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買房時，若有想先賣掉車位	2025/01/21發佈
在不動產買賣契約書上的買賣總價記得要房屋及車位價格分開標價因為車位都登記在共同使用部份，房屋評定現值偏低，而且土地持分只有1／10000，或是根本沒有土地持分。如果是2000萬元買的房屋加車位，車位取得成本只剩下20萬元。如果以課市價200萬元出售，課稅所得高達180萬元，以1～2年內出售45%計算扣除必要費用，房地合一稅高達近78萬元。但如果當初買賣契約書分開標價房地總價1800萬元，車位總價200萬元，買賣總價合計2000萬元，屆時，賣出車位200萬元，課稅所得為0元，兩者真的是天壤之別。

買房時，若有想先賣掉車位

2025/01/21發佈

在不動產買賣契約書上的

買賣總價

記得要

房屋及車位價格

分開標價

因為車位都登記在共同使用部份，房屋評定現值偏低，而且土地持分只有1／10000，或是根本沒有土地持分。如果是2000萬元買的房屋加車位，車位取得成本只剩下20萬元。

如果以課市價200萬元出售，課稅所得高達180萬元，以1～2年內出售45%計算扣除必要費用，房地合一稅高達近78萬元。

但如果當初買賣契約書分開標價房地總價1800萬元，車位總價200萬元，買賣總價合計2000萬元，屆時，賣出車位200萬元，課稅所得為0元，兩者真的是天壤之別。

被繼承人死亡前2年內之贈與	2025/01/21發佈
被繼承人死亡前2年內對特定近親（配偶、各順序繼承人及其配偶）（有繼承權之人）民法&1138 有「贈與」財產情事，依法應視為「遺產」，須併入被繼承人「遺產總額」申報「遺產稅」。（遺產及贈與稅法&15） https://reurl.cc/qn4LoE

地下車位免徵房屋稅要件	2025/01/21發佈
地下停車場 (1) 僅供停放車輛，未營業者->免徵房屋稅 (2) 如有收費、出租或供營業使用的地下停車位->按非住家非營業用(即非住營用)稅率課徵 (3) 屋主將主建物與車位「併同出租」，且供「承租人自用」之地下停車位->免徵房屋稅 (4) 若承租人單獨將車位「再行轉租」他人->課徵非住營用稅率

地下車位免徵房屋稅要件

2025/01/21發佈

地下停車場

(1) 僅供停放車輛，未營業者->免徵房屋稅

(2) 如有收費、出租或供營業使用的地下停車位->按非住家非營業用(即非住營用)稅率課徵

(3) 屋主將主建物與車位「併同出租」，且供「承租人自用」之地下停車位->免徵房屋稅

(4) 若承租人單獨將車位「再行轉租」他人->課徵非住營用稅率

【買法拍屋】怕買到海砂屋、兇宅	2024/07/26發佈
一、103年6月強制執行法修法後為使拍賣的不動產物件相關資訊能夠充分揭露讓有意標購法拍屋的民眾獲得更多保障二、強制執行法第81條第2項第1款明定法院拍賣不動產，應記明足以影響交易之特殊情事例如:海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易之特殊情事三、強制執行法第77條第1項查封時，書記官應作成查封筆錄四、強制執行法第77-1條第1項第2款書記官可開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書書記官向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕。

【買法拍屋】怕買到海砂屋、兇宅

2024/07/26發佈

一、103年6月強制執行法修法後

為使拍賣的不動產物件相關資訊能夠充分揭露

讓有意標購法拍屋的民眾獲得更多保障

二、強制執行法第81條第2項第1款

明定法院拍賣不動產，應記明足以影響交易之特殊情事

例如:海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易之特殊情事

三、強制執行法第77條第1項

查封時，書記官應作成查封筆錄

四、強制執行法第77-1條第1項第2款

書記官可開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書

書記官向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕。

什麼是「書面點交」?	2024/07/26發佈
一、法拍物件待法院核發權利移轉證明書過戶(繳清價款後十日內)，取得地政核發之權狀後(三日內)，拍定人便取得房地所有權，但不代表拍定人取得房地使用權，需要再向法院遞狀申請點交程序，讓法院排定時間，前往現場履勘進行使用權點交。二、國有財產局標售案件沒有使用權的點交程序，取得所有權後，使用權的取得還是得由拍定人自己處理，這就是書面點交。

什麼是「書面點交」?

