【基本資料】
📍 類型：透天（平房廠房/生技廠辦）
📍 地址：南投縣草屯鎮富林路三段117號
📍 結構：鋼筋混凝土造、鋼骨造
📍 樓層：1層/總樓層1層（含2層鋼骨增建與附屬設施）
📍 屋齡：12年（約民國103年完工）
📍 土地使用分區：都市計畫農業區、乙種工業區、道路用地
📍 用途：廠房辦公室、宿舍、機房
📍 格局：辦公室、作業區、無塵室、貨梯、員工宿舍、神明廳、景觀水池
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：台中市北區中清路一段89號17樓-1
📍 保證金：2200.2萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：76.85坪
▶️ 主建坪：76.85坪
▶️ 增建坪：485.88坪
▶️ 土地坪：827.94坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：中興新村生活圈、草屯市區商圈、虎山路商圈
✅ 學校：南投縣私立育仁幼兒園(27公尺)、炎峰國民小學(1.2公里)、虎山國小(1.1公里)
✅ 銀行：草屯鎮農會(600公尺)
✅ 政府機關：草屯鎮衛生所(950公尺)、草屯分局中興派出所(1公里)、草屯鎮公所(1.4公里)
✅ 醫院：佑民醫院(1.2公里)、惠和醫院(2.3公里)
✅ 公園：居和公園(600公尺)、祥和藍球場(750公尺)
✅ 賣場：家樂福中正店（車程可達）、全聯福利中心草屯虎山店(850公尺)
✅ 超市：台灣楓康超市 草屯店(1.1公里)、屈臣氏 草屯門市(1.3公里)、草屯公有零售市場(1.6公里)
✅ 便利商店：全家便利商店 草屯草狀元店 (260公尺)
✅ 交通：富林路三段、太平路一段、中興路，鄰近台14乙線與台3線，往來草屯市區及南投市交通動線流暢。
✅ 高速公路：國道3號（中投交流道、南投交流道）、台76線東西向快速道路，南來北往貨運便捷。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→建物及其坐落土地點交，其餘現況點交●
📢 占有使用狀況：查封時由債務人自住及經營使用，無出租、出借他人情事。拍定後建物及其坐落之土地點交，其餘土地現況點交。
📢 附屬設備與造景作價：建物內之貨梯、無塵室設備，以及土地上作物（龍柏、五葉松、桂花、澳洲茶樹、羅漢松）均已鑑價計入底價，拍定人與債權人均不得請求增減價金。
📢 增建與列管風險：建號 2866-1 至 2866-7 等共 7 筆建物均屬未保存登記建物（增建面積達 485.88 坪），拍定後無法逕持權利移轉證書辦理登記，若經主管機關認定為違章建築，拍定人須自負拆除風險。
📢 土地使用管制限制：拍賣之 45-3 地號使用分區為都市計畫「道路用地」，受土地法第 93 條限制建築及保留徵收規定。土地無 375 耕地租約。
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【他項權利】債權總額:8400萬
📌台灣土地銀行，6600萬，104 年 12 月 8 日
📌中租迪和，1800萬，111 年 11 月 21 日
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/10/07｜11001 萬｜1431.5 萬／坪（依土地坪計）｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/10/28｜8800.8 萬｜1145.2 萬／坪（依土地坪計）｜目前拍次
📍 第三拍｜八折降價｜7040.6 萬｜916.2 萬／坪（依土地坪計）｜預估拍次
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【環境特徵】產業與自然綠意交織的複合型廠區
📌 街道氛圍：臨富林路三段，路幅平寬、大車進出動線順暢，周邊多為廠房、倉儲與田園景致，環境相對開闊單純。
📌 建築風格：現代化鋼骨及 RC 廠房辦公室，外觀整飭，規劃有噴水池、過濾長水池與園藝景觀植栽，具備企業總部與形象園區架構。
📌 綠地分佈：廠區內栽植五葉松、羅漢松、龍柏等高經濟景觀綠樹，車程約數分鐘可達中興新村大片綠帶及草屯植物公園。
