 街道氛圍：座落惠文路林蔭名宅大道，面對文心森林公園無敵樹海景觀，兼具都會繁華與綠意森活氛圍，名流聚落素質極高。
📌 建築風格：知名品牌精銳建設代表作，樓高23層地標SRC/RC現代雙塔建築，全棟僅123戶，石材基座氣派非凡，飯店式頂級物業管理嚴謹。
📌 綠地分佈：正對占地約8.88公頃的文心森林公園與圓滿戶外劇場，下樓即進公園，休閒生活步調頂級悠閒。
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【地段價值】七期南側正核心，雙商圈與綠線捷運機能全到位
📌 土地使用分區：第二種商業區（商二），土地容積率高，地段商業與居住價值兼具。
📌 未來發展潛力：緊鄰捷運綠線文心森林公園站，近享七期新市政中心各項重大公共建設與公益路頂級餐飲商圈，資產具強烈保值增值抗通膨性。
📌 稀缺性：正對文心森林公園第一排、頂樓23樓帝王景觀戶，兼具大面寬視野與稀有獨立四平面車位，市場極罕釋出。
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【案件特色】頂樓23樓景觀帝王戶，四個坡平車位豪邸配置
🎇 正對文心森林公園首排頂樓景觀戶，坐擁永久棟距與無遮蔽萬坪公園全景綠意。
🎇 室內實坪（主建加附屬）高達85.63坪，格局開闊氣派，能完整規劃雙主臥與大面寬景觀客餐廳。
🎇 配置四個坡道平面大車位（B5-31、32、33、35），滿足高資產家庭多車位配置的剛性需求。
🎇 建物拍定後依現況點交，債務人自住無外人租約糾紛，點交交屋程序合法明確。
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【優勢與亮點】 頂級地段景觀豪邸，應買公告與市價貼近
🏆 頂樓第一排稀有規格：公園首排絕版視野，具備豪宅市場不可替代之獨特性。
🏆 現況自住點交有保障：無承租人租約糾紛，法院依法執行點交，時程與風險完全可控。
🏆 四個平面車位稀缺優勢：豪宅標配四平面車位，免除高資產客群車位不足之困擾。
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【注意事項】
⚠️ 高總價資產調度：公告應買底價達6,149.75萬元、保證金需備齊1845萬元，需提前落實銀行代墊款與高總價豪宅央行信用管制貸款成數評估。
⚠️ 債務人自住點交協商：現為債務人及家屬自住占有中，應買拍定後需循法院點交程序或給付搬遷費協商點交騰空。
⚠️ 大額管理費與公用費用結清：豪宅社區大坪數管理費較高，投標應買前務必向管委會查證前業主是否有積欠高額物業管理費。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 公告應買
💰底價 : 6149.75 萬
💰單價 : 43.33 萬元/坪(扣除車位後，車位價約702萬)
💰實價均價:「沅林名人硯」實價:南屯區惠文路４８７號五樓之１(150坪以上)，每坪單價45.93萬/坪(扣除車位後的單價)
💰與實價價差比率: (45.93 - 43.33) / 45.93 = 5.66%
💰狀態評估: 本物件公告應買扣除車位後的單價為 43.33 萬元/坪，低於同路段「沅林名人硯」扣除車位後單價 45.93 萬元/坪，折讓比率約 5.66%。
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【潛在利潤空間】
📌 同路段同質景觀豪宅扣除車位行情約 45~50 萬/坪，以應買底價取得已有相當折讓。
📌 七期百坪景觀豪宅租金行情約 80,000 ~ 100,000 元/月，以二拍/應買底價 6149.75 萬估算年租金投報率約 1.56% ~ 1.95%，主要以自住尊榮享受與中長期增值配置為考量。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求公園首排永久棟距景觀的企業家、台商高資產自住換屋客、需四個平面車位之層峰家庭。
🎯 買方痛點: 公告應買底價逾六千萬元，受限於央行高價住宅房貸成數成數限制，自備資金門檻極高；現有人員自住居住，交屋需經點交搬遷協商程序。
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【投標諮詢】
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