【基本資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：市政交響曲
📍 地址：台中市西屯區市政北一路267號13樓之7
📍 結構：RC造
📍 樓層：13樓 / 總樓層28樓
📍 屋齡：約 20 年（完工日：95年11月13日）
📍 土地使用分區：第六種新市政中心專用區
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況說明（現況為空屋無人居住，水錶已拆除，含停車位編號172號）
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：臺灣臺中地方法院
📍 保證金：372.5 萬元
━━━━━━━━━━━━━━
【坪數資料】
▶️ 總坪數：42.94 坪
▶️ 主建坪：19.47 坪
▶️ 附屬坪：4.10 坪
▶️ 公設坪：19.37 坪(含車位9.71 坪)
▶️ 土地坪：3.09 坪
━━━━━━━━━━━━━━
【生活與交通機能】
✅ 學校：市立惠文國小、國中、高中(1.4公里)
✅ 政府機關：台中市政府(1公里)、台中市議會(750公尺)、臺中國家歌劇院(300公尺)、 臺中市政府警察局第六分局(350公尺)
✅ 醫院：林新醫院(1.6公里)
✅ 公園：小來公園 (200公尺)、夏綠地公園(550公尺)、惠來公園(850公尺)
✅ 賣場：宜家家居 臺中店(1.9公里)、老虎城購物中心（550公尺）、誠品生活480(400公尺)
✅ 大型百貨：新光三越台中中港店(800公尺)、台中大遠百（1公里）
✅ 超市：萬家福 文心店(1.3公里)、萬家福 青海店(1.5公里)
✅ 交通：台中捷運綠線市政府站(1.5公里）、朝馬轉運站(1.1公里)
✅ 公車：河南市政路口站(300公尺)、第六分局惠來路站(260公尺)、第六分局市政路(400公尺)
✅ 快速道路：台74線快速道路（市政路交流道）
✅ 高速公路：國道1號台中交流道（中港交流道）
━━━━━━━━━━━━━━
【法院筆錄摘要】●點交情形→部分點交、部分不點交●
📢 本建物據債權人陳報原由債務人及家屬自住，現況無人居住使用中，603建號建物拍定後依現況點交；惟若有不能點交之情事則不予點交。
📢 其餘部分（公設建號752，含停車位編號172號）係拍賣債務人之應有部分，因債務人未現實占有，拍定後不點交。
📢 法院至現場執行查封時，管理員陳稱該屋水錶已被拆除，亦欠有多期管理費，但不確定債務人是否有回來居住。
📢 抵押權及限制登記於拍定後均予塗銷；日後出售時土地漲價總數額25.7萬元可優先扣抵房地合一稅。
━━━━━━━━━━━━━━
【他項權利】債權總額: 3,060 萬元（拍定後塗銷）
📌 彰化商銀，1344萬，設定日 107.12.27
📌 彰化商銀，276萬，設定日 111.06.21
📌 中租迪和(股)，1440萬，設定日 114.11.18
━━━━━━━━━━━━━━
【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/09/01｜1940 萬｜45.2 萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第二拍｜2026/09/29｜1552 萬｜36.2 萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第三拍｜115/10/27｜1241.6 萬｜28.9 萬／坪｜部分點交｜目前拍次
━━━━━━━━━━━━━━
【環境特徵】七期市政核心豪宅聚落・國際級歌劇院水岸綠意
📌 街道氛圍：座落於市政北一路燙金地段，周邊頂級豪宅與國際商辦林立，林蔭大道寬敞整齊，兼具奢華質感與靜謐生活品味。
📌 建築風格：市政交響曲規劃28層RC地標大樓，外觀俐落氣派，社區公設齊全，具備飯店式全天候門禁管理。
📌 綠地分佈：緊鄰夏綠地公園綠帶、秋紅谷生態景觀公園與台中國家歌劇院廣場，散步休閒與文藝展演下樓即享。
━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】台中新市政中心核心・蛋黃中的蛋黃地段