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【地段價值】草屯樞紐與中興新村門戶雙核心
📌 土地使用分區：全案合計 827.94 坪，包含乙種工業區（45-2、97 地號共 410.8 坪）具合法設廠營運價值，搭配農業區及道路用地，整體腹地遼闊。
📌 未來發展潛力：鄰近中興新村高等研究園區與南崗工業區帶動效應，草屯富林路生活圈擴張迅速，土地具長線資產保值性。
📌 稀缺性：草屯市郊少見超過 800 坪之大基地廠區，同時配置現成廠辦、無塵室、大型貨梯與貨物裝卸場地，市場供給極其罕見。
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【案件特色】低單價大腹地生技製造基地
🎇 基地遼闊達 827.94 坪，建坪含增建達 562.73 坪，整體使用坪效極大化。
🎇 現況配備「貨梯」與「無塵室」，大幅節省買方進駐改裝的高額初期資本支出。
🎇 全案自用無租約占用糾紛，法院筆錄載明拍定後點交，產權清理明確。
🎇 兼具乙工製造機能與園藝景觀造景，適合做為生技廠、食品加工、電商物流倉儲或企業研發運籌總部。
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【優勢與亮點】 買現成設備現省數千萬建置成本
🏆 點交純淨產權：債務人自行使用，拍定後建物與座落土地依法點交，大幅降低點交接管阻力與隱形成本。
🏆 設備與增建坪數充裕：主建坪僅 76.85 坪，實際使用增建達 485.88 坪，並涵蓋已鑑價無塵室與升降機設備，接手即具即戰力。
🏆 二拍降價幅度大：二拍底價自 1.1 億大幅修正至 8,800.8 萬，單次降幅達 2,200.2 萬，每坪土地取得成本顯著貼近自用甜蜜點。
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【注意事項】
⚠️ 增建面積龐大：未保存登記建物多達 7 筆（建號 2866-1 至 2866-7），總計 485.88 坪，買受人無法辦理所有權保存登記，須承擔後續被舉報違建拆除之行政風險。
⚠️ 土地分區複合限制：基地包含 45-3 地號之道路用地（受保留徵收及建築限制）與農業區，僅部分為乙種工業區，後續若需申請全新工廠登記或變更特定產業類別，須符合各分區法規規範。
⚠️ 景觀苗木與設備保全：土地上之特定苗木、無塵室與貨梯雖計入鑑價總價，拍定人於得標點交前宜注意現狀維護與保全，避免點交期間遭拆移或破壞。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 8,800.8 萬
💰單價 : 10.63 萬／坪（以土地坪 827.94 坪計算）
💰實價均價:(未扣除車位) : 查無近1-2年富林路三段同類型大坪數複合分區（乙工加農地）廠房成交案，參酌周邊草屯乙工及農地綜合行情約 13.5 萬／坪（依土地坪計）
💰與實價價差比率:(列示出公式) : (13.5 萬 - 10.63 萬) / 13.5 萬 * 100% = 21.26%
💰狀態評估 : 二拍單價較周邊同質性土地與廠區行情折讓約兩成以上，具備自用設廠與資產配置進場誘因。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：以周邊同質性土地行情每坪 13~15 萬元估算，若以二拍底價約 10.6 萬／坪（土地計）拍定，預估帳面成本折讓差額約達 1,900 萬至 3,000 萬元。
📌 預估租金投報率：若將 562 坪廠辦空間與無塵室設施整理後對外出租，以當地廠房每坪月租約 350~450 元估計，月租金約可達 20 萬至 25 萬元，預估年租金收益率約 2.7%~3.4%，適合中長期自用兼出租規劃。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 生物科技業者、精密組裝加工廠、中大型物流電商、需無塵室作業之中小企業主。
🎯 買方痛點: 工業地取得成本高居不下、興建廠房建築原物料昂貴、新建無塵室與升降設備週期長達數月至一年。
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