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法拍代標,法拍知識,法拍公司

共32筆/共4頁

【什麼是公告應買?】	2026/01/04發佈
●正常的法院拍賣，是從第一拍、第二拍、第三拍、公告應買、第四拍 ●第三拍的下一拍，是「公告應買」 ●不用加價，不用投標，以「第三拍底價」為應買價 ●第一位向法院「優先遞送應買狀者」得標

【私法人可以購買法拍屋「住宅」嗎?】	2026/01/04發佈
●平均地權條例下，私法人購買「住宅」受到限制 ●但私法人可免經許可，可購買「住宅」「法拍屋」

【法拍物件的謄本標示部登記原因為”未登記建物查封”，是什麼意思?】	2026/01/04發佈
->法院會囑託地政機關對未登記建物進行測量，並賦予一個臨時建號。 ->地政機關會將查封結果登記在建物標示部，但此登記僅供拍賣參考 ->買受人取得所有權後，此臨時建號將被塗銷「未登記建物查封」就是法院為了拍賣債務人名下未辦理產權登記的建物而採取的行政與法律行動。它允許法院透過測量、編號等方式來確定標的物，並將其凍結以便後續拍賣，儘管過程中會編定臨時建號，但該建號並非正式的所有權證明。

【法拍物件的謄本標示部登記原因為”未登記建物查封”，是什麼意思?】

2026/01/04發佈

->法院會囑託地政機關對未登記建物進行測量，並賦予一個臨時建號。

->地政機關會將查封結果登記在建物標示部，但此登記僅供拍賣參考

->買受人取得所有權後，此臨時建號將被塗銷

「未登記建物查封」就是法院為了拍賣債務人名下未辦理產權登記的建物而採取的行政與法律行動。它允許法院透過測量、編號等方式來確定標的物，並將其凍結以便後續拍賣，儘管過程中會編定臨時建號，但該建號並非正式的所有權證明。

【法拍屋現場有遺留物要如何處理？】	2026/01/04發佈
(1)當進行強制點交時，法院會對屋內有價值的遺留物，一一拍照並清點造冊 (2)法院通知債務人(原屋主)或其代理人，約於15天內前來領取遺留物。 (3)但若找不到前屋主，或前屋主不願出面領取，則會進入動產拍賣程序 (4)從執行強制點交，到整個動產拍賣處理完畢，約要1～2個月法院公告內容，列舉: 因屋內動產並不在拍賣範圍內，如拍定後仍遺留有價值之遺留物在現場，法院尚須依強制執行法第100條規定命拍定人保管遺留物、拍照、造具遺留物清冊陳報法院、限期債務人領回、鑑價、詢價、拍賣等，需耗費相當時日，請投標人注意。強制執行法第100條規定房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。無前項之人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其他適當之處置。前二項規定，於前條之第三人適用之。

【法拍屋現場有遺留物要如何處理？】

2026/01/04發佈

(1)當進行強制點交時，法院會對屋內有價值的遺留物，一一拍照並清點造冊

(2)法院通知債務人(原屋主)或其代理人，約於15天內前來領取遺留物。

(3)但若找不到前屋主，或前屋主不願出面領取，則會進入動產拍賣程序

(4)從執行強制點交，到整個動產拍賣處理完畢，約要1～2個月

法院公告內容，列舉:

因屋內動產並不在拍賣範圍內，如拍定後仍遺留有價值之遺留物在現場，法院尚須依強制執行法第100條規定命拍定人保管遺留物、拍照、造具遺留物清冊陳報法院、限期債務人領回、鑑價、詢價、拍賣等，需耗費相當時日，請投標人注意。

