【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：益展不二家
📍 地址：桃園市桃園區廈門街100號9樓
📍 結構：RC造（鋼筋混凝土）
📍 樓層：9樓/15樓
📍 屋齡：6年（完工日：109年12月11日）
📍 土地使用分區：住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：2房2廳2衛（依社區同坪數規劃比對，實際格局以現況為準）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：350.8萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：57.09 坪
▶️ 主建坪：20.94 坪
▶️ 附屬坪：2.73 坪
▶️ 公設坪：11.14 坪
▶️ 停車坪：22.28 坪
▶️ 增建坪：依公告
▶️ 土地坪：6.76 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：中路特區生活圈、向陽公園周邊商圈、桃園市政府府前商圈，日常機能極佳。
✅ 學校：步行可達南門國小、文山國小、桃園國中，優質文教學區完整。
✅ 政府機關：鄰近桃園市政府、桃園地方法院、桃園區公所，辦事效率高。
✅ 醫院：車程可快速抵達敏盛綜合醫院、衛生福利部桃園醫院。
✅ 公園：鄰近向陽公園、風禾公園，享有超大綠地與休閒遊樂設施。
✅ 賣場/大型百貨：車程約 5~7 分鐘可達 IKEA 桃園店、愛買桃園店、台茂購物中心。
✅ 超市：全聯福利中心（桃園中山店）、家樂福超市（桃園廈門店），生活採買便利。
✅ 便利商店：下樓靜巷周邊即有 7-Eleven、全家便利商店，機能無懈可擊。
✅ 交通：車程 5 分鐘內直上國道二號（南桃園交流道），可快速接軌國道一號、三號及桃園國際機場。
✅ 公車：周邊設有桃園客運、免費市民公車站牌，往返桃園市區與中壢通勤便利。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→建物依現況點交，車位不點交●
📢 占有使用狀況： 本件拍賣標的於 114 年 11 月 20 日現場查封時，債務人在場陳稱目前由其與家屬共同居住使用。本案建物部分於拍定後依現況點交。屋內動產非本案拍賣範圍，拍定後依遺留物處理程序返還。
📢 車位分配： 本戶登記配賦有 2 個地下室停車位，位於地下二層，編號為 88、89 號。
📢 點交與優先承買權說明： 車位係使用建物共同部分（公設），債務人名下並無獨立之停車位產權，僅具備停車位使用權，因此停車位部分法院不予點交，共有人無優先承買權。
📢 有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記： 經法院初步調查，目前未發現有海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損或非自然死亡等足以影響交易之特殊情事。
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【他項權利】債權總額: 1,755 萬
📌 台北富邦，1133萬，設定日：110.02.22
📌 台北富邦，142萬，設定日：110.02.22
📌 游ΟΟ，480萬，設定日：113.09.23
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/21｜2740.0 萬｜48.00 萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/09｜2192.0 萬｜38.40 萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第三拍｜2026/08/06｜1753.7 萬｜30.72 萬／坪｜部分點交｜目前拍次
(註：單價依據來源資料中[謄本]總坪數 57.09 坪進行計算，不含增建)
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【環境特徵】中路特區旁的高質感靜巷住宅
📌 街道氛圍： 位於廈門街100號，地處中路特區邊緣靜巷，避開主幹道車流，兼具安寧的居住品質與便利的市區機能。
📌 建築風格： 知名品牌建商「益展建設」興建，外觀沉穩現代，屋齡僅 6 年，社區管理嚴謹，共 132 戶，出入單純。
📌 綠地分佈： 周邊公園綠地密佈，步行可抵達知名的向陽公園與風禾公園，提供極佳的親子休憩綠色環境。
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【地段價值】桃園市核心中路特區利多
📌 土地使用分區： 住宅區，地段發展完整且生活機能極佳，資產抗跌與保值性強。
📌 未來發展潛力： 中路特區為桃園近年發展最為成熟的重劃區之一，新建案林立，受惠於國道二號高快速路網交通優勢，持續吸引雙北與桃園本地購屋族進駐，地段身價穩定走揚。
📌 稀缺性： 市區少有釋出之「6 年屋齡、正兩房、附帶雙車位」優質主流法拍物件，在自住市場中極度搶手。
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【案件特色】黃金中高樓層雙車景觀美宅
🎇 屋齡僅 6 年，整體外觀與公設維護極新，買方得標後免去高額舊屋修繕重置成本。
🎇 坐落於 9 樓黃金中高樓層，視野景觀佳、採光通風好，居住環境舒適。
🎇 公設比適中，登記高達 22.28 坪之雙平面車位（編號88、89），在市區極具實用與資產分配調度價值。
🎇 步行生活圈機能成熟，學校、公園、政府機關、超市一應俱全，家庭生活動線完美。
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【優勢與亮點】 屋齡新穎與超高性價比
🏆 新成屋免大修：僅 6 年屋齡的優質社區，建材與管線均在良好狀態，得標後只需輕裝修即可迅速入住或招租。
🏆 單價驚人下修：第三拍底價折合建坪單價僅 30.72 萬/坪，已顯著低於中路特區及周邊中古大樓動輒 38 萬以上的市場行情。
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【注意事項】
⚠️ 車位不點交：車位登記於大樓公設中，債務人具備使用權，但車位不在法院點交範圍內，投標前須向大樓管委會確認編號88、89之現況使用權利與管理費繳納狀況。
⚠️ 留意動產處置：拍定後屋內遺留之債務人動產需配合法院程序辦理返還或暫付保管，可能需要預留 1~2 個月之遺留物清理點交期程。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 1753.7 萬
💰 單價 : 30.72 萬／坪（依謄本總坪數 57.09 坪計算）
💰 實價均價 : 40.00 萬／坪（經查詢樂居網，針對桃園市桃園區廈門街、益展不二家社區及向陽公園周邊半徑 500 公尺內，一年內 5~10 年新成大樓之未扣車位歷史成交行情進行比對）
💰 與實價價差比率 : (40.00 - 30.72) / 40.00 = 23.20%
💰 狀態評估 : 本案目前第三拍底價單價僅 30.72 萬/坪，較周邊實價行情 40.00 萬/坪相比，折價幅度達 23.20%。此價格在新成屋市場極具競爭力，相當於用中古老屋價格取得 6 年新成大樓與雙車位，預估本拍次將會吸引多組自住客與投資人熱烈參與搶標。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以保守市價 39 萬/坪回推本案 57.09 坪，市場估值達 2,226 萬元。若以三拍底價 1,753.7 萬順利取得，帳面潛在獲利與價差可達 472 萬元以上，增值套利空間相當可觀。
📌 預估租金投報率：此地段極受中路特區、桃園市政府與機場通勤上班族青睞。若將室內規劃為質感兩房，附帶雙平面車位，整層月租金行情預估可達 2.6 萬至 3 萬元，以三拍底價計算，預估年化租金投報率可達 1.8% - 2.1% 之間，並享有新重劃區高幅度的資產增值紅利。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 重視高性價比的首購小家庭、通勤雙北的新婚族群、看好中路特區前景的穩健型置產客。
🎯 買方痛點: 新成屋自備款門檻高；雙平面車位一位難求；擔憂法拍物件過於老舊需要投入高額翻修預算。
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