2024/07/26發佈

一、法拍物件

待法院核發權利移轉證明書過戶(繳清價款後十日內)，取得地政核發之權狀後(三日內)，拍定人便取得房地所有權，但不代表拍定人取得房地使用權，需要再向法院遞狀申請點交程序，讓法院排定時間，前往現場履勘進行使用權點交。

二、國有財產局標售案件

沒有使用權的點交程序，取得所有權後，使用權的取得還是得由拍定人自己處理，這就是書面點交。

幫我請問代書，我能不能貸款到8成	2024/07/26發佈
幫我請問代書，我能不能貸款到8成這個問題沒法回答，只能說大部分的銀行都可以貸到8成，少有部分金融機構能夠最多只能七成或七五成。銀行到底能不能貸款8成 ? 有幾項考量，可以參考看看 (一)還款能力考量銀行最主要還是要看您本身的財力條件去衡量，是不是有足以支付貸款的能力，若您不是薪轉工作，我相信要買房，您是準備好錢的沒有錯，這種狀況，每個銀行能夠認定的財力不太一樣的，不能說我都放現金在身上。銀行看文件的，您要怎麼讓銀行相信您有錢且有能力支付 ? 先說服自己，再去說服別人。簡單說，您有什麼可以(可以公開的)拿出來給銀行看的。 (二)價格認定銀行的貸款價格，採標的的成交價和銀行的鑑價，選低的，每間銀行對於標的價值各有認定的標準，當然現在有實價登錄，可以參考，但也不全然是這個，有的銀行有自己行內的糸統認定，有的銀行是請估價師來鑑價。 (三)特別的考量若買的是小套房、工業住宅或者在山坡上的標的，大部分銀行不做，若有做利率和成數相對沒有那麼好。標的本身沒有不好，只是銀行基於風險考量，自己要準備的自備款要多一點，雖然如此，若財力好，但還是有機會做到8成。 (四)預售屋若買的是預售屋，建商通常會找銀行配合，可以問看看。若財力，沒有收入，算不過，他們應該是會盡力滿足，但還是要小心，銀行風險考量，有時也會自主決定。最後，不管買什麼標的，買房子還是會建議準備3成的自備款. (五)法拍屋能貸款嗎可以，差別是多一個得標後七天內要馬上繳法院的尾款（房價7-8成），這部分銀行可幫你先出又叫「代墊款」。等約一個月過戶後，則能轉一般房貸貸款，與買中古屋貸款方式相同！

幫我請問代書，我能不能貸款到8成

2024/07/26發佈

幫我請問代書，我能不能貸款到8成

這個問題沒法回答，只能說大部分的銀行都可以貸到8成，少有部分金融機構能夠最多只能七成或七五成。

銀行到底能不能貸款8成 ? 有幾項考量，可以參考看看

(一)還款能力考量

銀行最主要還是要看您本身的財力條件去衡量，是不是有足以支付貸款的能力，若您不是薪轉工作，我相信要買房，您是準備好錢的沒有錯，這種狀況，每個銀行能夠認定的財力不太一樣的，不能說我都放現金在身上。

銀行看文件的，您要怎麼讓銀行相信您有錢且有能力支付 ? 先說服自己，再去說服別人。簡單說，您有什麼可以(可以公開的)拿出來給銀行看的。

(二)價格認定

銀行的貸款價格，採標的的成交價和銀行的鑑價，選低的，每間銀行對於標的價值各有認定的標準，當然現在有實價登錄，可以參考，但也不全然是這個，有的銀行有自己行內的糸統認定，有的銀行是請估價師來鑑價。

(三)特別的考量

若買的是小套房、工業住宅或者在山坡上的標的，大部分銀行不做，若有做利率和成數相對沒有那麼好。

標的本身沒有不好，只是銀行基於風險考量，自己要準備的自備款要多一點，雖然如此，若財力好，但還是有機會做到8成。

(四)預售屋

若買的是預售屋，建商通常會找銀行配合，可以問看看。

若財力，沒有收入，算不過，他們應該是會盡力滿足，但還是要小心，銀行風險考量，有時也會自主決定。

最後，不管買什麼標的，買房子還是會建議準備3成的自備款.

(五)法拍屋能貸款嗎

可以，差別是多一個得標後七天內要馬上繳法院的尾款（房價7-8成），這部分銀行可幫你先出又叫「代墊款」。

等約一個月過戶後，則能轉一般房貸貸款，與買中古屋貸款方式相同！

銀行代墊尾款	2024/07/26發佈
*得標後，需在 7天之內* 繳清尾款在投標之前，就要請贏法拍，幫您找好能幫您代墊款項的銀行，並與銀行確認好下列事宜: 代墊的額度代墊期間利率(6.3%~ 6.8%) 代墊手續費(千分之3 ~千分之6) 轉為該一般房貸的利率(均利型指數房貸) 代墊期間視法院核發權利移轉證明作業時間而定，平均約一個月左右年利率以天計息，哪一天核發下權利移轉證明，就計算到那一天。舉例說明** 代墊額度100萬，年利率6.3% 一個月的利息為: 100萬6.3%=6300元一天的利息為: 100萬6.3%/365天=172元