強制執行法第100條規定

房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。

無前項之人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其他適當之處置。

前二項規定，於前條之第三人適用之。

【法拍屋案件有刑事機關禁止處分的字樣，跟一般被查封案件有何不同?】	2026/01/04發佈
->得標後，要向刑事機關(法務部地檢署、調查局/刑事警察局)申請解除禁止處分(約需3~8個月) ->未解除前，不能向地政機關辦理過戶換發權狀， ->也不能向銀行申請貸款，但仍可向法院申請點交房屋 *禁止處分的法拍屋，常低於行情，如果不需貸款，這種案件很適合自住或置產收租投標 (1)禁止處分的拍賣物件，對於很多資金充裕的投資客來說是個寶，但對於需要代墊尾款的自住客來說，有可能是個地雷。 (2)禁止處分登記是一種限制登記，會在建物謄本上標示(建物所有權部，其他登記事項)，限制所有權人自由買賣、設定抵押權等處分行為，目的是為了保全債權或公權力（例如稅務、法院強制執行等）。一旦不動產被禁止處分登記，就無法進行買賣，銀行也不會接受其作為抵押品。因此，被禁止處分登記的不動產，在限制解除前無法進行買賣或移轉登記 (3)註記「禁止處分」的法拍不動產案件，代表該法拍屋可能是檢察署、調查局偵辦中案件，被視為犯罪所得的不動產(吸金集團/詐騙集團)，遭到法院查扣，檢察官可能認為該案件調查還沒到一定程度，須保存犯罪證據，限制該不動產不能移轉登記。 (4)銀行對於「禁止處分」案件，部份銀行可以申辦代墊尾款服務，一般正常情況下，若禁止處份的法拍物件，代墊款約1個月就能轉為一般房貸，代墊款利率高達6.3~6.8%，2000萬一個月利息10萬多，若是需要8個月才能解除設定，就需負擔80多萬的代墊款利息，在解除禁止處分設定後，才能轉作一般利率的房貸。

【法拍屋案件有刑事機關禁止處分的字樣，跟一般被查封案件有何不同?】

2026/01/04發佈

->得標後，要向刑事機關(法務部地檢署、調查局/刑事警察局)申請解除禁止處分(約需3~8個月)

->未解除前，不能向地政機關辦理過戶換發權狀，

->也不能向銀行申請貸款，但仍可向法院申請點交房屋

*禁止處分的法拍屋，常低於行情，如果不需貸款，這種案件很適合自住或置產收租投標

(1)禁止處分的拍賣物件，對於很多資金充裕的投資客來說是個寶，但對於需要代墊尾款的自住客來說，有可能是個地雷。

(2)禁止處分登記是一種限制登記，會在建物謄本上標示(建物所有權部，其他登記事項)，限制所有權人自由買賣、設定抵押權等處分行為，目的是為了保全債權或公權力（例如稅務、法院強制執行等）。一旦不動產被禁止處分登記，就無法進行買賣，銀行也不會接受其作為抵押品。因此，被禁止處分登記的不動產，在限制解除前無法進行買賣或移轉登記

(3)註記「禁止處分」的法拍不動產案件，代表該法拍屋可能是檢察署、調查局偵辦中案件，被視為犯罪所得的不動產(吸金集團/詐騙集團)，遭到法院查扣，檢察官可能認為該案件調查還沒到一定程度，須保存犯罪證據，限制該不動產不能移轉登記。

(4)銀行對於「禁止處分」案件，部份銀行可以申辦代墊尾款服務，一般正常情況下，若禁止處份的法拍物件，代墊款約1個月就能轉為一般房貸，代墊款利率高達6.3~6.8%，2000萬一個月利息10萬多，若是需要8個月才能解除設定，就需負擔80多萬的代墊款利息，在解除禁止處分設定後，才能轉作一般利率的房貸。

【強制執行程序終結，是指什麼時間點】	2026/01/04發佈
●拍定人繳足價金(尾款) ●領得執行法院，所發給「權利移轉證明書」(取得不動產所有權) ●強制執行法第97條、第98條拍賣公告上沒有載明有凶宅的情形，是否可以就據此聲請撤銷拍定之處分？可:原法院98年度司執字第106946號拍賣抵押物強制執行事件）又係透過函查，而得知系爭房屋內有非自然死亡事件之發生，則原法院於系爭執行事件中，就系爭房屋內有非自然死亡之情事未為調查，致未能於拍賣公告揭露上開情事，顯足以影響應買意願及應買價格，是依前開規定，拍賣公告未能依法載明註記自屬重大瑕疵，而相對人又分別於103年4月1日、8日、10日具狀主張如知悉系爭房屋為凶宅，即無應買意願，請求撤銷拍定等語，從而原法院司法事務官認相對人異議為有理由，撤銷系爭房屋之拍定程序，於法尚無不合。」不可:臺灣高等法院107年度抗字第405號民事裁定，經查，相對人聲請拍賣系爭房地，經抗告人於106年9月12日拍定，並於106年9月13日繳清價款，執行法院於106年9月21日將不動產權利移轉證書送達抗告人等情，有拍賣期日筆錄、權利移轉證書、送達回證在卷可稽（見本院卷第30至34頁），揆諸前揭說明，系爭房地拍賣程序於抗告人領得不動產權利移轉證書時即已終結，系爭拍賣程序既已終結，執行法院無從再撤銷拍賣及拍定之執行程序。抗告人以拍賣公告未載明系爭房屋曾發生系爭自殺事件為由，聲明撤銷系爭執行事件之拍賣程序，不應准許。

【強制執行程序終結，是指什麼時間點】

2026/01/04發佈

●拍定人繳足價金(尾款)

