【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 地址：新北市樹林區復興路92號3樓
📍 結構：RC造（鋼筋混凝土造）
📍 樓層：3層/總樓層5層
📍 屋齡：46年（完工日：069.12.26）
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況說明（現為空屋）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：金服公司
📍 保證金：148.5萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：24.91坪
▶️ 主建坪：24.91坪
▶️ 增建坪：6.90坪
▶️ 土地坪：7.14坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：樹林火車站前商圈、復興路商圈、育英街夜市商圈
✅ 學校：大同國民小學、樹林國民中學、樹林高級中學
✅ 公園：長壽公園、樹林溪洲公園
✅ 超市與便利商店：全聯福利中心樹林復興店、美廉社、7-ELEVEn、全家便利商店
✅ 賣場與大型百貨：秀泰生活樹林店、家樂福樹林店
✅ 交通與火車：樹林火車站（步行約7至10分鐘）
✅ 快速道路與橋樑：台65線高架快速道路、浮洲大橋、城林大橋
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 占有使用狀況：法院於114年8月13日現場履勘時敲門無人回應，在警員陪同下開鎖入內，發現屋內雜物堆積，信件帳單停在113年7月。鄰居與警方查訪均確認該屋目前為無人居住之空屋，拍定後依現況點交。
📢 屋況瑕疵註記：經估價師事務所查詢，本案標的無輻射屋，外觀無火災受損或嚴重漏水情事，查詢台灣凶宅網未發現有凶宅紀錄。海砂屋與地震受創部分則無法由外觀確認。
📢 違建列管狀況：4110建號為未辦保存登記之建物（面積22.83平方公尺，約6.90坪），拍定後得標人無法辦理保存登記，需自負拆除義務或被拆除風險。
📢 遺留物處理：屋內留有債務人之動產雜物，不屬於拍賣範圍，拍定後需依強制執行法第100條規定由拍定人拍照、造冊、保管並陳報法院限期領回或拍賣，需耗費相當時日。
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【他項權利】債權總額:
📌 新光銀行，780萬，112.8.21
📌 亞崴機電，350萬，113.2.5
📌 中租迪和，960萬，113.2.20
📌 王OO，84萬，113.9.12
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/03｜1160.0萬｜46.57萬／坪｜有點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/24｜928.0萬｜37.25萬／坪｜有點交｜流標
📍 第三拍｜2026/07/15｜742.4萬｜29.80萬／坪｜有點交｜目前拍次
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【環境特徵】車站繁華鬧區的靜謐住居
📌 街道氛圍： 位於樹林核心的復興路段，一轉入街巷即為純住宅環境。步行可達熱鬧的車站商圈，兼顧日常採買便利性與居住的靜謐需求。
📌 建築風格： 屋齡46年的傳統5層RC造公寓，主體公設比為零，室內使用坪效相較新大樓極具市場競爭力。
📌 綠地分佈： 周邊鄰近長壽公園，是附近居民日常運動、散步及孩童遊憩的綠化空間。
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【地段價值】雙北西區的核心樞紐
📌 土地使用分區： 都市計畫內「第一種住宅區」，環境單純，且本案土地持分達7.14坪，具備長線都更或危老重建的極高土地資產價值。
📌 未來發展潛力： 受惠於樹林車站商圈的剛性需求與秀泰影城進駐，整體生活圈發展成熟。未來配合捷運萬大樹林線的交通建設願景，將進一步拉抬區域房價與帶動都更效應。
📌 稀缺性： 車站周邊生活機能完善的3樓低總價實坪公寓釋出量少，屬於市場上高需求、低供給的明星產品。
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【案件特色】零公設大空間黃金3樓
🎇 零公設超高實坪：總坪數24.91坪完全無公設虛坪，主建物即占滿24.91坪，室內空間坪效極大化。
🎇 額外使用效益：另含約6.90坪的未保存登記增建（臨時建號4110），擴大實際可用之生活空間。
🎇 黃金3樓：樓層高度適中，免去高樓層攀爬之苦，不論是首購成家、長輩居住或改裝收租皆相當合適。
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【優勢與亮點】 點交空屋與超值價差
🏆 空屋現況有點交：法院查明本戶目前為無人居住之空屋，產權關係單純且無刁難搬遷之問題，配合法院有點交命令，交屋流程安全有保障。
🏆 驚天破盤價：第三拍底價已降至742.4萬，折合單價每坪僅29.80萬，相較區域行情具有極顯著的套利空間。
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【注意事項】
⚠️ 違建報拆風險：約6.90坪的增建部分屬於未辦保存登記建物，拍定人須承擔未來被檢舉拆除之風險。
⚠️ 遺留物保管耗時：屋內雜物堆積且不在拍賣範圍，拍定後須配合法院程序進行清點、造冊、限期債務人領回等保管流程，會拉長實際進駐使用的時間。
⚠️ 舊屋整建預算：因屬46年老屋且有一段時間無人居住，拍定後需預留一筆預算針對老舊水電管線進行翻新維修。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：742.4 萬
💰 單價：29.80 萬／坪
💰 實價均價：36.00 萬／坪
💰 與實價價差比率：29.80 / 36 = 0.83
💰 狀態評估：目前第三拍單價29.80萬，與周邊半徑300公尺內同類型公寓實價均價36萬相比，約打了83折，明顯低於市價。本拍次價格已進入絕對的安全邊際，極具套利空間，建議積極參與投標。
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【潛在利潤空間】
📌 參考周邊樹林火車站、復興路周邊同類型老舊公寓成交行情，若以每坪36萬計算，本案正常市場價值約在896萬左右。以三拍底價742.4萬取得，帳面潛在獲利與增值價差高達約150萬元。
📌 該區域因緊鄰車站，租賃剛性需求強烈。若將房屋重新整修翻新，預估年化租金投報率表現相當可觀。
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【投標諮詢】
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