【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 地址：台北市信義區和平東路三段391巷19號3樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：3樓 / 5樓
📍 屋齡：約 49 年（完工日: 66/12/14）
📍 土地使用分區：第三種住宅區
📍 用途：住家用
📍 拍賣原因：分割共有物
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：261萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：25.56 坪
▶️ 主建坪：21.94 坪
▶️ 附屬坪：3.62 坪
▶️ 土地坪：7.32 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：和平高中(1.2公里)、芳和實驗中學(1.1公里)、大安國小(1公里)
✅ 政府機關：臺北市政府警察局大安分局臥龍街派出所(850公尺)
✅ 醫院/藥局：台北市立聯合醫院陽明院區門診部、台北榮民醫院大我新舍門診部(900公尺)
✅ 公園/綠地：富陽自然生態公園(550公尺)、黎和生態公園(850公尺)
✅ 賣場/超市/便利商店：全聯福利中心(26公尺)、7-ELEVEN(17公尺)、全家便利商店(120公尺)
✅ 交通/捷運/公車：捷運麟光站(300公尺)、捷運六張犁站(800公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 查封與履勘現況：114年7月查封時門鎖深鎖；8月履勘時陳報原出租第三人（月租一萬多），115年4月債務人陳報租約已終止，現為空屋、無人居住，故拍定後點交。
📢 屋況與瑕疵：廚房及廁所天花板有大片外皮剝落；經查主管機關無非自然死亡、火災、海砂屋、輻射屋或地震受損列管紀錄，測量無增建。
📢 權利狀態：本件為變價分割共有物案件，共有人（買受人除外）有優先承買權，若二人以上主張則抽籤決定。
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【他項權利】債權總額:
📌 無相關他項權利設定登記資料
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/07/06｜2036萬｜79.66萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/08/03｜1629.4萬｜63.75萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/09/07｜1304.2萬｜51.03萬／坪｜點交｜待標
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【環境特徵】精華靜巷，綠意圍繞
📌 街道氛圍：部位於和平東路三段靜巷內，遠離主幹道噪音，居住環境單純安靜。
📌 建築風格：標準傳統公寓結構，零公設比，實際使用空間極為扎實。
📌 綠地分佈：鄰近富陽自然生態公園與黎和生態公園，步行即可享有豐富休閒綠意。
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【地段價值】信義區門牌，發展健全
📌 土地使用分區：第三種住宅區，地段極具長期持有與改建價值。
📌 未來發展潛力：坐落信義區與大安區交界處，周邊整體發展成熟，保值性與抗跌性強。
📌 稀缺性：台北市精華區三樓黃金樓層，且為無公設之純公寓物件，市場釋出稀少。
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【案件特色】零公設高得房率信義區三樓公寓
🎇 位於黃金三樓，免爬高樓層，極具自住與出租吸引力。
🎇 坪數無公設擠壓，25.56 坪完全為室內主附屬空間。
🎇 法院確認現已為空屋，拍定後可直接點交，交屋風險低。
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【優勢與亮點】 價格大幅折讓與點交優勢
🏆 價格誘人：第三拍底價已降至每坪 51 萬，遠低於周邊區域行情。
🏆 點交無虞：原租約已終止，現為無人居住空屋，順利點交可快速入住或翻修。
🏆 零公設比：高得房率，室內實際使用坪數非常完整。
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【注意事項】
⚠️ 優先承買權風險：本案為變價分割共有物，共有人享有優先承買權，需留意最終是否被共有人主張優先承買。
⚠️ 屋況需翻修：廚房及廁所天花板有剝落狀況，競標前應評估內部整理與修繕成本。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 1304.2萬
💰單價 : 51.03萬/坪
💰實價均價:(未扣除車位) 75萬/坪
💰與實價價差比率: (51.03 - 75) / 75 = -31.96%
💰狀態評估: 目前底價較周邊實價登錄均價約有 31.96% 的折價空間，價格非常具備吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以周邊市場實價每坪約 75 萬計算，本案市價約為 1917 萬，拍定底價 1304.2 萬約有 612.8 萬（約 31.96%）的預估帳面利潤空間。
📌 預估租金投報率：以整理後月租金約 3.2 萬至 3.5 萬元估算，年租金回報率約可達 2.9% ~ 3.2%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 首購自住族群、信義/大安區上班族、收租置產型投資者。
🎯 買方痛點: 周邊新案與華廈單價高昂負擔不起，以及擔心法拍不點交或共有人優先承買等法律程序障礙。
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