●領得執行法院，所發給「權利移轉證明書」(取得不動產所有權)

●強制執行法第97條、第98條

拍賣公告上沒有載明有凶宅的情形，是否可以就據此聲請撤銷拍定之處分？

可:原法院98年度司執字第106946號拍賣抵押物強制執行事件）又係透過函查，而得知系爭房屋內有非自然死亡事件之發生，則原法院於系爭執行事件中，就系爭房屋內有非自然死亡之情事未為調查，致未能於拍賣公告揭露上開情事，顯足以影響應買意願及應買價格，是依前開規定，拍賣公告未能依法載明註記自屬重大瑕疵，而相對人又分別於103年4月1日、8日、10日具狀主張如知悉系爭房屋為凶宅，即無應買意願，請求撤銷拍定等語，從而原法院司法事務官認相對人異議為有理由，撤銷系爭房屋之拍定程序，於法尚無不合。」

不可:臺灣高等法院107年度抗字第405號民事裁定，經查，相對人聲請拍賣系爭房地，經抗告人於106年9月12日拍定，並於106年9月13日繳清價款，執行法院於106年9月21日將不動產權利移轉證書送達抗告人等情，有拍賣期日筆錄、權利移轉證書、送達回證在卷可稽（見本院卷第30至34頁），揆諸前揭說明，系爭房地拍賣程序於抗告人領得不動產權利移轉證書時即已終結，系爭拍賣程序既已終結，執行法院無從再撤銷拍賣及拍定之執行程序。抗告人以拍賣公告未載明系爭房屋曾發生系爭自殺事件為由，聲明撤銷系爭執行事件之拍賣程序，不應准許。

【未保存建物非經拍賣其所有權仍屬起造人，是什麼意思?】	2026/01/04發佈
->未保存建物, 係由興建人出資興建，所有權屬出資興建人或起造人 ->未保存建物的買受人，僅能取得「事實上的處分權」，而非所有權 ->未辦保存建物，經法院強制拍賣後，買受人依法取得所有權(強制執行法第98條第一項) -->由於未保存建物無法合法登記，不能辦理所有權移轉，僅能轉讓「事實上處分權」(民法759條) 民法第759 條規定，因繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非因法律行為而取得不動產物權者，必須先辦理登記，才能夠處分該不動產。這稱為「宣示登記」，意指對於不動產所有權的移轉或其他處分行為，登記為生效要件。強制執行法第98 條（領得權利移轉證書之效力），拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同

【未保存建物非經拍賣其所有權仍屬起造人，是什麼意思?】

2026/01/04發佈

->未保存建物, 係由興建人出資興建，所有權屬出資興建人或起造人

->未保存建物的買受人，僅能取得「事實上的處分權」，而非所有權

->未辦保存建物，經法院強制拍賣後，買受人依法取得所有權(強制執行法第98條第一項)

-->由於未保存建物無法合法登記，不能辦理所有權移轉，僅能轉讓「事實上處分權」(民法759條)

民法第759 條規定，因繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非因法律行為而取得不動產物權者，必須先辦理登記，才能夠處分該不動產。這稱為「宣示登記」，意指對於不動產所有權的移轉或其他處分行為，登記為生效要件。

強制執行法第98 條（領得權利移轉證書之效力），拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同

【什麼是指價拍賣？】	2026/01/04發佈
指價拍賣，發生於拍賣無實益時，也就是拍賣最低價額，不足清償優先債權及強制執行費用者,屬於無益的強制執行，即是拍賣無實益，因為債權人查封房子，主要是追償債務，當拍賣得標後，法院會將得標價金做以下優先順序分配： 1.執行費用(債權總額千分之八，由債權人預先繳納，再於價金分配時優先受償) 2.欠國家的稅金(如土地增值稅、房屋稅、地價稅、等) 3.抵押債權人(有多位債權人時，依順位排優先順序) 4.普通債權人(有多位債權人時，依債權額比率分配) 5.最後有剩餘時發還原屋主若提出查封聲請的是後順位債權人(或普通債權人)，拍賣價金必需先償還執行費用及前順位優先債權，因此，後順位債權人有可能無法分配到拍賣價金，此時法院會因拍賣無實益停止拍賣程序，並通知債權人。但如債權人堅持繼續拍賣，依強制執行法第80-1條第1項規定，債權人必需在收到法院通知後七日內 (1)與法院協商一個價位拍賣，指定超過債權及費用總額價格拍賣，稱指定價位拍賣，也稱指定拍賣。 (2)向法院切結願負擔未拍定時的拍賣執行費用，法院便會淮許繼續拍賣。強制執行法第80-1條第1項規定:不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受通知後七日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。

