【基本資料】
📍 類型：透天
📍 社區：賞花墅
📍 地址：屏東縣屏東市廣東路1586巷35弄42號4層樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：1~4層樓
📍 屋齡：約 22 年
📍 土地使用分區：第一種住宅區、一般道路
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況為標準4層透天住家格局（含1樓室內車庫、陽台及雨遮）
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：臺灣屏東地方法院
📍 保證金：149.8 萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：56.17 坪
▶️ 主建坪：50.24 坪
▶️ 附屬坪：5.93 坪
▶️ 土地坪：33.13 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：縣立崇蘭國小(400公尺)、縣立大同高級中學(1公里)、國立屏東大學、屏東高中(1.9公里)
✅ 政府機關：空軍屏東基地(1.2公里)、屏東縣政府(1.8公里)
✅ 醫院：寶建醫療社團法人寶建醫院(1.5公里)、屏東榮民總醫院(3公里)
✅ 診所：健康123診所(450公尺)、漢堂中醫診所(700公尺)
✅ 藥局: 朝煬藥局(450公尺)
✅ 公園：崇蘭公園(1公里)、勝利動物溜滑梯公園(1.5公里)
✅ 賣場：21世紀生活百貨廣場 (500公尺)
✅ 大型百貨：太平洋百貨屏東店(2.5公里)、環球購物中心屏東店(2.8公里)
✅ 超市：全聯福利中心 屏東崇明店(750公尺)、814生鮮超市 崇蘭店(400公尺)、TQ mart 頂甲生鮮購物超市(600公尺)
✅ 市場：中山黃昏市場(1.9公里)
✅ 便利商店：7-ELEVEN 崇蘭門市(400公尺)、全家便利商店 屏東大崇店(500公尺)
✅ 交通：台鐵屏東火車站(2.5公里)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部份點交、部份不點交●
📢 本件拍賣建物查封時現由債務人占有使用中，建物專有部分（7462建號）拍定後依占有現況點交。
📢 建物坐落土地 2 筆：勝興段 782-11 地號為專屬住宅基地（持分全）；勝興段 782-17 地號係拍賣應有部分（持分 1/36），現況為社區通行道路，拍定後不點交。
📢 使用分區：勝興段 782-11 地號為「住一」第一種住宅區（純住宅），782-17 地號為住宅區（一般道路）。
📢 依強制執行法第 113 條準用第 69 條規定，法院拍賣不負物之瑕疵擔保責任，拍定人不得於拍定後主張物之瑕疵請求撤銷拍定或請求減少價金。
📢 本件拍賣原因為清償票款強制執行事件，原抵押權設定登記於拍定後由法院依法全數塗銷，產權乾淨清楚。
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【他項權利】債權總額: 4836萬
📌 華南商業銀行股份有限公司，450萬，設定日：104.1.26
📌 京城商業銀行股份有限公司，360萬，設定日：108.12.5
📌 中租迪和股份有限公司，800萬，設定日：110.7.26
📌 鄭OO，3226萬，設定日：113.8.9
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/09/09｜1,170.0 萬｜（單價）35.3 萬／坪｜部份點交｜流標
📍 第二拍｜2026/09/30｜936.0 萬｜（單價）28.3 萬／坪｜部份點交｜流標
📍 第三拍｜115/10/28｜748.9 萬｜（單價）22.6 萬／坪｜部份點交｜目前拍次
（註：本案為透天類型，每坪單價嚴格依規定以土地坪數 33.13 坪做為計算基礎）
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【環境特徵】廣東路純住靜巷與勝利星村人文綠意圈
📌 街道氛圍：座落於廣東路1586巷純住靜巷，避開主幹道繁忙車流喧囂，周邊多為純樸單純之社區型透天住宅聚落，出巷口即接廣東路餐飲與採買商圈，鬧中取靜。
📌 建築風格：4層樓鋼筋混凝土造（RC造）現代透天別墅，屋齡約 22 年維護良好，1樓自帶室內專用車庫，零公設比虛坪浪費，專有實坪使用率高達 100%。
📌 綠地分佈：近鄰萬坪千禧公園、崇蘭公園、萬年溪親水綠廊與勝利星村創意生活園區，步行動線平順舒適，日常晨昏慢跑與休閒綠意空間充沛。
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【地段價值】屏東市中心成熟地段與高屏半小時生活圈