銀行代墊尾款

2024/07/26發佈

**得標後，需在 7天之內繳清尾款**

在投標之前，就要請贏法拍，幫您找好能幫您代墊款項的銀行，並與銀行確認好下列事宜:

代墊的額度

代墊期間利率(6.3%~ 6.8%)

代墊手續費(千分之3 ~千分之6)

轉為該一般房貸的利率(均利型指數房貸)

代墊期間

視法院核發權利移轉證明作業時間而定，平均約一個月左右

年利率

以天計息，哪一天核發下權利移轉證明，就計算到那一天。

舉例說明

代墊額度100萬，年利率6.3%

一個月的利息為: 100萬*6.3%=6300元

一天的利息為: 100萬*6.3%/365天=172元

如何找代標公司？	2024/07/26發佈
目前市面從事代標業務的公司有４種型態：１．專營法拍業務的代標公司２．房屋仲介公司３．代書事務所４．法律事務所要判斷是否值得委託，可注意５個要點：１．是否為合法公司是否為立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證或經濟部網站得知，並了解資本額，成立時間多久，公司規模較大，當然更可靠；有無加入「仲介同業公會」，繳交營業保證金，都是委託的保障。２．是否專業在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的答覆是否夠專業，如能提出確實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱的判斷。３．服務內容從物件挑選到交屋結案是全程服務，還是部份服務，或是依客人需要而有不一樣選擇。４．收費標準服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，都是選擇時很重要考量因素。５．有無交屋保證有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。是否誠信正派在與代標公司及其服務人員洽談中，多方面了解公司誠信度，如有下列２種情形，交付委託則要多考慮。１．剛委託簽約時，即要求以投標價格簽約正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及投標室現場競標情況再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人亦不甚公平。２．委託簽約時，即要求收受訂金一般會先收訂金的代標公司，不是專業、規模不夠，就是信心不足，擔心客戶跑了，所以要預收訂金。如果你只是個人想買一間「俗擱大碗」房屋自住務必要找代標公司或有經驗朋友協助，比市價便宜三～四成的價格，花些少許的服務費是值得選擇。如果想把「法拍屋」當成一種投資理財管道就值得自己花時間鑽研；初期可以先委託代標公司，見習並累積經驗，一段時日後再自行投標，才是低風險、高獲利的正確選擇。

如何找代標公司？

2024/07/26發佈

目前市面從事代標業務的公司有４種型態：

１．專營法拍業務的代標公司

２．房屋仲介公司

３．代書事務所

４．法律事務所

要判斷是否值得委託，可注意５個要點：

１．是否為合法公司

是否為立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證或經濟部網站得知，並了解資本額，成立時間多久，公司規模較大，當然更可靠；有無加入「仲介同業公會」，繳交營業保證金，都是委託的保障。

２．是否專業

在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的答覆是否夠專業，如能提出確實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱的判斷。

３．服務內容

從物件挑選到交屋結案是全程服務，還是部份服務，或是依客人需要而有不一樣選擇。

４．收費標準

服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，都是選擇時很重要考量因素。

５．有無交屋保證

有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。

是否誠信正派

在與代標公司及其服務人員洽談中，多方面了解公司誠信度，如有下列２種情形，交付委託則要多考慮。

１．剛委託簽約時，即要求以投標價格簽約

正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及投標室現場競標情況再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人亦不甚公平。

２．委託簽約時，即要求收受訂金

一般會先收訂金的代標公司，不是專業、規模不夠，就是信心不足，擔心客戶跑了，所以要預收訂金。

如果你只是個人想買一間「俗擱大碗」房屋自住

務必要找代標公司或有經驗朋友協助，比市價便宜三～四成的價格，花些少許的服務費是值得選擇。

如果想把「法拍屋」當成一種投資理財管道

就值得自己花時間鑽研；初期可以先委託代標公司，見習並累積經驗，一段時日後再自行投標，才是低風險、高獲利的正確選擇。

找代標公司有何好處？	2024/07/26發佈
［找代標公司有何好處？］如果您覺得自己買法拍屋的風險太高，或是程序太麻煩，可找一家信用良好、專業能力強的代標公司，協助您標購，從挑選房屋到產權移轉及交屋遷入，都能全程陪同處理，則您買法拍屋就等同買賣房屋找仲介一樣，省時又省事。找專業的代標公司可提供下列六項好處：１．節省時間：從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋，最快也要１～２個月；如果委託專業負責的代標公司，可以節省很多時間和瑣碎的手續。２．資料齊全：投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外，更要調查產權資料，舉凡地政謄本、平面圖、地籍圖及都市計畫都是研判不可或缺的資料。這些資料包括投標標單及投標文件，代標公司均有完整收集及準備。３．提供專業：專業的代標公司對拍賣的法律常識，及相關的法令問題、稅務分析，都有相當專研，並非常了解投標生態，如何判斷投標出價及合理投標價位研判，得標成功率比一般沒有經驗的人高出很多。４．解決資金困難：法拍屋得標後７日內要繳清尾款，待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款，這其間一個月空窗期，代標公司可以幫你解決，只要你準備二成投標保證金，就像房屋一般買賣，二成自備款就可輕鬆購屋。５．代辦點交：得標後，點交過程是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，也是很耗時間及煩瑣的；而代標公司處理這方面的經驗較豐富，除催促法院點交程序外，有效率代標公司還會同步與債務人協調，達到快速交屋，和諧結案。６．避免風險：代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究，有瑕疵的案件也預先過濾排除，建議客人另選其它案件。有責任感的代標公司更有投標保固服務，幫客人分擔風險。