【什麼是指價拍賣？】

2026/01/04發佈

指價拍賣，發生於拍賣無實益時，也就是拍賣最低價額，不足清償優先債權及強制執行費用者,屬於無益的強制執行，即是拍賣無實益，因為債權人查封房子，主要是追償債務，當拍賣得標後，法院會將得標價金做以下優先順序分配：

1.執行費用(債權總額千分之八，由債權人預先繳納，再於價金分配時優先受償)

2.欠國家的稅金(如土地增值稅、房屋稅、地價稅、等)

3.抵押債權人(有多位債權人時，依順位排優先順序)

4.普通債權人(有多位債權人時，依債權額比率分配)

5.最後有剩餘時發還原屋主

若提出查封聲請的是後順位債權人(或普通債權人)，拍賣價金必需先償還執行費用及前順位優先債權，因此，後順位債權人有可能無法分配到拍賣價金，此時法院會因拍賣無實益停止拍賣程序，並通知債權人。

但如債權人堅持繼續拍賣，依強制執行法第80-1條第1項規定，債權人必需在收到法院通知後七日內

(1)與法院協商一個價位拍賣，指定超過債權及費用總額價格拍賣，稱指定價位拍賣，也稱指定拍賣。

(2)向法院切結願負擔未拍定時的拍賣執行費用，法院便會淮許繼續拍賣。

強制執行法第80-1條第1項規定:不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受通知後七日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。

獎勵車位能買嗎?	2025/02/28發佈
https://news.housefun.com.tw/news/article/699882237783.html 💥民國100年以前的建案「獎勵車位」的買賣在法規上沒有問題，基本上與「自行增設停車位」沒有差別，因為所有權人沒有被排除在公眾之外，沒有對外營業也不違法。如登記為專有部分，則屬有獨立產權的停車位，可單獨移轉予住戶以外之人。 💥100年7月2日到101年12月31日間申請建照的獎勵車位建商搶蓋的獎勵車位就比較有爭議要注意使用上是否符合法規可能有「自己付錢買卻要開放他人使用」的問題

獎勵車位能買嗎?

2025/02/28發佈

https://news.housefun.com.tw/news/article/699882237783.html

💥民國100年以前的建案「獎勵車位」的買賣在法規上沒有問題，基本上與「自行增設停車位」沒有差別，因為所有權人沒有被排除在公眾之外，沒有對外營業也不違法。如登記為專有部分，則屬有獨立產權的停車位，可單獨移轉予住戶以外之人。

💥100年7月2日到101年12月31日間申請建照的獎勵車位建商搶蓋的獎勵車位就比較有爭議要注意使用上是否符合法規可能有「自己付錢買卻要開放他人使用」的問題

房東要收回租賃中的房子，什麼情況下可以收回	2025/01/22發佈
經常聽到一些人說，在台灣租房子沒保障，房東說要收回房子自住，或是說他兒子要結婚要收回給他兒子當新房，說不租就不租你了。第一，土地法第100條出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時其中關於一、房東收回自住，不是房東口頭講講要「收回自住」就可以收回，必須要「證明名下沒有房產」，且「日後必須要住在裡面才可以」。第二，民法425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」縱然房東跟房客說，他要賣房，所以要收回房子，也是不能收回的。第三，能破解民法425條規定的情況。就是於民國89年修正時增訂第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。除非，房東跟房客沒有簽立租賃契約(不定期租約)，或是簽立租約逾五年卻沒有公證，那麼，房東就可以將房子收回，賣給第三人，原房東與與房客的租賃契約，對於第三人來說就不復存在。 https://ynews.page.link/Tc9UY?soc_src=social-share&soc_trk=li

房東要收回租賃中的房子，什麼情況下可以收回

2025/01/22發佈

經常聽到一些人說，在台灣租房子沒保障，房東說要收回房子自住，或是說他兒子要結婚要收回給他兒子當新房，說不租就不租你了。

第一，土地法第100條出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時

其中關於一、房東收回自住，不是房東口頭講講要「收回自住」就可以收回，必須要「證明名下沒有房產」，且「日後必須要住在裡面才可以」。

第二，民法425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

縱然房東跟房客說，他要賣房，所以要收回房子，也是不能收回的。

第三，能破解民法425條規定的情況。就是於民國89年修正時增訂第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

除非，房東跟房客沒有簽立租賃契約(不定期租約)，或是簽立租約逾五年卻沒有公證，那麼，房東就可以將房子收回，賣給第三人，原房東與與房客的租賃契約，對於第三人來說就不復存在。

https://ynews.page.link/Tc9UY?soc_src=social-share&soc_trk=li

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