【基本資料】
📍 類型：透天（廠辦/辦公室）
📍 地址：桃園市中壢區民權路五段579號4層樓
📍 結構：鋼骨造
📍 樓層：1-4樓 / 4層
📍 屋齡：約 26 年（完工日：89年7月10日）
📍 土地使用分區：特定農業區甲種建築用地
📍 用途：辦公室
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：451.5 萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：181.10 坪
▶️ 主建坪：157.61 坪
▶️ 公設坪：23.49 坪
▶️ 增建坪：12.00 坪
▶️ 土地坪：88.34 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：市立芭里國小(3.1公里)
✅ 公園：洽溪公園(1.6公里)
✅ 便利商店：金古亭便利店(850公尺)
✅ 捷運：機捷橫山站(2.4公里)、機捷桃園體育園區站(2.8公里)、高鐵桃園站(3公里)
✅ 公車：埔頂站(700公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部份點交、部份不點交●
📢 查封履勘時內部已搬空且久無人使用，瓷磚破裂並有壁癌。1、2 樓原租約已屆期，不得續租，拍定後 1 至 4 樓建物主體依現況點交。
📢 頂樓部分出租予電信業者架設基地台，其中「遠傳電信」租期至 118 年 3 月 31 日尚未屆期，屬合法占有，故頂樓部分拍定後不點交；其餘電信租約屆期部分拍定後點交。
📢 土地部分為建物座落基地，拍定後不點交。
📢 第 623、624、625、626 建號為未辦保存登記之陽台及雨遮增建（合計約 12.00 坪），無法辦理所有權移轉登記且需自負拆除風險。
📢 國稅局禁止處分登記及地方法院破產登記，於拍定後均塗銷。
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【他項權利】債權總額: 8200 萬元（拍後塗銷）
📌 華南商業銀行，3700萬，109.05.22
📌 瀚欣國際股份有限公司，4500萬，113.06.11
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/26｜3918 萬｜44.3 萬／坪｜部份點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/23｜3134.4 萬｜35.5 萬／坪｜部份點交｜流標
📍 第三拍｜2026/07/28｜2507.6 萬｜28.4 萬／坪｜部份點交｜流標
📍 第四拍｜2026/09/08｜2257.3 萬｜25.6 萬／坪｜部份點交｜待標（目前拍次）
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【環境特徵】緊鄰青埔特區外圍，開闊臨路透天廠辦
📌 街道氛圍：座落於民權路五段主要幹道旁，路幅寬敞進出動線極佳，周邊視野開闊採光極佳。
📌 建築風格：全棟 4 層樓純鋼骨（SC/SS）造透天廠辦，樑柱跨距大、內部格局開闊好規劃。
📌 綠地分佈：鄰近青塘園、洽溪公園與綠意農田景觀，工作環境清幽舒適。
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【地段價值】青埔外溢第一圈，大建地稀缺保值
📌 土地使用分區：特定農業區甲種建築用地，獨棟擁有 88.34 坪獨立大建地，土地資產價值極為扎實。
📌 未來發展潛力：車程約 5-8 分鐘即達機場捷運 A19 站及青埔高鐵核心商圈，坐享青埔重大建設與產業外溢增值紅利。
📌 稀缺性：近青埔特區、擁有近 90 坪甲建大基地與近 200 坪使用空間之獨立鋼骨透天產品極為稀少。
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【案件特色】鋼骨結構大建地，四拍破盤進入甜蜜點
🎇 土地高達 88.34 坪、建物總建坪 181.10 坪（外加 12 坪增建），總使用面積近 200 坪。
🎇 鋼骨造結構堅固耐震，無多餘樑柱阻隔，極適合作為企業總部、倉儲物流中心或展售中心。
🎇 1 至 4 樓主要使用空間拍定後點交，產權單純清楚。
🎇 歷經三次流標與應買程序，四拍底價降至 2,257.3 萬元，土地每坪僅約 25.6 萬（建坪單價僅 12.5 萬/坪）。
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【優勢與亮點】 土地價值浮現，大坪效企業首選
🏆 超高土地性價比：以土地 88.34 坪換算每坪僅約 25.6 萬元，對比周邊建地行情極具性價比。
🏆 獨立完整產權：整棟獨立使用、門前腹地寬敞好停車與上下貨，企業自主性高。
🏆 空間尺度宏大：鋼骨 4 層大主建空間，兼具展示、辦公與倉儲多元實用機能。
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【注意事項】
⚠️ 頂樓基地台租約占用：頂樓遠傳電信基地台租約至 118 年 3 月 31 日止，該部分拍定後不點交。
⚠️ 室內屋況需重新翻修：空置多時，室內有壁癌與瓷磚破裂狀況，需預留後續修繕與裝修預算。
⚠️ 未登記增建拆除風險：12 坪陽台雨遮增建為未辦保存登記建物，拍定人須自負違建拆除風險。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第四拍
💰 底價 : 2257.3 萬元
💰 單價 : 25.6 萬／坪（透天案以土地坪數計價；若以建物謄本坪數計算為 12.5 萬／坪）
💰 實價均價 : 35.0 萬／坪（未扣除車位，中壢區民權路五段周邊半徑1公里內甲種建築用地/透天廠辦實價登錄行情）
💰 與實價價差比率 : ((25.6 - 35.0) / 35.0) * 100% = -26.9%（以土地單價計算，底價低於實價約 26.9%）
💰 狀態評估 : 本案四拍總底價 2,257.3 萬元已大幅折讓，土地單價換算僅 25.6 萬/坪，相較周邊行情折讓近 27%，具備龐大進場套利空間與安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：依周邊行情土地每坪約 35 萬元（換算土地總值約 3,092 萬元）推估，若以四拍底價 2,257.3 萬元得標，帳面享有約 834.7 萬元（約 37.0%）之安全獲利邊際。
📌 預估租金投報率：全棟鋼骨廠辦若經整修後整棟出租（月租估約 80,000 ~ 95,000 元，外加基地台被動租金收益），四拍底價年化毛租金投報率可達 4.3% ~ 5.2%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方 : 尋求青埔周邊自用企業總部/廠辦之中小企業主、倉儲物流自營商、長期看好青埔外溢土地價值的置產投資人。
🎯 買方痛點 : 需準備全棟室內翻修與裝潢拉線預算、需承接頂樓基地台不點交租約現況。
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