📌 土地使用分區：都市計畫第一種住宅區、一般道路（勝興段782-11、782-17地號），包含獨立基地 28.13 坪（持分全）及社區道路持分 5.00 坪，合計土地面積達 33.13 坪，公告現值每平方公尺 18,000 元，單計土地公告現值即達約 197.2 萬元，資產基礎厚實。
📌 未來發展潛力：車程約 8～10 分鐘直抵台鐵屏東車站商圈，約 10 分鐘經高屏大橋迅速串連高雄大寮與鳳山，車行約 10～12 分鐘直上國道三號屏東/九如交流道，坐擁高鐵延伸屏東六塊厝站建設願景與屏東榮總醫療特區外溢紅利。
📌 稀缺性：屏東市廣東商圈生活圈內，屋齡約 20 年、獨立基地地坪逾 33 坪、謄本主建加附屬逾 56 坪且總價跌破 800 萬級距之 RC 車庫透天，市場釋出極度稀缺。
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【案件特色】22年輕齡透天別墅與自帶1樓室內車庫
🎇 實質主建加附屬達 56.17 坪：合法謄本 56.17 坪（主建達 50.24 坪、附屬陽台雨遮達 5.93 坪），標準大 4 至 5 房配置，三代同堂起居空間開闊大器。
🎇 700 萬級超狂入手門檻：第三拍底價僅 748.9 萬，自備保證金僅 149.8 萬，換算土地每坪僅約 22.6 萬（建坪取得每坪僅約 13.3 萬），以大樓兩房價格即可入主 4 層透天車庫別墅。
🎇 自帶 1 樓室內停車空間：謄本標示登記 1 樓含停車空間與屋前車庫，自家停車免受日曬雨淋，省下市區租車位之額外負擔。
🎇 債務人自住點交保障：法院查封確認現由債務人自住使用，無租賃糾紛或第三人占用爭議，建物專有部分拍定後依法強制點交接管。
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【優勢與亮點】 買地段享成屋大空間的高性價比首選
🏆 實質讓利降價幅度大：第三拍底價 748.9 萬較一拍 1,170 萬大幅降價 421.1 萬（降幅達 36%），換算土地單價由每坪 35.3 萬直接降至 22.6 萬。
🏆 產權乾淨無違建報拆風險：全案 56.17 坪全數為合法登記建物，無未保存登記違章建築遭列管拆除之風險，居住安全穩妥。
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【注意事項】
⚠️ 社區道路土地持分不點交：查封筆錄載明勝興段 782-17 地號為社區道路持分（1/36），拍定後不點交，買受人須按社區現況與住戶維持共同通行。
⚠️ 22年成屋水電巡檢預算：成屋屋齡達 22 年，得標後宜預留全室水電線路巡檢、衛浴設備整修與全室油漆粉刷工程款。
⚠️ 留意巨額抵押債權塗銷程序：全案抵押權設定登記達 4,836 萬元，拍定後由法院依法核發權利移轉證明書並發函地政全數塗銷。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 748.9 萬
💰單價 : 22.6 萬／坪（依透天土地坪數 33.13 坪計算）
💰實價均價:(未扣除車位) 44.7 萬／坪（依據廣東路1586巷實價登錄明細精確比對：同巷弄屋齡 20～25 年同型透天近一年成交案例中，廣東路1586巷1弄94號土地每坪 44.34 萬、29弄19號土地每坪 44.69 萬、37弄23號土地每坪 45.61 萬、1弄45號土地每坪 39.33 萬、1弄92號土地每坪 45.45 萬、31弄12號土地每坪 48.78 萬、37弄27號土地每坪 44.04 萬，同型透天成交土地均價約為 44.7 萬／坪，換算本案 33.13 坪土地市場合理總價約為 1,480.9 萬）
💰與實價價差比率: (748.9萬 - 1480.9萬) / 1480.9萬 = -49.43%（第三拍底價土地每坪約 22.6 萬，相較同巷弄同型透天實價登錄土地均價大幅讓利達 49.43%，近乎腰斬折讓，總價直接省下逾 730 萬元；若與來源資料成屋加權參考總價 1,390 萬相比，價差比率為 (748.9萬 - 1390.0萬) / 1390.0萬 = -46.12%；若進入第四拍預估底價 599.1 萬，土地單價約 18.1 萬／坪，價差比率則達 (599.1萬 - 1480.9萬) / 1480.9萬 = -59.54%）
💰狀態評估: 本案第三拍底價 748.9 萬土地每坪約 22.6 萬，相較同巷弄透天實登成交行情折讓近五成（大幅讓利 49.43%），總價直接折讓超過 730 萬元且直接壓低至 700 萬級距；考量本案具備 22 年優質輕齡、RC 造結構、自帶 1 樓室內車庫、自住點交保障，第三拍價格已具備極高的價格安全防護邊際與自住首購吸引力，極具進場投標價值。