【物件資料】
📍 類型：電梯大樓（一樓物件）
📍 社區：早安藝文
📍 地址：桃園市桃園區莊二街212-8號1樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：1樓/14樓
📍 屋齡：9年（完工日：民國106年8月16日）
📍 土地使用分區：住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：前手交易格局4房2廳2衛
📍 拍賣原因：清償債務
📍 投標地點：臺灣桃園地方法院
📍 保證金：330.7萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：57.58坪
▶️ 主建坪：30.33坪
▶️ 附屬坪：2.18坪
▶️ 公設坪：16.57坪
▶️ 停車坪：8.50坪(謄本車位編號:66號)
▶️ 土地坪：11.51坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：莊敬國小(300公尺)、同安國小(850公尺)、經國國中(1.4公里)
✅ 廣場：桃園藝文廣場(1.3公里)
✅ 醫院：敏盛綜合醫院經國院區(2.1公里)
✅ 藥局：家佳藥局(290公尺)、啄木鳥藥局藝文店(350公尺)
✅ 公園：中正公園(700公尺)、桃園展演中心(1.1公里)
✅ 銀行：元大銀行 桃園分行(400公尺)、凱基銀行 藝文分行(400公尺)
✅ 超市：全聯福利中心桃園莊敬店(180公尺)、樂家康超市 桃園中埔六店(950公尺)、南平黃昏市場(1.3公里)
✅ 便利商店：7-ELEVEN 莊正門市 (230公尺)、全家便利商店 桃園莊敬店（350公尺）
✅ 捷運：桃園捷運綠線G12蘆興埤站（600公尺）
✅ 公車：中正晶華[樂活巴](130公尺)、莊敬敬二街口 (230公尺)
✅ 高速公路：國道一號桃園交流道（1.2公里）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→房屋拍定後點交（停車位不點交）●
📢 查封及履勘時建物出租予第三人宏總生物科技股份有限公司使用（原租期至116年2月28日止），該租賃契約業經法院於115年5月6日以執行命令終止，房屋拍定後點交。
📢 停車位所有權爭議經法院110年訴字第1208號判決在案，停車位之有無、實際編號及公設約定專用情形由應買人向管委會查明，停車位不在點交之列，拍定人不得以車位有無為由請求撤拍。
📢 標的經法院現場調查及命查報，未見海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災或非自然死亡等情事，投標人投標前仍應自行查明確認。
📢 標的物原所有權人或使用人若有積欠工程受益費、水電費、瓦斯費或管理費等相關費用，應由拍定人自行查明後與相關單位洽商解決。
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【他項權利】債權總額:1940萬（拍後塗銷）
📌國泰世華商業銀行，1440萬，設定日：109.02.07
📌許ΟΟ，500萬，設定日：111.04.01
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2025/12/24｜2870.0萬｜49.84萬／坪｜不點交｜停拍
📍 第一拍｜2026/01/21｜2870.0萬｜49.84萬／坪｜不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/03/11｜2296.0萬｜39.88萬／坪｜不點交｜流標
📍 第三拍｜2026/04/08｜1836.8萬｜31.90萬／坪｜不點交｜流標
📍 第四拍｜2026/10/21｜1653.2萬｜28.71萬／坪｜點交｜目前拍次（以謄本總坪數57.58坪計算：1653.2萬 / 57.58坪 = 28.71萬/坪）
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【環境特徵】雙核心優質生活圈與純質大樓街廓
📌 街道氛圍：坐落於莊二街靜巷住宅區，兼具安靜純樸的居家氛圍，出巷口迅速銜接莊敬路與經國路繁華商圈。
📌 建築風格：由合眾建築興建之優質社區「早安藝文」，全棟共108戶，屋齡僅9年新成屋，外觀俐落大器且維護良好。
📌 綠地分佈：近鄰同安親子公園與南崁溪自行車綠帶步道，提供充沛的日常漫步與親子休閒運動空間。
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【地段價值】經國與藝文雙軸核心與捷運綠線增值潛力
📌 土地使用分區：都市計畫住宅區，基地地段扎實，持分土地高達11.51坪。
📌 未來發展潛力：坐擁中正藝文特區與經國特區雙重板塊紅利，未來受惠桃園捷運綠線G12站開通及國道一號中正北路交流道優勢，地段增值爆發力強。
📌 稀缺性：市區9年新大樓一樓稀有釋出，室內主建物破30坪，免爬樓梯且兼具住家、微型辦公室靈活規劃特性。
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【案件特色】新成屋一樓大實坪｜租約終止點交保障
🎇 屋齡僅9年新古屋，結構與水電管線新穎，省下傳統老舊公寓高額拉皮修繕費用。
🎇 主建物加附屬建物達32.51坪，純一樓免爬高，大格局規劃全齡友善適居。
🎇 原租賃契約業經法院核發執行命令強制終止，拍定後主建物依點交程序交付，排除爭議風險。
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【優勢與亮點】 四拍破盤折讓｜單價跌破3字頭
🏆 單價大幅讓利：以謄本總坪數計算，第四拍每坪單價僅28.71萬（未扣車位），相較市場行情出現極大折讓空間。
🏆 租約依法終止：原承租人租約經法院公權力終止，房屋轉為點交案件，進場安全性大幅提升。
🏆 土地持分超大：大樓住宅少見擁有多達11.51坪土地持分，資產保值與下檔防禦底氣十足。
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【注意事項】
⚠️ 車位產權爭議與不點交：車位涉及法院民事判決且公告載明不點交，投標人需向管委會確認車位現況、位置與實際使用協議。
⚠️ 租客現況騰空點交期程：租約雖經法院命令終止並列為點交，但若得標時仍有占有物，需配合法院強制執行點交排程，需預留行政程序時間。
⚠️ 公用事業與規費清查：投標前應向管委會查明是否有積欠社區管理費，並向公用機關確認水電瓦斯費用結清狀況。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第四拍
💰底價 : 1653.2萬
💰單價 : 28.71萬／坪（以謄本總坪數57.58坪計算：1653.2萬 / 57.58坪）
💰實價均價:(未扣除車位) 55.00萬／坪（依來源資料統計：莊敬路及周邊一公里內屋齡0～18年一樓住家/店面近一年實價登錄成交行情，未扣車位平均單價約55.00萬/坪）
💰與實價價差比率: (實價均價 - 當拍單價) / 實價均價 = (55.00 - 28.71) / 55.00 = 47.80%（折讓約47.80%）
💰狀態評估: 第四拍底價相較周邊實價登錄折讓高達47.80%，單價壓至2字頭超低水位，已拉出極為寬廣的安全邊際與獲利空間。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面價差利潤：若以區域一樓成交行情每坪55萬推算，本戶57.58坪正常市場總值約在3167萬元左右；以第四拍底價1653.2萬取得，帳面獲利空間高達約1514萬元。
📌 預估租金投報率：該區域9年屋齡一樓住家或辦公室（搭配車位）月租金行情約在35,000元～40,000元，年租金收入約42萬～48萬元；若以四拍底價1653.2萬取得推算，年化租金投報率約為2.54%～2.90%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求免爬高且重視生活品質的自住換屋長輩、尋求低單價大空間的青年首購族、有住辦複合需求之自營商或長期置產投資客。
🎯 買方痛點: 車位不點交且有過往訴訟紀錄，投標前需親向管委會查明車位分管協議細節；房屋點交需預留法院排程時間。
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