找代標公司有何好處？

2024/07/26發佈

［找代標公司有何好處？］

如果您覺得自己買法拍屋的風險太高，或是程序太麻煩，可找一家信用良好、專業能力強的代標公司，協助您標購，從挑選房屋到產權移轉及交屋遷入，都能全程陪同處理，則您買法拍屋就等同買賣房屋找仲介一樣，省時又省事。找專業的代標公司可提供下列六項好處：

１．節省時間：

從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋，最快也要１～２個月；如果委託專業負責的代標公司，可以節省很多時間和瑣碎的手續。

２．資料齊全：

投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外，更要調查產權資料，舉凡地政謄本、平面圖、地籍圖及都市計畫都是研判不可或缺的資料。這些資料包括投標標單及投標文件，代標公司均有完整收集及準備。

３．提供專業：

專業的代標公司對拍賣的法律常識，及相關的法令問題、稅務分析，都有相當專研，並非常了解投標生態，如何判斷投標出價及合理投標價位研判，得標成功率比一般沒有經驗的人高出很多。

４．解決資金困難：

法拍屋得標後７日內要繳清尾款，待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款，這其間一個月空窗期，代標公司可以幫你解決，只要你準備二成投標保證金，就像房屋一般買賣，二成自備款就可輕鬆購屋。

５．代辦點交：

得標後，點交過程是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，也是很耗時間及煩瑣的；而代標公司處理這方面的經驗較豐富，除催促法院點交程序外，有效率代標公司還會同步與債務人協調，達到快速交屋，和諧結案。

６．避免風險：

代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究，有瑕疵的案件也預先過濾排除，建議客人另選其它案件。有責任感的代標公司更有投標保固服務，幫客人分擔風險。

贏法拍有哪些服務	2024/07/26發佈
［何謂代標公司？］意指代理標購法院拍賣房屋或土地，從拍賣資料提供、投標過濾評估、產權過戶到點交房屋，都是「代標公司」服務範圍。由於法拍屋不同於一般房屋買賣，標購過程的專業程度包含法律關係、市場投標生態、交屋談判能力，一般土地代書業者或房屋仲介業者及律師本身，非有相當專研，亦不能勝任。能夠讓客戶買得安心又輕鬆，買得到又買得便宜，實是代標公司最高服務目標。【贏法有哪些服務】一、過濾案件：過濾排除有瑕疵陷阱案件 1.查明附屬增建物有無在拍賣範圍 2.查明停車位有無他人佔用 3.查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交 4.催促、追蹤拍賣日期二、評估標價：標得到又標得便宜 1.投標文件繕寫及準備 2.檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全 3.調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況 4.投標前提供「投標評估報告」 5.投標全場陪同及標價最後建議三、包辦點交：和諧快速交屋 1.律師書寫聲請點交狀 2.法院遞交狀紙 3.追蹤點交進度 4.催促管區警察到場 5.安排鎖匠待命 6.與法官協商現住人交屋事項 7.拍賣遺留物 8.協調現住人和諧交屋 9.辦理債務人退稅四、代墊尾款：辦理銀行代墊及貸款，輕鬆購屋 1.辦理銀行代墊投標尾款手續 2.催促法院核發「不動產權利移轉證書」 3.快速辦理產權過戶專業有信譽的代標公司，一旦接受委託到交屋結案，以上四項服務，鉅細靡遺，不得有所遺漏。

贏法拍有哪些服務

2024/07/26發佈

［何謂代標公司？］

意指代理標購法院拍賣房屋或土地，從拍賣資料提供、投標過濾評估、產權過戶到點交房屋，都是「代標公司」服務範圍。

由於法拍屋不同於一般房屋買賣，標購過程的專業程度包含法律關係、市場投標生態、交屋談判能力，一般土地代書業者或房屋仲介業者及律師本身，非有相當專研，亦不能勝任。

能夠讓客戶買得安心又輕鬆，買得到又買得便宜，實是代標公司最高服務目標。