【基本資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：香禔
📍 地址：新竹縣竹北市縣政二路南段136號12樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：12樓/24樓
📍 屋齡：約13年（完工日：民國102年05月16日）
📍 土地使用分區：第一種住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況說明
📍 拍賣原因：清償債務(不動產)
📍 投標地點：新竹地方法院
📍 保證金：1024萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：167.14坪
▶️ 主建坪：84.52坪
▶️ 附屬坪：15.60坪
▶️ 公設坪：47.81坪
▶️ 停車坪：19.21坪
▶️ 土地坪：30.11坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：興隆國小(650公尺)、成功國中(950公尺)
✅ 政府機關：新竹縣政府(1.2公里)、新竹縣議會(1公里)
✅ 醫院：東元綜合醫院 (750公尺)、中國醫藥大學(1.2公里)
✅ 藥局：禾坊藥局-竹北科大店(550公尺)、康是美竹北門市(1.2公里)
✅ 公園：興隆公園自然森林遊戲場(290公尺)、新竹縣體育館(1.1公里)
✅ 賣場：樂家康超市 竹北縣政二店(200公尺)
✅ 大型百貨：遠東百貨竹北店(1.6公里)、享平方Shown Square(2公里)
✅ 超市：全聯福利中心竹北縣政店(1.7公里)
✅ 便利商店：7-ELEVEN 縣科門市(130公尺)
✅ 火車：台鐵六家車站(3.4公里)、高鐵新竹站（3.5公里）
✅ 公車：泉州厝站(450公尺)、東元醫院站(750公尺)
✅ 快速道路：台68線東西向快速公路（經興隆路快速銜接竹科與新竹市區）
✅ 高速公路：國道一號（竹北交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 占有使用狀況：債務人陳報查封標的現由債務人及其家屬自住使用，拍定後依法點交。
📢 屋況註記：債務人陳報無輻射屋、海砂屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內非自然死亡等重大影響交易安全之情事。
📢 車位與共用部分：含共有部分2693、2694建號及地下層停車位編號118、133號，隨同主建物一併查封拍賣。
📢 注意事項：本件為分標拍賣案件，任一標拍定價額足供清償債務時，其餘標別不予拍定或撤銷拍定；債務人有無積欠管理費或水電瓦斯費用，應由拍定人自行洽管委會及相關單位協商。
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【他項權利】債權總額: 2856萬（拍後塗銷）
📌台北富邦，2856萬，102.9.25
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/07/02｜8000.0萬｜47.9萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/08/13｜6400.0萬｜38.3萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/11/12｜5120.0萬｜30.6萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】興隆水岸林蔭大道，開闊河景頂級住宅聚落
📌 街道氛圍：座落縣政二路南段與興隆路口交界，臨路退縮大器，享有頭前溪河岸景觀第一排無敵視野，靜謐典雅。
📌 建築風格：樓高24層地標型RC豪邸，外觀氣派典雅，全區僅單純92戶，中庭水景綠意與飯店式物業管理維護優良。
📌 綠地分佈：緊鄰頭前溪高灘地河濱綠帶與興隆親水步道，下樓即享萬坪河岸綠地與運動自行車道。
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【地段價值】台科大重劃區黃金軸線，竹科新貴高指名聚落
📌 土地使用分區：第一種住宅區，基地地段珍稀，本戶土地持分高達30.11坪，土地含金量厚實。
📌 未來發展潛力：車程數分鐘直上台68快速道路與國道一號，經由經國橋與興隆橋迅接新竹科學園區，科菁英聚落買盤堅強。
📌 稀缺性：竹北水岸第一排百坪純大戶豪宅極為稀缺，12樓黃金中高樓層具備難以複製的水岸遼闊視野。
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【案件特色】百坪景觀大宅雙車位，債務人自住點交保證
🎇 謄本登記總坪數達167.14坪，主建加附屬突破100坪，大器格局兼具尊榮居住尺度。
🎇 配置地下室雙平面車位（編號118、133號，坪數約19.21坪），滿足豪宅家庭停車剛性需求。
🎇 債務人自住無租約抗性，法院筆錄載明確實點交，產權拍後全數塗銷，點交風險極低。
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【優勢與亮點】破盤超低單價入手水岸名邸，高性價比豪宅
🏆 三拍超值入手價：底價下修至5,120萬元，未扣車位換算謄本單價僅約30.6萬/坪，極具吸引力。
🏆 點交無爭議：自住使用且查無凶宅、海砂等瑕疵紀錄，點交程序明確順暢。
🏆 水岸第一排核心資產：坐擁永久棟距與無價河景，具備資產抗跌防禦與長線收藏價值。
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【注意事項】
⚠️ 本案投標保證金為1,024萬元，總價高達5,120萬元，進場前須先行規劃銀行法拍代墊款與高資產房貸額度。
⚠️ 查封筆錄載明本案為分標拍賣，若其他標別拍定價額已足額清償債務，本標將不予拍定或撤銷拍定。
⚠️ 得標人須自行向社區管委會查明前手有無積欠社區管理費及水電瓦斯費用，並預留相關結清成本。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 5,120.0萬
💰單價 : 30.6萬/坪（依謄本總坪數167.14坪計算未扣車位單價）
💰實價均價 : 47.0萬/坪（依據同棟社區歷史成交明細2筆，大樓含車位未扣除車位成交單價約47.0萬/坪）
💰與實價價差比率 : (5,120.0萬 / 167.14坪 - 47.0萬) / 47.0萬 = -34.9%
💰狀態評估 : 第三拍底價每坪單價僅約30.6萬/坪，相較同棟實價均價折讓幅度高達34.9%，價差空間超過16萬/坪，具備強大投資安全邊際與自住價格吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：以同棟成屋實價成交均價47.0萬/坪（總價約7,854萬元）估算，第三拍底價5,120萬元取得，潛在帳面價差利潤高達2,700萬元以上。
📌 預估租金投報率：以竹北水岸百坪豪宅雙車位月租金約7.5萬至9萬元估算，若以三拍底價取得，預估年租金投報率約為1.8%至2.1%，以長期資產增值與抗通膨為主要收益核心。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 竹科高階主管、企業主、換屋大坪數的在地自住家庭，以及尋求竹北水岸優質資產配置的高資產客群。
🎯 買方痛點: 竹北水岸第一排指標豪宅在市場上二手開價動輒7,000萬至8,000萬以上，且央行高總價住宅限貸令使入手門檻極高；本案三拍大幅折讓至五千萬級距，性價比極高，惟需專業法拍顧問協助規劃分標風險防範與高總價融資配套。
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