📌 土地使用分區：第六種新市政中心專用區，高強度土地開發價值，坐擁台中頂級政經與商業樞紐。
📌 未來發展潛力：市政路延伸工業區工程逐步貫通，加上捷運藍線願景，雙捷交會與豪辦聚落推升地段抗跌保值實力。
📌 稀缺性：七期核心多為百坪以上動輒半億的超大豪宅，總建坪40餘坪且帶車位的低總價輕奢戶型釋出極為稀少。
━━━━━━━━━━━━━━
【案件特色】13樓高樓層景觀戶・七期小坪數置產首選
🎇 13樓高樓層居高臨下，通風明亮且視野景觀優美，遠離大馬路地面噪音。
🎇 謄本登記總建坪42.94坪，室內主建加附屬約23.57坪，為七期最受歡迎的標準大兩房格局，並內含編號172號車位。
🎇 主建物拍定後依現況點交，無長期租賃合約糾紛，點交權益明確。
🎇 坐擁惠文完全中學明星學區與國家歌劇院生活圈，文教生活機能位居台中頂端。
━━━━━━━━━━━━━━
【優勢與亮點】 跌破3字頭超殺單價・總價千萬出頭圓夢七期
🏆 七期難得親民門檻：三拍總底價僅1,241.6萬，換算單價僅約28.9萬/坪，以親民總價即可入主台中最高身價地段。
🏆 降價讓利幅度大：相較首拍底價1,940萬，第三拍已大幅降價698.4萬元（降幅達36%），價格安全邊際顯著。
🏆 點交自住收租皆宜：現場為空屋點交，省去繁複談判，日後轉售土地漲價總額25.7萬可優先扣抵房地合一稅。
━━━━━━━━━━━━━━
【注意事項】
⚠️ 筆錄載明水錶已被拆除且積欠多期大樓管理費，投標人需向管委會查明詳細欠費金額，並向自來水公司申請重新復表裝水。
⚠️ 車位編號172號屬於共有部分應有部分，筆錄載明不點交，投標前請向管委會確認車位位置、規格及實際使用約定。
⚠️ 依強制執行法規定買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標前請現場勘查社區外觀與進出動線。
━━━━━━━━━━━━━━
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 1,241.6 萬
💰單價 : 28.9 萬／坪（依謄本總坪數 42.94 坪計算）
💰實價均價:(未扣除車位) 39.88 萬／坪 （依據同棟「市政交響曲」一年內實登未扣車位成交明細平均計算：
269號21樓之8：1514萬 / 34.47坪 = 43.92萬／坪
269號5樓之5：1700萬 / 43.63坪 = 38.96萬／坪
269號12樓之8：1236萬 / 33.64坪 = 36.74萬／坪 三筆未扣車位平均單價 = (43.92 + 38.96 + 36.74) / 3 = 39.88萬／坪，換算本戶 42.94 坪合理市場合計約為 1,712.5 萬）
💰與實價價差比率: (1241.6萬 - 1712.5萬) / 1712.5萬 = -27.50%
💰狀態評估: 第三拍底價 1,241.6 萬相較同社區近一年實價登錄未扣車位均價折讓達 27.50%，每坪單價僅 28.9 萬，遠低於同棟 36～43 萬成交行情，價格安全邊際極高，為極具優勢之進場拍次。
━━━━━━━━━━━━━━
【潛在利潤空間】
📌 若以第三拍底價 1,241.6 萬得標，對照同社區實登市場行情 1,650 萬～1,750 萬，帳面預估具備 350 萬～450 萬之利潤空間。
📌 全室輕裝修後出租予七期商辦白領或主管家庭，預估月租金可達 3.2 萬～3.6 萬元（含車位），毛租金投報率約在 3.1%～3.5%。
━━━━━━━━━━━━━━
【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 七期周邊商辦的高階主管、科技新貴、置產收租的高資產族群，以及渴望以低總價入主七期惠文學區的自住首購族。
🎯 買方痛點: 七期豪宅動輒三四千萬起跳且多為大坪數，自備款門檻極高；本案需留意水錶復裝與欠繳管理費之清算處理手續。
━━━━━━━━━━━━━━
【投標諮詢】
📞 代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
📞 專線 ｜0918-350-012(同Line)
📞 贏法拍｜只想為您贏得理想家園
📞 歡迎預約 ｜zoom 線上諮詢
📞 經紀業:一零四法拍網股份有限公司
📞 經紀人:林桂英 96年北市經證第1243號